부동산 세금폭탄 째깍째깍

가구당 소득 26% 늘었는데
재산·종부세는 171% '껑충'
올 주택보유세 12조…4년 만에 3배 뛰었다

문재인 정부 들어 급증한 보유세 부담이 국민의 소득 증가 수준을 크게 뛰어넘은 것으로 나타났다. 부동산 정책 실패에 따른 집값 급등에 세제 강화, 공시가격 인상 등이 겹친 결과다.

국회예산정책처가 최근 추산한 자료에 따르면 올해 종합부동산세 주택분 납부총액은 6조530억원, 재산세 주택분 납부총액은 5조9822억원에 달한다. 두 항목을 합하면 보유세로 국민이 지는 부담은 12조352억원에 이를 전망이다.

문재인 정부가 출범한 2017년에는 종부세 3878억원, 재산세 4조580억원을 합쳐 주택 보유세는 4조4458억원에 그쳤다. 4년 사이에 부담액이 세 배 가까이로 폭증한 것이다.

보유세 상승폭은 개별 가구에 따라 실제 담세(조세 부담) 능력을 초과하는 수준에 이르렀을 것으로 분석된다. 매년 3월 통계청이 집계해 발표하는 도시근로자 가구 평균소득을 통해 이런 사실을 역추산해볼 수 있다. 이 자료에 따르면 4인 가구 기준 월평균 소득은 2017년 563만275원에서 2021년 709만4205원으로 26% 늘어나는 데 그쳤다. 같은 기간 보유세 증가폭은 171%로 가구 소득 증가폭의 여섯 배 이상이다.

이 같은 보유세 부담 폭증의 원인은 집값 상승에 있다. 하지만 세제 강화와 공시가격 등 인위적인 정부 정책에 따른 영향도 무시할 수 없다는 지적이다. 2017년만 해도 재산세의 10%에도 못 미치던 종부세 납부총액이 올해 처음으로 재산세를 뛰어넘을 것으로 예상되는 것이 단적인 예다.
공시가 4년 인상폭, 집값 상승폭의 4배 달해
여기에 더해 종합부동산세와 재산세의 부과 기준이 되는 주택 공시가격 인상폭은 주택 가격 상승폭을 뛰어넘고 있다. 올해 1월까지 지난 4년간 서울 공동주택 공시가격 인상폭은 72.8%에 달했다. 같은 기간 한국부동산원이 집계한 서울 아파트 매매가격지수 상승폭(18.3%)의 네 배 수준이다.

종부세 제도가 자리잡은 2008년만 해도 전용면적 84㎡를 기준으로 공시가격 9억원이 넘는 아파트는 반포자이(9억2000만원) 등 일부 랜드마크 단지에 한정됐다. 하지만 집값 상승에 공시가격 시세 반영률 상향이 겹치면서 공시가격 9억원 이상 서울 아파트는 2017년 8만8560가구에서 올해 41만2798가구로 다섯 배 규모로 급증했다.

여기에 2018년 80%에서 2022년 100%로 5%포인트씩 인상되는 공정시장가액비율도 보유세 부담을 한층 무겁게 하고 있다. 공정시장가액비율은 공시가격에서 실제 종부세 과표에 반영되는 비율을 의미해 높을수록 종부세 결정세액이 늘어난다. 의도치 않은 집값 급등에 따른 세금 부담을 덜어주려 도입한 제도를 문재인 정부가 증세 수단으로 삼은 결과다.

보유세 폭증은 다양한 문제를 야기한다. 첫 번째는 미실현 소득에 대한 과세 논란이다. 근로소득세와 양도소득세, 법인세 등 대부분 세금은 발생한 수입에 대해 과세한다. 세율이 높아도 과세 시점에는 대부분 납세자가 해당 세금을 낼 돈을 갖고 있다. 하지만 주택 보유세는 미실현 수익에 과세한다는 정책적 맹점이 있다. 주택 가격이 올랐다고 매년 부과되는 보유세를 크게 인상하면 이를 감당하기 힘든 국민이 늘어날 수밖에 없다.

보유세 관련 세수가 집값 등락에 영향을 받아 재정 수입 안정성이 떨어질 수도 있다. 시세보다 낮은 공시가격과 공정시장가액비율은 주택시장 급등락에도 일정한 보유세수를 안정적으로 올리는 장치로 활용됐다. 하지만 현 정부 들어 관련 제도가 무력화되면서 집값 급락기에 보유세 관련 세수 역시 급감할 위험성이 커졌다.

노경목 기자

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