부동산 가격 급등에 따른 조세 및 준조세 부담은 내년에 훨씬 커질 것으로 관측된다. 종합부동산세 납부 의무자도 올해 59만 명에서 내년엔 80만 명으로 늘어날 것이란 전망이 나온다.
주택 종부세는 매년 초 국토교통부가 발표하는 공시가격을 바탕으로 6월 1일 기준 주택 소유자에게 12월에 부과하는 국세다. 올해 집값 상승분이 내년 초 고시되는 공시가격에 고스란히 반영되는 구조다. 한국감정원에 따르면 올 들어 11월까지의 서울지역 주택 매매가격은 작년 동기 대비 0.38% 상승했다. ‘강남권 아파트’만 대상으로 집계하면 상승폭이 이보다 훨씬 클 가능성이 높다.
더구나 정부는 현재 시가의 68.1%인 아파트 공시가격을 단계적으로 80%까지 높이겠다는 방침이다. 예컨대 시가 10억원짜리 아파트를 갖고 있다면 올해는 6억8000만원에 대해서만 세금을 부과했으나 이 기준을 점차 8억원으로 올리겠다는 게 정부 복안이다. 공시가격을 현실화할 경우 당장 재산세와 종부세 부담이 커질 수밖에 없다. 건강보험료는 물론 기초노령연금을 산정할 때도 직접적인 영향을 끼친다.
종부세 과표를 계산할 때 기준으로 삼는 공정시장가액비율도 내년에 상향 조정된다. 올해 85%인 공정가액비율이 내년 90%로 높아진 뒤 2022년 100%가 된다. 과표가 전혀 바뀌지 않더라도 매년 5%포인트씩 세부담이 늘어나게 된다는 의미다.
내년 종부세 납부 의무자는 80만 명에 육박할 것이란 관측이 나온다. 종부세 고지 대상자가 올해 증가분(27.7%)만큼 늘어난다고 가정했을 때 기준이다. 이 경우 종부세 납부자는 전체 주택 소유자(1401만 명)의 3.6%에서 5.0~6.0%까지 확대될 것으로 예상된다.
종합부동산세 고지서를 받은 납세자들의 불만이 고조되고 있다. “가만히 앉아 있었는데 정부가 헛발질로 집값을 띄워놓고 징벌적 세금을 부과하는 건 맞지 않다”는 지적이 은퇴자들 사이에서 확산되고 있다. 시중은행 프라이빗뱅킹(PB)센터와 세무법인마다 절세 상담이 줄을 잇고 있다. 5일 각 세무서에 따르면 오는 16일 종부세 납부 마감일을 앞두고 집단반발 움직임이 일고 있다. 서울 강남세무서 관계자는 “종부세 부담이 한꺼번에 너무 많이 뛰었다는 항의 전화로 업무를 보기 어려울 정도”라고 했다. 특히 일정한 소득이 없는 은퇴자들 사이에서 “평생 살아온 집을 팔고 나가라는 말이냐”는 하소연이 많다고 했다.주택을 팔고 싶어도 최고 62%에 달하는 양도소득세 때문에 매도하기 어렵다는 게 세무법인을 찾는 종부세 납부 의무자들의 얘기다. 올해 종부세 고지서를 받은 사람은 59만5000명으로, 작년보다 12만9000명 증가했다. 종부세액은 올해 3조3471억원으로 작년보다 58.3%(1조2323억원) 늘었다.부동산 가격이 뛰면서 지역가입자로 전환돼 매달 수십만원의 건강보험료를 내야 하는 사례도 급증하고 있다. 건강보험공단에 따르면 올해 피부양자 자격 상실자는 52만3000명으로, 지난해(78만3000명)에 이어 2년 연속 50만 명을 넘겼다. 건보공단 관계자는 “올해 전국 공시지가가 평균 8.03% 뛰면서 ‘공시가 9억원, 연소득 1000만원 미만’이라는 피부양자 요건을 벗어난 은퇴자가 급증했다”고 말했다.내년엔 올해 급등한 집값이 또 반영되는 데다 정부가 공시가격을 최대한 현실화한다는 방침이어서 종부세와 건보료 부담은 더 커질 것이란 전망이 나온다."한 채뿐인 집값 올랐다고국민연금 절반을 보유세·건보료로 내야"서울 마포구에 사는 김모씨(73)는 최근 생소한 고지서 두 개를 받았다. 지난달 종합부동산세 고지서가 시작이었다. 김씨가 사는 아파트 공시가격이 작년 8억원에서 올해 10억원으로 오르면서 생전 처음 종부세 납부자가 됐다. 종부세를 포함해 올해 내야 할 보유세는 311만8000원. 작년(220만원)보다 약 90만원 늘었다.더 당황스러웠던 건 지난 1일 날아온 건강보험료 고지서였다. 김씨는 은퇴 후 딸의 피부양자로 등록해 15년 넘게 건보료를 내지 않았다. 그런데 아파트 공시가 상승으로 더는 피부양자 자격을 유지할 수 없고, 이달부터 24만1000원을 지역보험료로 납부해야 한다는 게 건강보험공단의 알림이었다. 김씨는 “소득이라고는 한 달 95만원 나오는 국민연금밖에 없는데 소득의 절반 이상을 세금과 건보료로 내게 생겼다”며 “평생 쉬지 않고 일해 집 한 채 산 게 그렇게 큰 잘못이냐”고 목소리를 높였다.은퇴자 사이에 “정부의 주택 공시가격 현실화 정책으로 직격탄을 맞았다”는 아우성이 커지고 있다. 보유세 납부액이 크게 늘어난 것은 물론 건보 피부양자 자격을 잃고 보험료까지 새로 내야 할 은퇴자가 급증하면서다. 건강보험공단에 따르면 올해 피부양자 탈락자는 52만3000명으로, 전체 피부양자(1951만 명)의 2.7%에 이르렀다.보유세·건보료 二重苦에 직면피부양자 자격 상실자는 2015~2017년엔 연평균 44만3000명 수준이었다. 하지만 지난해 78만3000명으로 확 뛰더니 올해도 50만 명을 넘겼다. 지난해는 7월 시행한 건보료 부과체계 개편 영향이 컸다. 피부양자로 인정해주던 형제·자매를 ‘원칙적 불허’로 바꿨고 소득·재산 조건도 강화했다. 이 바람에 작년 7월에만 30만 명이 한번에 피부양자 자격을 잃고 지역가입자가 됐다.올해는 공시가격 급등이 크게 작용했다. 올해 부동산 공시지가는 전년보다 8.03% 올라 2008년(10.05%) 이후 최대폭 증가했다. 정부는 작년 7월부터 부동산 공시가격이 9억원이 넘으면서 연소득 1000만원을 초과하면 피부양자에서 제외하기로 했는데, 공시가 상승으로 이 요건에 걸리는 사람이 속출했다. 이들은 앞으로 최소 월 24만원 이상의 건보료를 내야 한다. 이종복 퇴직자총연합회 사무총장은 “피부양자 중에는 집 한 채에 소득은 연금밖에 없는 은퇴자가 많다”며 “집에서 돈이 나오는 것도 아닌데 공시가를 올린 다음 20만원 넘는 건보료를 물리면 노후 생활이 막막하다”고 호소했다.공시가격 9억원은 종부세 부과 기준이기도 하다. 올해 주택 공시가가 9억원을 초과한 은퇴자들은 종부세와 건보료 부담이 한번에 생길 가능성이 크다는 얘기다.“재산보험료부터 개선해야”피부양자는 건보 혜택을 받지만 보험료를 한푼도 안 내기 때문에 건보 재정에 악영향을 준다. 점진적으로 줄여나가는 방향은 맞다. 하지만 피부양자에서 탈락하면 지역가입자로 자동 전환되는데, 지역가입자는 직장가입자와 달리 재산에도 보험료를 물리는 것이 문제다. 사회보험료는 소득과 같은 ‘실질적 납부 능력’을 보고 매겨야지 재산에 물리는 건 불합리하다는 지적이 많다. 세계적으로도 재산에 건보료를 물리는 나라는 한국밖에 없다. 정부는 이런 점을 감안해 재산에 대한 보험료 부담을 낮추고는 있다. 하지만 지역가입자가 낸 보험료 중 재산이 차지하는 비중은 2017년 51.1%에서 올 7월 45.5%로 낮아지는 데 그쳤다. 재산보험료 축소 속도는 느린데 피부양자 감소 속도는 빨라 부작용이 커진다는 지적이 나오는 이유다.내국인과 달리 외국인 피부양자가 급증하는 점도 은퇴자의 불만을 키우는 요소다. 외국인 피부양자는 올 들어 9월까지 1만6000명 늘어 2014년 이후 최대폭 증가했다.기존 지역가입자도 부담이 늘기는 마찬가지다. 서울 강남구에 아파트 한 채를 보유한 정모씨(67)는 주택 공시가격이 작년 10억6400만원에서 올해 13억2000만원으로 뛰었다. 이 탓에 보유세가 361만1400원에서 올해 518만5300원으로 157만3900원 올랐다. 지난달부터 한 달 건보료도 59만5000원에서 63만8000원으로 늘었다.김용하 순천향대 IT금융경영학과 교수는 “건보료 부과 체계 2단계 개편이 시행되는 2022년 7월부터는 피부양자 요건이 더 강화돼 은퇴자의 부담이 더 커질 것”이라며 “소득 중심의 건보료 부과체계 개혁에 속도를 내야 한다”고 강조했다.조재길/서민준 기자 road@hankyung.com
“당장 집을 팔 생각은 없습니다.”서울과 경기 고양시에 아파트 세 채를 보유하고 있는 김모씨의 말이다. 김씨가 올해 내야 할 보유세는 2195만원이다. 종합부동산세가 크게 오르면서 보유세가 지난해(964만원)보다 두 배 이상 증가했다. 그러나 집을 팔 생각은 없다. 당장 양도소득세가 무거운 데다 아내에게 증여하는 것만으로 세금을 크게 줄일 수 있기 때문이다.정부가 종부세를 무기로 다주택자들의 주택 매각을 압박하고 있지만 정부가 기다리는 투매는 나타나지 않고 있다. 매물 감소는 통계로도 확인된다. KB부동산에 따르면 서울 매수우위지수는 지난달 113.9를 나타내 ‘9·13 대책’이 나온 지난해 9월(164.5) 이후 1년2개월 만에 최고를 기록했다. 이 지수가 100을 넘을 경우 시중에 매물보다 매수자가 많다는 의미다.일선 중개업소 분위기도 비슷하다. 반포동 A공인 관계자는 “세금이 당장 수천만원 늘어난다고 해도 집값이 수억원 더 오를 것으로 보기 때문에 팔겠다는 집주인이 없다”고 말했다. 올해 집값이 크게 오른 마포 일대도 마찬가지다. 아현동 B공인 관계자는 “지금 팔면 양도세 폭탄을 맞으니 반대로 버티자는 분위기”라고 전했다.다주택자들은 집을 팔기보다는 증여, 공동명의, 신탁, 법인 설립 등의 절세 수단을 강구하고 있다. 종부세는 부부이더라도 따로 세금을 매기는 인별 과세다. 명의를 분산해 공제 규모를 늘리면 과세표준이 낮아져 세금 또한 줄어든다. 이 때문에 세무업계에선 부부 간 증여 등 다주택자의 절세 상담이 늘고 있다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무팀장은 “올해 하반기 부부 간 증여 상담과 실행이 많았다”며 “취득가액을 높일 수 있는 부부 간 증여는 5년 뒤 장부상 양도차익을 줄일 수 있는 만큼 앞으로 매각을 고려할 때 효과적”이라고 설명했다.내년 이후로는 매물이 더욱 감소할 가능성이 높다고 전문가들은 전망했다. 당장 1월부터 조정대상지역 1주택자가 시세 9억원 이상 집을 매각할 때 주어지던 장기보유특별공제가 대폭 축소된다. 종전엔 9억원 초과분에 대해 최대 80%(10년)를 공제했지만 앞으로는 2년 이상 실거주한 집에 대해서만 이 같은 혜택을 준다. 거주 요건을 맞추지 못할 경우 공제율은 최대 30%(15년)로 줄어든다. 서울 아파트 중위가격이 9억원에 바짝 다가서는 상황에서 매물이 잠길 우려가 더욱 커진 셈이다.전형진 기자 withmold@hankyung.com
서울 영등포에 거주하는 40대 A씨는 작년 재산세와 종합부동산세를 합해 900만원가량 냈는데 올해는 3000만원으로 급증했다. 올초 이사 목적으로 사둔 아파트 때문에 다주택자로 분류된 게 화근이었다. 그는 “직장인 연봉에 해당하는 세금을 폭탄처럼 맞게 됐다”며 “조세 불복을 해야 하나 대출을 받아야 하나 고심 중”이라고 말했다.종부세 납부 기한이 오는 16일 종료되는 가운데 시중은행 프라이빗(PB)센터 및 세무법인마다 ‘종부세 상담’이 줄을 잇고 있다. 작년 대비 세부담이 워낙 많이 커져서다. 은퇴자들은 “세금 낼 능력이 없으면 다른 곳으로 이사 가라는 게 말이 되느냐”며 하소연하고 있다.2주택 이상 보유자에겐 ‘폭탄’주택 소유자들 사이에선 보유세 부담이 과도하다는 지적이 적지 않다. 올해 급등한 공시가격을 기준으로 7월과 9월 재산세를 한 차례씩 납부한 뒤 12월 또다시 종부세를 내야 해서다.급증한 종부세 고지서를 받아든 사람 중에선 0.5~2.7%의 세율이 적용되는 1주택자보다 2주택 이상 소유자(세율 0.6~3.2%)의 비중이 높다. 종부세 부과 기준이 1주택자의 경우 공시가격 9억원인 데 반해 2주택 이상자는 6억원부터 시작하기 때문이다. 서울 강북 30평형대 아파트에 거주하는 정부 부처의 한 공무원은 세종시 아파트에 당첨되면서 종부세 고지서를 받았다. 강남권 외에도 종부세가 많이 부과된 배경이다.서울 등 조정대상지역의 세부담 상한 비율이 200%(2주택자)~300%(3주택 이상자)로 묶여 있지만 작년 6월부터 올해 5월까지 부동산을 추가 매입했다면 상한 적용도 받지 못한다. 경기 분당에 사는 C씨는 올초 서울에서 작은 빌라를 구입한 뒤 올해 종부세가 갑자기 600% 뛰었다.종부세만 수천만원씩 내야 하는 사례도 드물지 않다. 강남에 거주하는 전 기업 대표인 D씨는 올해 고지서를 받은 뒤 입을 다물지 못했다. 5000만원이 넘는 고지액이 찍혀 있어서다. 그는 “한남동 재개발 입주권을 갖고 있긴 하지만 세금이 1년 새 두 배 넘게 뛸 줄은 몰랐다”고 했다. 종부세를 내려고 5일 시중은행에서 8000만원을 대출받은 E씨는 “부동산이 많아도 현금을 수천만원씩 들고 있는 사람이 몇 명이나 있겠느냐”고 반문했다.강남 PB들 “증여하는 게 최선”은행 PB센터와 세무법인마다 주택 증여 상담이 급증하고 있다. 종부세가 가구가 아니라 개인별 과세 방식인 만큼 배우자나 자녀에게 증여하면 종부세를 피하거나 줄일 수 있다고 판단했기 때문이다. PB들도 “한꺼번에 증여세를 납부해야 하지만 매년 부담이 커지는 종부세보다는 낫다”고 조언하고 있다.한 대형은행의 PB센터장은 “종부세 상담을 받으려는 고객들이 크게 늘면서 우리 센터뿐만 아니라 조세 관련 팀도 바빠졌다”며 “특히 은퇴 후 일정한 수입이 없는 고령자에게는 증여를 적극 조언하고 있다”고 말했다. 다만 증여가 무조건적인 ‘해결책’은 아니라는 게 은행권 얘기다. 자녀 등이 주택청약을 노리고 일정 점수를 쌓아놨다면 장기적인 득실을 따져봐야 해서다.보유세 집단반발 움직임도올해 종부세를 고지받은 사람들을 중심으로 집단반발 움직임이 나타나고 있다. 주택을 팔고 싶어도 최고 62%의 무거운 양도소득세율 때문에 매도하기 어렵다는 하소연이 많다. 고가 주택을 매각한 뒤 저렴한 주택으로 이사를 가려고 해도 새 주택 취득에 따른 취득세율(1~3%)이 커다란 부담이다.조진한 세무법인 광장 세무사는 “종부세 부담이 급증했다는 이유로 세무사무소나 은행을 찾아와 하소연하는 은퇴자들이 부쩍 늘었다”고 말했다. 노원구의 한 세무법인 관계자는 “강북권 거주자 중 상당수도 종부세로 수십만원씩 내야 하는 경우가 적지 않다”며 “금액 자체보다 부담 비율이 한꺼번에 급증한 게 문제”라고 했다.이 때문에 10년째 그대로인 종부세 부과 기준(1주택자 공시가격 9억원, 2주택자 이상은 6억원)을 상향 조정해야 한다는 목소리가 커지고 있다. 은퇴자들에게 제공하는 종부세 세액공제를 지금보다 확대할 필요가 있다는 지적도 나온다. 지금은 만 60~70세 이상에 한해 10~30%, 보유기간별로 20~50%를 공제해주고 있다.조재길/정소람 기자 road@hankyung.com
