송지용의 절세노트
지난해 10월 27일 이후 투기과열지구에서 주택을 사려면 거래 가격과 상관없이 자금조달계획서와 자금 조달 증빙서류를 제출해야 한다. 자금조달계획서에는 자기자금과 차입금을 상세히 기재해야 한다.

부동산을 구입할 때 자기자금이 부족하다면 전세를 끼고 구입하거나 차입을 통해 자금을 조달할 수밖에 없다. 최근 부동산 가격이 크게 오르고 금융규제는 강화되면서 문제가 생겼다. 원하는 만큼의 대출을 받기 어려워졌기 때문이다.

증여받아 주택을 구매할 때도 증여세를 물어야 한다. 이때는 사적 금전대차를 활용할 만하다. 타인에게 빌린다면 자금조달계획서상 기타차입금 항목에 사적 금전대차 차용증 등의 증빙서류가 필요하다. 세법에선 타인으로부터 금전을 무상으로 또는 적정 이자율보다 낮은 이자율로 대출받을 경우 실제 지급한 이자와 세법에서 정하는 법정이자(현재 연 4.6%)와의 차이가 1000만원이 넘지 않는다면 ‘무상 또는 낮은 이율로 제공받은 이익’에 대해선 증여로 보지 않고 있다.

이는 이자를 아낀 부분에 대해서만 증여로 보지 않는다는 것일 뿐이다. 타인에게 지급한 이자와 상환한 원금을 본인의 소득으로 지급하고 상환한 것인지를 따져 차입금 전체를 증여받은 것으로 판단할 수 있다는 의미다.

사적 금전대차거래에 대한 사후관리 리스크를 최소화하기 위한 방법으로 제3자 예금담보대출을 고려해 볼 만하다. 제3자 예금담보대출이란 타인의 예금을 담보로 대출받는 것을 말한다. 즉 담보 제공자는 타인(부모 등)이고 채무자는 본인이 되는 것이다.

남의 돈 빌려 집 살 때, 제3자 예금담보대출 활용하자

이 경우 이자 및 원금 상환 의무는 본인한테 있고 타인은 담보만 제공하는 것이다. 즉 이자 지급 및 원금 상환을 채권자인 금융사에 하는 것으로, 자금흐름에 있어서 사적 금전대차거래보다 과세관청에 소명하기가 수월한 부분이 있다. 사적 금전대차거래는 이자를 지급받은 사람은 이자소득이 발생하므로 이에 대한 소득세 신고 의무가 생긴다. 하지만 제3자 담보대출은 이자를 지급받는 사람이 금융사이므로 담보를 제공한 사람은 이자소득에 대한 소득세 신고 의무가 발생하지 않는다는 장점이 있다.

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