상한제 제외지역 풍선효과…서울 18개 구, 과천 등 수도권으로 확대 강북 재개발 상당수 포함…서울만 6만5천여가구, 내년 4월까지 분양해야 상한제 피해
서울 강남 등 8개 구, 27개 동에 한정했던 민간택지 분양가 상한제 대상 지역이 서울은 물론 수도권으로 대폭 확대된다.
국토교통부는 12·16대책에서 분양가 상한제 대상지역을 서울 강남·서초·송파·강동, 마포·용산·성수·영등포, 동작·양천·서대문·중·광진 등 13개 구의 전체 동과 정비사업 이슈가 있는 강서·노원·동대문·성북·은평구 등 서울 5개 구내 37개 동을 상한제 대상 지역으로 추가 지정했다.
수도권에서 집값 상승을 주도한 과천·광명·하남시의 총 13개 동도 상한제 대상에 포함했다.
지난달 초 정부가 강남 4개 구와 마포·용산·성수·영등포구에 있는 27개 동만 분양가 상한제 지역을 지정한 지 한달여 만에 서울 주요 '구' 단위와 수도권으로 대상 범위를 넓힌 것이다.
정부는 당초 주택도시보증공사(HUG) 분양가 규제를 피해갈 우려가 있는 정비사업 대상지역과 집값 급등 지역에만 상한제를 적용하겠다며 동별 '핀셋 지정'을 강조했다.
그러나 상한제 대상에서 제외된 양천·동작·광진·과천·광명 등지의 집값 상승폭이 가팔라지는 등 풍선효과가 발생하고 석연찮은 지정 기준으로 지역별 형평성 논란이 불거지자 결국 동별 지정을 포기하고 대상 지역을 대폭 확대했다.
이들 지역이 상한제 대상으로 지정되면서 강남은 물론 강북에서 추진 중인 재건축·재개발 정비사업도 당장 상한제의 사정권에 놓이게 됐다.
동작구 흑석뉴타운 일대 재개발 구역과 과천 주공아파트 단지의 다수가 상한제 대상에 포함됐다.
과천의 경우 별양동 주공4단지가 조합설립인가 단계, 중앙동 주공 10단지와 별양동 주공5단지는 각각 추진위 설립단계, 주공 8·9단지는 안전진단을 통과했다.
부동산114 조사에 따르면 이번에 서울 1, 2차 상한제 대상지역에서 추진되고 있는 정비사업지는 재건축 122개 단지, 재개발 101개 단지 등 총 223곳에 달한다.
동작구 흑석뉴타운은 흑석11구역(조합설립인가), 9구역(사업시행인가) 등이 재개발 사업을 진행 중이다.
일반분양을 앞둔 흑석3구역은 내년 4월 말까지 입주자모집공고를 하면 분양시 상한제가 유예되는 만큼 상한제를 피해 갈 전망이지만 나머지 구역들은 상한제가 적용될 가능성이 크다.
지난번 1차 동별 지정에서 제외된 이태원동 관할의 한남2구역과 동빙고동의 한남5구역도 이번에 구 단위로 대상이 확대되면서 상한제 적용을 받게 됐다.
목동 신시가지 아파트 단지도 상한제 대상이다.
이곳은 아직 재건축 지구단위계획도 수립되지 않았지만 일부 단지를 중심으로 예비안전진단을 신청하는 등 재건축 움직임이 가시화되고 있다.
정비사업 단지가 있는 강북 5개 구 가운데는 성북구가 13개 동으로 대상 지역이 가장 많고, 동대문구 8개 동, 은평구 7개 동, 강서구 5개 동, 노원구 4개 동이 상한제 대상으로 지정됐다.
노원구 상계·월계·중계·하계동 일대 준공 30년 안팎의 노후 단지와 동대문구 이문·휘경·제가·청량리·전농동, 은평구 불광·갈현·수색동, 성북구 성북·정릉·동소문동 등지의 재개발 단지들이 앞으로 상한제 적용을 받는다.
최근 시공사 선정 과정에서 잡음이 일고 있는 은평구 갈현1구역을 비롯해 증산4·5 재정비촉진구역, 동대문구 용두6구역, 이문4 재정비촉진구역, 전농8·9·12구역, 성북구 성북1·구역, 장위6·14구역 등이 상한제 대상이 될 전망이다.
국토부는 다만 1차 지정 때와 마찬가지로 이번에 상한제 대상지역 가운데 지정효력이 발생한 17일 기준으로 관리처분인가를 받고 내년 4월 말까지 일반분양을 하는 단지는 상한제 대상에서 제외할 계획이다.
국토부는 이번 상한제 지역에서 관리처분인가를 받은 정비사업 단지는 총 6만5천가구로 이 가운데 4만4천가구가 분양을 서두를 경우 상한제를 피해갈 수 있을 것으로 보고 있다.
그러나 조합원간 이견이 발생하거나 착공 등 사업추진이 지연돼 내년 4월 말까지 일반분양을 하지 못하면 이들 단지도 모두 상한제 대상이 된다.
실제로 신반포13차·경남 아파트의 경우 이주·철거 이후에도 굴토심의(재개발구역 땅파기 작업 의 적정성을 심의받는 절차)가 길어지며 발목이 잡혀있고, 개포 주공1단지는 석면 철거에 시간이 걸리면서 내년 4월내 분양이 불투명하다.
국토부는 이에 따라 서울시 주관으로 정비사업 지원 태스크포스(TF)를 만들어 사업 추진 동향과 문제점을 공유하고 걸림돌이 될 요인을 사전에 제거하는 등 일반분양을 최대한 서두를 수 있도록 지원하기로 했다.
그러나 아직 사업 초기 단지들은 상한제를 적용받게 되면서 일부 단지는 사업 지연 또는 사업 중단 등의 파장이 불가피할 것으로 업계는 내다본다.
주택공급 늘리려 가로구역·사업면적 규제 완화…준공업지역서도 주택공급정부가 12·16 부동산 종합대책을 통해 투기수요를 차단하는 동시에 가로주택정비사업이나 준공업지역 등지의 주택 공급을 확대하기 위해 규제 완화에 들어갔다.국토교통부는 소규모 재건축 중 하나인 가로주택정비사업을 활성화하기 위한 제도 개선에 착수한다.가로주택정비는 도로에 연접한 지역에 대해 소규모로 진행하는 정비사업으로, 현 정부가 공동주택 재건축은 안전진단 강화 등을 통해 속도를 늦추는 대신 주택 공급을 확대하기 위해 힘을 싣고 있는 정비제도다.서울의 가로주택정비 사업지는 올해 10월 기준으로 94곳으로, 작년(45곳) 대비 109% 증가하는 등 빠르게 증가하는 상황이지만 여전히 제도적 개선이 필요하다는 공감대가 형성됐다.우선 가로주택정비 사업의 수익성을 높이기 위해 가로구역과 사업시행 면적을 확대한다.현재 서울에선 가로주택정비사업의 가로요건 충족 여부를 판단하는 경계인 '가로구역'과 가로구역 내 실제로 사업을 시행할 수 있는 면적인 '사업시행 면적'이 투기과열지구로 묶여 있어 각 1만㎡로 제한돼 있다.제도상 서울시의 도시계획위원회 심의에서 가로구역을 2만㎡까지 확대할 수 있지만 서울시가 투기과열지구여서 확대가 안 된다는 것이다.이에 정부는 투기과열지구도 가로구역 확대를 허용하고, 임대주택 공급 등 공공성 요건을 충족할 경우 사업시행 면적도 2만㎡로 확대할 수 있도록 할 방침이다.현재로선 가로구역이 확대돼도 실제 사업시행 면적은 1만㎡로 제한되고 있다.공공성 요건이 충족되면 분양가 상한제 적용 대상에서도 제외된다.이때 공공성 요건이란 한국토지주택공사(LH) 등 공기업이 공동 시행사로 참여하거나 시세보다 저렴한 분양 주택이나 공공임대를 10% 이상 공급하는 것이다.사업 진행속도를 높이기 위해 조합과 공기업이 공동 시행을 하면 주민동의를 전제로 설계사·시공사를 선정하고 건축심의안을 확정하는 것을 서면동의로 갈음할 수 있도록 한다.건물이 마주보는 중정(中庭)형 건축이 가능하도록 인접한 동과의 간격 규제도 완화한다.현재 서울시 조례상 인접한 동과의 간격 규정은 건축물 높이의 0.8배 이상으로 돼 있는데, 이를 법령 하한 수준인 0.5배로 낮춘다.인접 동간 간격이 좁으면 건물이 마주 보는 형태의 중정형 건축이 어려워 추진하는 대책이다.광역교통개선부담금을 산정할 때 재개발·재건축과 같이 종전 건축물 연면적을 제외해 부담금 납부 부담을 완화하는 방안도 검토한다.서울의 준공업 지역에서의 주택 공급을 확대하는 방안도 추진한다.현재 사업면적이 1만㎡를 초과하면 산업-주거 복합건축이나 최대 용적률 400%를 적용받을 수 없어 활성화에 한계가 있었다.근로자 주거지원을 위해 산업지원 시설 30%를 기숙사로 공급하고 있지만 취사가 안 돼 선호도가 떨어지는 상황이다.이에 정부는 복합건축을 2만㎡까지 확대하는 것을 허용하고, 기숙사 외에 주거용 오피스텔도 공급하도록 해 주거환경을 개선할 예정이다.준공업지역 내 저층 주거 밀집지역에서 가로주택정비 사업 등 소규모 정비를 활성화하는 방안도 추진된다.이와 함께 국토부는 서울시와 함께 관리처분인가 이후 단계에 있는 서울지역내 정비사업이 속도감 있게 추진될 수 있는 방안을 적극 강구하기로 했다.관리처분인가를 받은 단지는 이주와 철거 등으로 이어져 되돌릴 수 없는 단계를 밟고 있기에 속도를 내는 것이 주택공급 물량 확보에 좋다.현재 정비사업에 대한 상한제 6개월 유예 정책에 따라 관리처분인가를 받은 단지 54개 단지 6만5천호가 사업진행을 추진 중이지만 철거 이후에도 굴토심의나 분양보증 등 행정절차를 밟는 데 2개월 이상 소요된다.국토부는 서울시 주관으로 정비사업 지원 TF를 구성해 장애요인을 제거할 방침이다.국토부는 수도권 30만호 공급 계획도 차질 없이 추진할 예정이다.현재 남양주와 하남, 과천 등 1·2차지구 10곳(14만채)는 지구지정을 완료했고 연내에 추가로 3곳(1만채)에 대한 지구지정을 끝낼 계획이다.나머지 고양·부천 등 11곳(11만채)는 지구지정 절차 등이 진행 중이다.국토부는 연내 지구지정이 완료되는 13곳은 내년 하반기까지 지구계획 수립을 추진하면서 주민 협의 등을 거쳐 토지보상에 착수하고, 지구지정 절차 중인 11곳에 대해서는 내년 상반기 내에 지구지정 절차를 끝내기로 했다./연합뉴스
"집값 예년보다 안정" 표정관리하던 정부, 서울 집값 상승 랠리에 기습 발표대통령 "집값 자신있다" 발언 이후 극비 진행…세제·대출·청약·공급 등 총망라정부가 지난해 9·13대책 이후 1년3개월 만이자 민간택지 분양가 상한제 대상지 선정 이후 한달 만에 또다시 초고강도 부동산 대책을 내놨다.이번 정부 들어 2017년 6·19대책, 8·2부동산 대책, 지난해 9·13대책에 이어 정부 합동 종합대책 형태로 발표된 네번째 대책이면서 지난해 12월 주거복지로드맵이나 지난달 발표된 분양가 상한제 대상지역 지정 등 개별 또는 후속 조치까지 합쳐 18번째 대책이다.이번 대책 발표는 상당히 극비리에 진행됐다.청와대와 정부가 "집값 불안시 언제든지 추가대책을 내놓겠다"고 공언해왔지만 최근 서울을 비롯한 수도권 집값 상승세에 대해 애써 침착한 모습을 보여왔던 정부 태도를 고려하면 전격적인 깜짝 발표다.최근 분양가 상한제와 종합부동산세 과세라는 강력 조치에도 불구하고 서울 아파트값이 24주 연속 상승하고, 분양가 상한제 지정 이후 되레 수도권까지 풍선효과가 나타나는 등 부작용이 확산되자 결국 추가 대책 카드를 빼든 것이다.◇ 각종 규제에도 서울 아파트값 24주 연속 상승…추가대책 불가피정부는 그간 서울 집값에 대해 시장 상황을 좀 더 지켜봐야 한다며 심각성을 드러내지 않았다.지난달 발표한 현정부 중간 평가에서는 "8·2대책, 9·13대책 등으로 국지적 과열에 대응한 결과, 과열 양상을 보이던 서울 주택 가격이 2013년 이후 최장 기록인 32주 연속 하락하는 등 전국 주택가격은 예년에 비해 비교적 안정적인 상황을 유지 중"이라고 자평했다.주택정책의 수장인 김현미 국토교통부 장관 역시 국정감사 등에서 분양가 상한제 시행과 종합부동산세 과세 등을 고려한 듯 "올해 연말쯤 집값 안정 효과가 나타날 것"이라고 밝히기도 했다.그러나 이런 강력한 규제에도 불구하고 서울 아파트값이 24주 연속 상승하고, 분양가 상한제 지정 이후 되레 집값이 급등하면서 정부의 상황 판단이 시장 상황과 동떨어진다는 비판에 직면했다.지난달 10일 문재인 대통령이 '국민과의 대화'에서 "전국적으로는 부동산 가격이 하락했을 정도로 안정화하고 있다"고 밝힌 것은 정부의 문제 인식에 대한 우려의 목소리를 키우는 결정타가 됐다.이 문제는 정부 공인 통계인 한국감정원의 주택가격 조사 방식에 대한 논란으로 번지기도 했다.정부는 대통령의 국민과의 대화 이후 본격적으로 부동산 대책 마련에 착수한 것으로 전해진다.문 대통령이 "부동산 문제와 관련해선 자신 있다", "현재의 방법으로 부동산 가격을 잡지 못하면 더욱 강력한 여러 방안을 강구해서라도 반드시 잡겠다"고 밝힌 가운데서도 서울 아파트값이 계속해서 오르자 서둘러 대책 발표를 결정한 것이다.특히 집값 상승세가 서울을 넘어 분양가 상한제 미지정지역인 과천, 목동, 동작, 광명 등지는 물론 조정대상지역 해제지역인 부산, 고양 등지로 상승세가 확산하면서 예상보다 빨리 대책을 내놨다.최근 고가주택을 중심으로 한 실거래가 조사에서 갭투자 거래가 증가하고 증여·법인 설립 등을 활용한 투기성 매수가 증가한 것도 대책마련에 불을 지폈다.추가 대책과 관련한 청와대의 지시는 엄중하고 단호했던 것으로 전해진다.이번에야말로 확실하게 집값을 잡을 대책을 내놓으라는 지시였다.대책의 준비과정은 극소수 핵심 관계자들만 공유할 정도로 극비리에 이뤄졌다.사전에 대책의 내용이 새나가지 않도록 하기 위해 관련 내용 유출시 형사처벌하겠다는 엄명이 떨어졌다.이날 대책 발표도 언론에 발표 계획을 사전 공지하지 않은 채 기습적으로 이뤄졌다.당초 종부세 부과와 18일부터 시작되는 내년도 공시가격 인상 계획 발표 등 추가 규제 효과를 지켜본 뒤 연말을 넘겨 추가 대책이 나올 것이라는 시장의 예측이 빗나갔다.그만큼 정부 내부에서도 내심 현재의 주택시장 상황을 심각하고 엄중하게 판단했다는 얘기다.◇ 현 정부 네번째 '백화점식' 규제…내년 상반기 추가 대책 예고정부는 이번 대책에서 또다시 세금·대출·청약·공급 대책을 총망라한 백화점식 규제를 내놨다.9·13대책 이후 분양가 상한제 핀셋 지정 등 '찔끔' 대책으로는 집값을 잡을 수 없다고 보고, 당장 필요하다고 판단되는 카드를 최대한 끌어모았다는 평가다.대출 부분에서는 그동안 논란이 된 우회·편법 대출을 모두 차단하는데 주력했다.전세자금대출을 받아 주택 구매용도로 사용하는 편법을 막기 위해 2주택자나 고가주택 매수자의 전세자금대출을 회수하고, 주택임대업 외 법인 사업자에 대해 투기과열지구까지 대출을 금지한 것 등이 그것이다.그러면서 강남 등 인기지역에 갭투자와 다주택자 등의 투자수요가 몰리는 것을 막기 위해 9억원 초과 주택담보대출의 주택담보대출비율(LTV)을 추가로 강화하고, 15억원 이상 초고가주택의 주택담보대출을 금지했다.종합부동산세율을 1주택자까지 상향 조정하고, 다주택자에 대해서는 더 큰 폭의 세율 인상과 조정대상지역 2주택자 보유자의 세부담 상한을 300%로 확대하는 등 보유세를 한층 강화한 것, 1주택자의 양도소득세 장기보유특별공제를 거주 기간에 따라 차등 적용하기로 한 것들도 모두 주택시장에 투자수요 유입을 차단하기 위한 조치다.단기 투자를 막기 위해 1∼2년 미만 주택 보유자의 양도세율을도 높였다.국토부는 17일 발표할 공시가격 제도개선과 로드맵 수립계획에서 주택 공시가격의 현실화율을 지금보다 크게 높인다는 계획이어서 고가주택 보유자나 2주택 이상 다주택자는 앞으로 보유세 충격이 상당할 전망이다.내년에는 당장 9∼15억원 사이 공동주택 현실화율을 시세의 70%로, 15∼30억원은 75%로, 30억원 이상은 80% 수준까지 차등화해 높인다.정부는 종부세를 높이는 대신 조정지역내 다주택자의 양도소득세 중과를 10년 이상 장기 보유자에 한해 내년 6월 말까지 한시적으로 유예하기로 했다.종부세 강화로 보유세가 급증했음에도 불구하고, 양도세 부담 때문에 집을 팔지 못한다는 지적을 받아들여 사실상 한시적 '출구전략'을 마련해준 것이다.시중에 매물이 나오도록 유도함으로써 매물잠김 현상에 따른 계단식 집값 상승 구조를 전환하기 위한 복안도 있다.정부는 이번 양도세 중과 한시적 완화 조치로 종부세 부담이 큰 은퇴자 등을 중심으로 주택 매도에 나설 것으로 기대하고 있다.분양가 상한제 대상 지역은 대폭 확대했다.당초 강남 4구와 마포·용산·성동·영등포구 37개동으로 한정했던 상한제 대상 지역을 서울 13개 구 전역과 노원·강서 등 5개 구 37개 동, 과천·광명·하남 13개 동 등 수도권으로 범위를 넓혔다.집값 급등 또는 고분양가 우려지역만 상한제로 묶겠다고 한 '핀셋 지정'이 비지정 지역의 집값 상승이라는 '풍선효과'로 이어지면서 상한제 시행 한달 만에 포기하고 정책방향을 수정한 것이다.정부는 상한제로 가격은 묶어두지만 서울시 정비사업 태스크포스(TF)를 통해 재건축 사업 추진을 지원하고, 공공성을 갖춘 가로주택정비사업의 규제를 풀어주는 등의 공급 확대 방안은 병행하기로 했다.상한제 시행 이후 공급 부족 우려로 신축 아파트값이 급등하는 등의 불안심리를 잠재우기 위한 조치로 풀이되지만, 소규모 가로주택정비사업 지원으로 얼마나 공급이 늘어날지는 미지수다.정부는 이번 대책에도 불구하고 집값 안정 등 효과가 없을 경우 내년 상반기에 또다시 2차 종합대책을 내놓을 계획이다./연합뉴스
"주택시장 안정에 대한 정부의 의지는 어느 때보다 확고""투기 수요 근본 차단과 주택공급 지속 확대해 실수요자 중심으로 개편"홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 "주택 투기수요를 근본적으로 차단하고 주택공급을 지속해서 확대해 주택시장을 거주목적의 실수요 중심으로 개편하겠다"고 16일 말했다.홍 부총리는 이날 정부서울청사에서 연 주택시장 안정화 방안 관계부처 합동 브리핑 모두발언에서 이날 정부가 발표한 부동산 대책에 대해 이같이 설명했다.그는 "최근 서울 등 일부 지역에서 주택가격의 국지적 과열 현상이 재현되고 있다"며 "과열의 중심에는 투기적 성격이 강한 일부 지역의 고가주택 거래가 자리 잡고 있다"고 지적했다.이어 "갭투자·전세 대출 등 금융 레버리지를 적극적으로 활용한 투기적 매수가 나타나고 있다"며 "그 과정에서 편법·불법 증여 및 대출 규제 우회 등 이상 거래도 상당수 확인되고 있다"고 덧붙였다.홍 부총리는 "일부 지역의 이러한 과열이 주변부로 순식간에 확산할 수 있다는 점이 더 큰 문제"라며 "상대적으로 상승 폭이 낮았던 인근 단지 또는 외곽 지역은 갭 메우기 움직임으로 덩달아 가격 상승이 확대되고 있다"고 말했다.그는 "이번 대책은 주택 투기수요를 근본적으로 차단하고 주택공급을 지속적으로 확대해 주택시장을 거주목적의 실수요 중심으로 개편하기 위한 것"이라고 설명했다.홍 부총리는 이번 대책이 즉시 효과를 낼 수 있도록 정부 차원에서 할 수 있는 금융감독 규정·세법 시행령 개정을 조속히 완료하고, 세법 등 법률 개정 사항은 최대한 신속히 처리하겠다고 다짐했다.그는 "과도한 주택가격 상승은 무주택자, 실수요자의 내 집 마련 기회를 빼앗고 상대적 박탈감을 유발하는 등 사회적 통합을 저해한다"며 "정부의 정책 의지와 가용한 수단이 있는지에 대한 시장의 의구심도 커지는 상황"이라고 밝혔다.그러면서 "그러나 주택 시장 안정에 대한 정부의 의지는 어느 때보다 확고하다"며 "주택을 통한 불로소득은 어떠한 경우에도 절대 허용하지 않겠다"고 강조했다.또 "필요한 경우 내년 상반기 중 주택 수요, 공급량 측면에서 추가적인 종합대책을 마련하겠다"며 "시장안정을 위해 필요하다면 세제와 대출 규제 및 주택거래와 공급 전반에 걸친 강력한 대책을 주저 없이 시행하겠다"고 예고했다.정부는 이날 ▲ 투기적 대출수요 규제 강화 ▲ 주택 보유 부담 강화 및 양도소득세 제도 보완 ▲ 투명하고 공정한 거래질서 확립 ▲ 실수요 중심의 공급 확대 등을 담은 종합 대책을 전격 발표했다.주택에 대한 종합부동산세를 강화하는 동시에 조정대상지역 다주택자가 내년 상반기까지 집을 팔면 양도소득세 부담을 줄여주는 등의 내용이 담겼다.아울러 투기지역과 투기과열지구의 시가 15억원이 넘는 아파트에 대한 주택구입용 주택담보대출을 전면 금지하는 등 규제를 강화하고, 민간택지 분양가 상한제 대상 지역도 확대하기로 했다./연합뉴스
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