"수요 축소 부동산대책 효과 3~5개월…최대변수는 금리"

"기준금리 1%p 인하시 ㎡당 주택가격 28만원 상승"
"재건축·재개발, 유효한 정책수단 못돼"

주택 수요를 줄이는 정부 정책의 효과가 3~5개월 정도에 그친다는 분석이 나왔다.

주택가격을 움직이는 가장 큰 변수는 금리 등 거시지표이며, 재건축·재개발은 주변 시세에 미치는 영향이 불규칙한 것으로 연구됐다.

최은영 한국도시연구소 소장과 구형모 서울시립대 조교수는 30일 발간된 'KOSTAT 통계플러스' 봄호에 실린 '실거래가를 활용한 주택가격의 변화' 보고서를 통해 이같이 밝혔다.

이들은 노무현·이명박·박근혜·문재인 정부의 주요 부동산 정책과 주택 매매 가격 간 상관관계를 분석한 결과 수요 축소 정책이 단기적으로 주택가격에 미치는 영향이 크다고 봤다.

2018년의 9·13 대책, 2019년의 12·16 대책을 이런 사례로 들었다.

다만 수요 축소 정책의 효과는 3~5개월 정도 지속되는 데 그친다고 분석했다.

공급 확대 정책 시행 이후에는 대체로 가격 하락이, 공급 축소 정책 시행 이후에는 가격 상승이 나타났다.

부동산 불황기에 펼친 수요 확대 정책은 수요 축소 정책에 비해 가격 변동 폭은 작지만 가격을 꾸준히 상승시킨 것으로 봤다.

하지만 기준금리와 종합주가지수 등 거시지표, 수요 확대 정책과 수요 축소 정책을 변수로 함께 입력하고 다중선형회귀모형을 돌린 결과 주택가격에 가장 큰 영향을 미친 것은 기준금리였다.

기준금리가 1%포인트 인하될 경우 ㎡당 평균 주택 매매가격은 약 27만7천원 상승했다.

종합주가지수가 100포인트 오르면 주택 매매가격은 6만원 상승했다.

수요 확대 정책과 수요 축소 정책은 이 상황에서 매매가격과 유의미한 상관관계를 만들어내지 못했다.

상대적으로 거시지표의 영향이 워낙 크다는 의미다.

연구자들은 재건축·재개발이 주변 지역 아파트 가격에 미치는 영향은 '그때그때 다르다'고 봤다.

박근혜 정부에서 재개발·재건축은 주변 아파트 가격의 상승을 이끌었지만, 이명박 정부에선 반대 상황이 나타났고, 문재인 정부에선 유의미한 상관관계를 나타내지 못했다고 설명했다.

이들은 재개발·재건축은 기존 주택의 멸실을 가져오므로 순(net) 공급이 많지 않고 주변 시세 대비 낮은 분양가로 아파트를 공급하는 것만으로는 주택시장이 안정되지 않는다고 설명했다.

연구자들은 이런 분석을 토대로 "정부 정책은 거시경제 지표에 따른 주택가격의 변화 흐름을 바꾸지는 못하지만, 주택가격에 일정 부분 영향을 미치고 있다"고 결론내렸다.

이어 재개발·재건축은 주택 공급 효과가 크지 않을 뿐만 아니라 주변 시세에 미치는 영향이 시기에 따라 달라 주택가격 안정을 위한 유효한 정책 수단이 아니라고 분석했다.

연구자들은 "생산적인 토론이 이뤄지기 위해서는 '부르는 값'인 호가가 실거래가와 경합하고 있는 현재의 상태를 바꾸는 것이 우선 필요하다"고 부연했다.

/연합뉴스