송지용의 절세노트
분양권이란 청약에 당첨되면 주택을 공급받을 수 있는 권리다. 입주권은 기존에 살던 조합원에게 주어지는 새 주택에 입주할 권리를 말한다. 세법은 분양권과 입주권을 부동산 대신 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’로 본다. 그동안 1가구 1주택 비과세 및 다주택자 중과세율을 판단할 때 입주권은 주택 수에 포함하고 분양권은 주택 수에 포함하지 않았다.

소득세법이 개정되면서 올해 이후 취득하는 분양권은 입주권과 동일하게 주택 수에 포함한다. 세법에선 1가구가 보유한 9억원 이하인 주택을 양도할 때 보유 및 거주 요건을 충족하면 비과세 혜택을 준다. 다만 1주택 보유자가 새로운 주택에 거주하기 위해 일시적으로 2주택자(입주권 포함)가 된 경우엔 일정 요건을 충족한다는 전제 아래 1주택자 비과세와 동일한 혜택을 주고 있다. 이번 세법 시행령 개정에 따라 올해부터 취득한 분양권에 대해서도 입주권과 동일하게 일시적 1주택 1분양권의 경우 비과세를 적용받을 수 있게 된다.

1주택 보유자가 올 들어 입주권을 취득한 이후 3년 이내에 종전 주택을 양도하면 비과세가 적용된다. 3년이 지났다고 하더라도 신축 주택을 준공한 뒤 2년 이내에 양도하거나 전입 및 거주 요건을 채우면 된다. 완공 후 2년 내 세대 전원이 신축 주택을 지은 뒤 1년 이상 계속 거주해야 할 때 기존 주택은 ‘1주택 비과세’가 적용된다는 의미다.

분양권이나 입주권은 주택 취득 시기를 잘 따져야 한다. 분양권으로 취득하는 주택의 취득 시기는 잔금을 치른 날이다. 아파트 준공 후 잔금을 치렀다고 해도 세법상 취득일은 준공일이 아니라 잔금일임에 유의해야 한다. 입주권으로 취득한 주택의 취득 시기는 준공일이다. 정식 사용인가가 나기 전에 임시로 사용승인이 났다면 임시사용승인일(사실상의 사용일)이 취득일이다.

입주권 또는 분양권을 양도할 땐 세율이 다르다. 입주권은 2021년 5월 31일 이전에 양도할 경우 1년 미만 보유 시 40%, 1~2년 미만 보유 시 기본세율이 적용된다. 올해 6월부터 양도할 경우엔 1년 미만 보유 시 70%, 1~2년 미만 보유 시 60%의 세율이 적용된다.

올해부터 분양권도 '1주택'…3년 내 기존 집 팔면 비과세

5월 말 이전에 분양권을 양도하면 조정대상지역인 경우 보유 기간과 상관없이 세율이 50%다. 6월 이후엔 양도할 때 지역을 불문하고 1년 미만 보유 시 70%, 1년 이상 보유 시 60%의 세율이 적용된다.

송지용 < 하나은행 자산관리사업단 세무팀장 >

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