오는 20일부터 시세 9억원이 넘는 ‘고가주택’을 가진 사람은 어디서도 전세대출을 받을 수 없게 된다. 무주택자도 전세대출을 받은 이후 고가주택을 사면 전세대출을 즉시 회수당한다. 전세대출을 지렛대 삼아 비싼 집을 사는 ‘갭 투자’를 막기 위해 규제가 강화되기 때문이다.
금융위원회는 ‘12·16 부동산 대책’에 따라 이런 내용의 전세대출 관련 후속조치를 20일부터 시행한다고 16일 발표했다. 핵심은 “고가주택을 보유했다면 전세대출은 못 받게 하겠다”는 것이다. 강화되는 전세대출 규제의 주요 내용을 문답으로 풀어봤다.
▷무주택자의 전세대출도 어려워지나.
“아니다. 이번 규제는 고가주택 보유자와 다주택자를 겨냥했다. 무주택이면 소득에 관계없이 주택금융공사, 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증에서 전세대출보증을 받을 수 있다.”
▷보증 없이 은행에서 빌리면 안 되나.
“은행은 주금공·HUG·SGI 보증이 없으면 전세대출을 내주지 않는다.”
▷9억원 이하 1주택자는.
“부부 합산 연소득(미혼이면 본인) 1억원 이하면 관계없다. 연소득 1억원을 초과하면 공공기관인 주금공·HUG에선 안 되고 민간기업인 SGI에서 전세대출보증을 받을 수 있다.”
▷보유주택의 가격 기준은.
“전세대출 신규·연장 신청일 가격으로 판단한다. KB시세와 한국감정원 시세 중 하나라도 9억원을 초과하면 고가주택이다. 보유주택 수는 부부 합산이고, 세대 분리한 배우자도 확인한다. 오피스텔, 분양권, 조합원 입주권은 포함되지 않는다.”
▷9억원 초과 1주택자의 전세대출은.
“원칙적으론 안 되고, 예외적으로 가능하다. ①직장 이동, 자녀 교육, 부모 봉양 등의 사유가 서류로 입증되고 ②보유주택 소재 시·군을 벗어나 ③기존 보유주택과 새로 얻는 전셋집 양쪽에 세대원이 실거주하는 세 조건을 모두 충족해야 한다.”
▷아내·자녀와 서울 방배동 10억원 아파트에 살고 있다. 부산으로 발령이 나서 혼자만 내려간다면.
“방배동에 아내와 자녀, 부산에 남편이 실거주하는 조건이면 부산 전세대출이 가능하다. 하지만 온 가족이 부산으로 내려가고 방배동은 전세 놓는 건 안 된다.”
▷금호동에 7억원 아파트가 있고, 올 3월 목동 전셋집으로 이사한다. 2022년 3월에 금호동 집값이 9억원을 넘어버리면.
“전세대출 만기 때까지 문제 없지만, 연장은 안 된다. 연장 신청 시점에 고가주택 보유자이기 때문이다.”
▷전셋집 이사는 불가능한가.
“이사는 신규 대출과 같다. 따라서 고가주택 보유자는 불가능하다. 다만 혼란을 막기 위해 1월 20일 기준 9억~15억원 1주택을 보유한 전세대출 이용자가 이사를 위해 증액 없이 대출 재이용 시 4월 20일까지 한시적으로 1회에 한해 SGI 보증을 허용한다. 15억원 초과 주택 보유자는 이런 조치 없이 규제를 전면 적용한다.”
▷전세대출 만기가 다가오는데, 집주인이 전세금을 올려달라고 한다.
“20일 이전 전세대출을 이용 중인 고가주택 보유자는 연장이 허용된다. 하지만 증액은 신규 대출로 친다. 일부를 반전세로 돌려 전세금을 증액하지 않으면 가능하다.”
▷전세대출 후 고가주택을 사면 어떤 불이익이 있나.
“20일부터 전세대출을 받으면 ‘대출 기간 중 고가주택 취득 또는 다주택 보유 시 대출이 회수된다’는 추가약정서를 쓴다. 국토교통부 전산망을 최장 3개월 단위로 확인한다. 무주택자가 9억원 초과 주택을 샀거나, 1주택자가 다주택자가 된 것으로 확인되면 약 2주 안에 전세대출을 전액 회수한다. 대출을 회수당하면 3년간 주택담보대출, 전세대출 등을 이용할 수 없다. 전세대출을 갚지 못하면 연체정보도 등록된다.”
▷전세대출 후 9억원 이하 주택을 샀지만, 나중에 가격이 오르면.
“전세대출을 회수하지 않지만 연장은 안 된다.”
▷상속·증여로 인해 고가주택·다주택 보유자가 되면.
“상속은 본인 의사와 무관한 점을 인정해 전세대출을 회수하지 않지만 연장은 안 된다. 증여는 즉각 전세대출 회수 대상이다.”
▷무주택 전세대출자가 직장, 교육 등 사유로 다른 지역에 고가주택을 구매하면.
“그래도 회수한다. 전세를 얻거나 저가 주택을 사는 등 대안이 많지 않은가.”
▷청와대가 ‘9억원 이상 주담대 금지’ 등을 거론했다. 대출 규제는 더 강화되나.
“금융위는 12·16 대책 효과를 면밀히 분석 중이며 필요시 모든 가능성을 열어두고 추가 대책을 검토할 수 있다는 입장이다.”
은성수 금융위원장은 16일 라임자산운용의 펀드 환매 중단 사태와 관련해 "(삼일회계볍인의) 실사 결과가 1월 말이나 2월 초쯤 나올 것으로 기대하고 있다"고 말했다.은 위원장은 이날 오후 정부서울청사에서 연 저축은행업 최고경영자(CEO) 간담회 후 기자들과 만나 "회계법인이 실사하는 과정이 생각보다 길어졌다"며 이같이 밝혔다.삼일회계법인은 지난해 11월부터 라임자산운용의 3개 모펀드와 157개 자펀드에 대해 실사를 벌이고 있다.은 위원장은 "(펀드) 상환 계획과 대책이 무엇이냐는 얘기가 있는데 거기(실사)까지를 해야 완결성이 있다"며 "완결성을 갖추고자 해서 늦어진 것이지 우리(금융당국)가 방치하거나 숨기지는 않았다"고 강조했다.이와 함께 강기정 청와대 정무수석이 전날 라디오 방송과 인터뷰에서 "9억원 이상, 15억원 이상 등 두 단계로 제한을 둔 대출 기준을 더 낮추는 문제도 고민해야 할 것"이라고 한 발언에 대해 공감대가 있었는지를 묻는 말에 "지난해 12월 16일에 대책을 발표할 때 부동산 시장이 안정화하지 않으면 더 강력한 추가 대책을 하겠다고 이미 얘기했다"고 답했다.이어 "현재까지는 모니터링 상태고 평가하기 이르지만 (12월 16일에 발표한) 대책이 잘 스며들고 있다"며 "더이상 정책을 안 썼으면 좋겠는데 안 쓴다는 전제는 (집값이) 안정된다는 것"이라고 부연했다./연합뉴스
“가상화폐 투기를 막기 위해 은행들이 자발적으로 협조한 것이다.”(금융위원회)“법률적 근거 없는 조치로 투자자들에게 손실을 입혔다.”(가상화폐 투자자)16일 서울 재동 헌법재판소 대심판정에서 정부가 2017년 내놓은 ‘가상화폐 투기근절 특별대책’에 대해 제기된 헌법소원 사건의 공개변론이 열렸다. 해당 대책이 투자자들의 재산권 등 기본권을 침해했는지를 놓고 뜨거운 공방이 오갔다.2017년 비트코인을 비롯한 가상화폐 광풍이 불며 투기 논란이 확산되자 금융위원회는 그해 12월 28일 ‘가상화폐 투기 근절을 위한 특별대책’을 발표했다. 가상화폐를 거래할 때 실명만 사용하도록 하고, 시중은행들이 가상화폐거래소에 신규 가상계좌 발급을 중단하도록 하는 내용이었다. 발표 이후 가상화폐 가치가 떨어지자 투자자와 거래소 관계자 등 348명은 “정부가 법률적 근거 없이 재산권 등을 침해했다”고 헌법소원을 냈다.이날 공개변론에서 금융위는 시중은행에 협조를 요청한 것일 뿐 강제성이 없어 기본권 침해 여지가 없다고 주장했다. 금융위 측은 “해당 조치의 직접적인 영향을 받는 대상은 시중은행이지 일반 투자자들이 아니다”며 “은행들이 가상계좌를 통한 가상화폐 거래의 사회적 위험성을 인식하면서 자발적으로 정부 대책에 참여하게 된 것이고, 이를 따르지 않아도 불이익이 없기 때문에 공권력을 행사한 것이 아니다”고 주장했다. 또 “자금세탁 등 불법에 악용될 우려가 큰 가상화폐 가상계좌 사용을 제한할 필요성이 있었다”고 주장했다.이에 맞서 헌법소원 청구인이자 대리를 맡은 정희찬 변호사는 정부 조치가 법률에 근거하지 않아 헌법에 위배된다고 주장했다. 정 변호사는 “2018년 1월 1~29일 기존 가상화폐거래소 이용자들은 기존 가상계좌를 이용해 입금이 불가능했다”며 “한 달 동안 어떠한 법률적 근거도 없이 국민의 경제적 자유를 침해하는 조치에 면죄부가 주어진다면 공권력 행사에 있어 위험한 선례를 남기는 것”이라고 지적했다. 청구인 측 참고인으로 출석한 장우진 서울대 산업공학과 교수는 “당시 과열된 가상화폐 시장에 대한 행정조치가 필요했던 것은 맞지만, 보다 점진적인 대책을 통해 기존 시장 참여자들의 자산을 보호했어야 한다는 아쉬움이 남는다”고 말했다.신연수 기자 sys@hankyung.com
은성수 금융위원장은 저축은행이 서민금융회사로서 경쟁력을 확보하려면 지금보다 더 낮은 금리로 자금을 공급해야 한다고 밝혔다.은 위원장은 16일 오후 정부서울청사에서 열린 '저축은행업 최고경영자(CEO) 간담회'에서 이같이 당부했다.은 위원장은 "저축은행 대출은 여전히 고금리라는 지적이 많다"며 "신용 평가 능력 제고, 금리 산정 체계 합리화, 적극적인 비용 효율화 등을 통해 현재보다 낮은 금리로 중·저신용자에게 자금을 공급하도록 노력해야 한다"고 말했다.저축은행 전체 대출 평균 금리(잔액 기준)는 2017년 12월 10.6%에서 지난해 9월 10.5%로 소폭 낮아졌다. 이 가운데 가계신용대출 금리는 23.3%에서 19.8%로 내렸다.은 위원장은 대형 저축은행들이 법적 설립 취지를 살려 지역 서민과 소상공인, 중소기업을 위한 자금공급 노력을 강화해야 한다고 강조했다.그는 "올해부터 지역 재투자 평가제도가 도입되는 만큼 저축은행은 지역경제에 이바지해야 한다"며 "정부도 저축은행의 지역 금융 확대를 지원하겠다"고 덧붙였다. 은 위원장은 "리스크 관리도 소홀히 할 수 없는 과제"라며 "철저한 여신심사 등 리스크 관리 없이 가계대출에 치중하거나 고위험·고수익 자산 중심의 외형 확대에 주력해서는 안 된다"고 말했다.차은지 한경닷컴 기자 chachacha@hankyung.com
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