고가주택 대출 금지 Q&A

14.5억 집 계약했다가 잔금일에
시세 15억 넘으면 대출 안돼

15억 초과 아파트 담보로
생활자금 年 1억까지 대출 가능
부동산114에 따르면 서울 아파트 중 시세 15억원 초과 아파트는 15.7%, 특히 강남·서초구에선 70% 안팎에 이른다. 15억원 초과 아파트에 대한 주택구입용 주택담보대출을 전면 금지한 ‘12·16 부동산 대책’의 파장이 적지 않을 것으로 예상되는 이유다. 고가 아파트 보유자와 구입 예정자들이 궁금해하는 내용을 문답으로 정리했다.
15억원 넘어도 전세금 반환대출은 가능하다더니…하루만에 뒤집어 '금지'

▷15억원의 기준이 정확히 뭔가.

“국민은행 KB시세와 한국감정원 가격의 평균가를 검색해서 둘 중 하나라도 15억원을 넘으면 규제 대상이다.”

▷12·16 부동산 대책 발표 뒤 아파트 한 채를 14억5000만원에 사기로 하고 매매 계약과 함께 은행에 대출 신청을 했다. 그러나 두 달 뒤 잔금지급일(대출 실행일)에 집값이 뛰어 15억원을 넘었다. 이때 담보대출을 받을 수 있나.

“불가능하다. 대출 신청일이 아니라 실행일 기준으로 집값이 15억원을 초과하면 대출을 받을 수 없다.”

▷15억원 초과 아파트의 임차보증금 반환용 주택담보대출은 가능한가.

“안 된다. 전세를 낀 채로 아파트를 샀다가 주택담보대출을 받아 세입자를 내보낼 수 있기 때문이다. 정부는 처음 대책을 내놓을 때 이 내용을 빠뜨렸다가 허용으로 발표한 뒤 다시 금지한다고 최종 결론을 내렸다.”

▷15억원 초과 아파트를 사려던 중이었다. 소액을 내고 가계약만 걸어뒀다면.

“대출이 불가능하다. 16일까지 계약금(10% 이상)을 송금한 내역과 계약서가 있어야만 종전의 40% 담보인정비율(LTV)을 적용받을 수 있다.”

▷집단대출은 어떻게 되는가.

“16일까지 입주자모집 공고(입주자모집 공고가 없는 경우 착공 신고)를 마친 사업장에 대한 집단대출은 종전 규정이 그대로 적용된다.”

▷주상복합이나 단독주택은.

“대출 금지는 아파트와 주상복합 아파트만 해당한다. 단독주택은 상관없다.”

▷확보 가능한 현금이 15억원에서 약간 부족한데, 신용대출과 마이너스통장을 이용할 순 없는가.

“주택담보대출과 무관하므로 상관없다. 다만 총체적상환능력비율(DSR) 등 다른 조건의 제약을 받을 수는 있다.”

▷15억원 초과 아파트를 담보로 잡고 생활자금 대출도 불가능한 것인가.

“이번 규제는 주택 구입 목적의 주택담보대출에만 적용된다. 가계 생활안정자금은 연간 1억원 한도로 가능하다.”

▷1억원 이상 생활자금이 필요하면.

“영업점에선 안 되고, 본점 여신심사위원회를 거치면 지역별 LTV 범위 안에서 가능할 수 있다. 쉽진 않지만 완전히 막힌 것도 아니다.”

▷사업자금 대출은 가능한가.

“마찬가지로 주택 구입 목적이 아니라 사업 운영자금 마련 목적의 주택담보대출이라면 기존 LTV 범위에서 대출할 수 있다.”

▷초고가 아파트를 전세를 끼고 사서 임차보증금 반환 대출을 받는 건 가능한가.

“그건 안 된다. 18일 이후 신규 구입하는 투기지역·투기과열지구 내 15억원 초과 아파트는 임차보증금 반환 목적의 주택담보대출도 주택구입용과 같이 금지된다.”

▷15억원 초과 아파트를 보유한 1주택자다. 다른 집 전세자금대출을 받을 수 있는가.

“시가 9억원을 초과하지 않는 전셋집이라면 가능하다. 지금까진 9억원 초과 주택 보유자도 SGI서울보증의 전세대출보증을 받을 수 있었는데, 조만간 금지될 예정이다.”

임현우 기자 tardis@hankyung.com

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