'롯데=리테일' 'NH=오피스' '이지스=오피스·호텔' 집중
"공실·임대료 하락에 따른 수익 안정성 따져봐야"
주식뿐 아니라 부동산시장에도 간접투자(펀드) 문화가 확산되고 있다. 세상이 '제로 금리'를 넘어서 '마이너스 금리'까지 예고하자 은행이자보다 배당수익 쪽으로 관심이 쏠리고 있다. 정부도 공모형 부동산 리츠(REITs)에 분리과세 혜택을 주는 지방세법 개정안을 내놨다. 한국형 금융자본주의는 부동산 시장에서도 방향타를 틀어 쥔 것이다. 리츠 투자의 비밀을 엿본다 [편집자주]
소액으로 부동산에 투자할 수 있는 부동산 투자신탁회사(리츠·REITs)가 인기다. 정부가 분리과세를 적용하고 세율을 내리는 공모 리츠 활성화 방안을 내놓으면서 안정적인 배당 수익을 얻을 수 있는 간접투자에 대한 관심이 높다.
4일 리츠정보시스템에 따르면 지난해 말 기준 국내 리츠 수는 219개. 2012년 71개에서 6년새 3배 넘게 늘었다. 다만 국내 주식시장에는 상장된 리츠는 5개에 불과하다. 이리츠코크렙 모두투어리츠 케이탑리츠 에이리츠 신한알파리츠를 제외한 200개 넘는 리츠가 사실상 불투명하게 운용되고 있는 셈이다.
다행히 올해 말 3개의 신규 리츠가 상장을 준비하고 있다. 롯데리츠, NH리츠, 이지스자산운용리츠. 롯데리츠는 롯데그룹의 호텔 물류 오피스 등을 기초자산으로 편입할 예정이다. 공모금액은 4000억원에 달한다. NH리츠는 서울스퀘어 삼성물산 서초사옥 강남N타워 잠실SDS타워 등을, 이지스리츠는 서울 태평로빌딩 신세계 제주조선호텔을 기초자산으로 한다. 이들의 공모금액은 각각 1180억원, 2350억원에 이른다.
◆ 리테일 vs 오피스 vs 호텔
리츠는 소액투자자들의 자금을 모아 부동산이나 관련 자본에 투자하고, 여기서 나오는 임대 수익을 투자자에게 배당하는 상품을 말한다. 부동산 경기는 물론이고 내수 경기에 영향을 받기 때문에 중위험 중수익 상품으로 분류된다.
리츠의 핵심은 어떤 부동산 매물을 기초자산으로 하느냐에 있다. 투자한 부동산에서 나오는 임대료가 수익이니, 투자한 부동산의 안정성과 성장 가능 여부를 꼼꼼하게 따져봐야 한다. 백화점 마트 등 리테일에 투자하느냐, 사무공간인 오피스 또는 호텔을 선택하느냐에 따라 향후 수익이 달라질 수 있다는 의미다.
오는 8일부터 청약을 진행하는 롯데리츠는 대표적인 리테일 리츠로 분류된다. 대표 유통업체인 롯데그룹의 부동산을 기초자산으로 하기 때문이다. 롯데리츠는 강남 광주 구리 창원에 있는 롯데백화점과 의왕 장유 서청주 롯데마트 등을 기초자산으로 한다. 우수한 입지와 롯데라는 브랜드 파워가 가장 큰 장점이다.
NH리츠는 삼성물산 서초사옥 등 주로 오피스 건물을 기초자산으로 하는 전형적인 오피스 리츠다. 입지 좋은 대형 빌딩이나 대기업 사옥에 투자하는 만큼 안정적인 수익을 장기적으로 얻을 수 있다는 장점이 있다. 상대적으로 임차 안정성이 높아 경쟁사 대비 안정적이라는 평가가 우세하다.
이지스리츠는 오피스와 호텔 등에 투자하는 복합 리츠에 가깝다. 오피스에 대한 비중이 더 크지만 호텔 비중도 무시하지 못 할 수준이다. 신세계 제주조선호텔의 경우 자산가치만 2400억원에 달한다.
◆ 공실률 등 운영수익 안정성 따져봐야
리츠는 소액 투자가 가능하다는 장점이 있지만 운영수익의 안정성을 일반 투자자들이 쉽게 알 수 없다는 한계도 있다. 내수 경기 침체로 인한 공실 리스크 등이 부각될 경우 운영수익의 안정성이 크게 위협받을 수 있다.
리테일 산업에 영향을 받는 롯데리츠의 경우 장기적으로 오프라인 유통 산업의 하향세로 인한 임대 수익률 악화가 일어날 수 있다. 기초자산인 백화점 마트 아울렛의 실적이 악화될 경우 해당 부동산에 투자한 리츠의 수익이 줄어들 수 있다. 단기 투자를 권하는 이유다.
오피스에 투자하는 NH리츠 역시 내수 경기에 영향을 받는다는 점은 동일하다. 다만 리테일과 차이가 있다면 임대차 계약 기간이 7년(리테일은 통산 2년 단위) 이상으로 길다는 장점이 있다. 계약 기간이 길다는 건 공실 또는 임대 수익률 하락에 대한 리스크가 적다는 뜻으로 받아들일 수 있다.
상대적으로 호텔 비중이 큰 이지스리츠의 경우 운영수익의 변동성이 크다는 평가를 받고 있다. 호텔의 경우 사실상 객실 단가를 기초로 하는데 리테일, 오피스와 비교해 내수 경기에 대한 민감도가 훨씬 높기 때문이다. 제주조선호텔의 경우 과거 제주켄싱턴호텔로 운영되면서 수익의 안정성을 검증받았다. 그럼에도 이지스리츠가 서울 태평로 빌딩 등 오피스 빌딩에 집중하는 건 높은 안정성을 추가로 확보하기 위해서다.
전문가들은 신규 리츠들에 대해 당장은 5% 넘는 수익률을 유지할 것으로 예상하고 있다. 리츠 시장의 지속적인 성장세에 힘입어 안정적인 배당 수익률이 이어질 수 있다는 것이다.
김형근 NH투자증권 연구원은 "상장 리츠는 투자자산에 대한 평가가 매일 이뤄지고, 주식시장을 통해 언제든 사고 팔 수 있는 만큼 폐쇄형 부동산 펀드 대비 환금성이 높다는 장점이 있다"며 "롯데 NH 이지스리츠의 상장이 예정된 만큼 국내 상장 리츠 시장의 성장세가 가속화될 전망"이라 말했다.
글로벌 경기를 예측하기 더욱 힘들어졌다. 세계 경제의 성장동력이 약해지는 가운데 미국과 중국의 무역분쟁, 브렉시트(Brexit·영국의 유럽연합 탈퇴) 등 각종 리스크가 해소되지 않고 있다. 세계 3대 경제권인 미국과 중국, 유로존(유로화 사용 19개국)이 모두 금리를 인하한 것도 이 때문이다.미국 중앙은행(Fed)은 지난달 17~18일 개최한 연방공개시장위원회(FOMC) 정례회의에서 통화정책 기준금리인 연방기금금리(FFR)를 연 2.0~2.25%에서 1.75~2.0%로 0.25%포인트 내렸다. Fed는 성명에서 “가계 지출이 강한 속도로 증가했음에도 불구하고 기업의 고정 투자와 수출이 약화됐다”면서 “지난 12개월 기준 전반적인 인플레이션과 음식·에너지 등을 제외한 인플레이션도 2%를 밑돌고 있다”고 분석했다.이에 따라 우리나라 투자자들도 재테크 방향을 설정하기 쉽지 않은 상황이다. 한은은 지난 7월 금리를 연 1.75%에서 1.5%로 인하한 뒤 8월에는 금리를 동결했다. 숨 고르기에 들어갔지만 10월 중엔 한은도 금리 인하에 나설 것이란 관측에 무게가 실린다. 경기 불확실성이 커지는 상황에서 연 2~3%의 수익률도 건지기 힘들다.재테크 전문가들은 이럴 때일수록 기본에 충실해야 한다고 입을 모은다. 보유 현금 규모를 늘리고 채권 투자에 눈을 돌려야 한다고 조언하고 있다. 각 은행이 내놓은 특판예금에도 관심을 가질 필요가 있다.예·적금 늘리고, 채권에 관심KB금융지주 경영연구소가 지난해 말 국내 부자(금융 자산 10억원 이상) 400명을 심층 분석한 결과 대부분이 공격적인 투자 비중을 줄인 것으로 조사됐다. 올해 금융자산 비중을 확대하겠다고 응답한 비중은 10%에 불과했다. 기존 수준 유지(85.5%)가 가장 많았고 4.5%는 축소할 계획이라고 답했다.예·적금 비중을 유지하거나 일시적으로 높이는 것도 나쁘지 않다는 게 전문가들의 조언이다. 경기 불확실성이 걷히고 좋은 투자처가 나타났을 때 재빨리 자금을 투입할 수 있도록 준비해야 하기 때문이다.금융감독원 금융상품 통합 비교공시 사이트 ‘금융상품 한눈에’에 따르면 현재 1년 만기 은행 정기예금으로 얻을 수 있는 가장 높은 기본금리는 연 1.9%다. 전북은행 ‘JB 다이렉트예금통장’과 광주은행 ‘쏠쏠한마이쿨예금’ 등이 공동 1위(연 1.9%)다. 연 1.8%짜리 카카오뱅크의 ‘카카오뱅크 정기예금’은 2위다. 이들 상품은 우대조건이 없어서 최고 금리가 기본금리와 동일하다.기본금리가 연 1.71%인 대구은행의 ‘내손안에 예금’은 각종 우대조건 충족 시 최고 연 2.06%까지 금리를 받을 수 있다. 최초 가입 시 0.1%포인트, 공과금 납부를 등록하면 0.1%포인트, 인터넷 또는 스마트뱅킹을 통해 가입하면 0.05%포인트 등을 우대해준다.금리 인하에 대한 기대감이 커지면서 올해 채권 투자 수익률은 다른 상품에 비해 높은 수준이었다. 다만 개인이 채권을 직접 사고팔기가 어렵기 때문에 채권형 펀드를 통해 투자하는 게 좋다고 전문가들은 조언한다.이자비용 절감 고민해야이자 수익을 얻기 힘들 때는 지출되는 금융비용을 줄이는 것도 방법이다. 실제 저금리 기조가 이어지면서 과거 받아둔 대출의 상환 부담을 줄일 방법을 고민하는 사람이 늘고 있다. 연 20%대 고금리 대출을 쓰고 있는 사람들은 정부가 내놓은 정책대출 ‘햇살론17’을 활용하면 이자 부담을 줄일 수 있다. 햇살론17은 저소득·저신용자가 연 20% 이상 고금리를 받는 저축은행, 대부업체 등으로 내몰리는 일을 막겠다는 취지로 출시했다. 연 소득이 3500만원 이하거나 신용등급 6등급 이하면서 연 소득 4500만원 이하인 사람이 신청할 수 있다.대출 심사를 간소화하고 연 17.9%의 단일 금리, 최대 700만원의 단일 한도로 빌려주는 점이 특징이다. 돈이 더 필요하면 방문·대면상담을 거쳐 최대 1400만원까지 한도를 늘릴 수 있다.다만 중도상환수수료를 낼 수 있다는 점은 감안해야 한다. 중도상환수수료란 돈을 빌린 소비자가 만기 전 대출금을 갚으려 할 때 금융회사가 부과하는 일종의 위약금이다. 일반적으로 3년 이내에 갚을 때 남은 대출금의 1.5%를 적용하는 경우가 많다. 주택담보대출을 받은 지 3년이 지났다면 중도상환수수료를 낼 필요가 없다. 보다 낮은 금리를 제시하는 곳을 찾아 갈아타면 된다.금융감독원과 저축은행중앙회는 내년부터 저축은행의 중도상환수수료율을 최대 2% 범위에서 대출 종류에 따라 차등화하기로 했다. 또 수수료 부과 기간은 최대 3년으로 하도록 개선할 계획이다.박신영 기자 nyusos@hankyung.com
40대 직장인 김모씨는 최근 투자금을 모두 정리해 정기예금에 넣었다. 지난해부터 재테크를 위해 주식 비중을 늘려왔는데 시간이 갈수록 손실이 커졌기 때문이다. 급기야 올해 사들인 비트코인도 폭락하면서 원금 상당액을 날렸다. 김씨는 “불안한 장세를 버티기가 어려워 자산 대부분을 예·적금에 넣고 있다”며 “금리가 낮아져 이자도 거의 받지 못하는데 마땅한 투자처를 찾기는 더 힘든 상황”이라고 말했다.금리는 떨어지는데 부동자금 규모가 늘어나는 ‘기현상’이 이어지고 있다. 국내외 경제 성장 둔화 가능성이 커지면서 투자심리가 위축된 데 따른 현상이라는 분석이 많다. 여기에 최근 국내에서는 소비자물가가 떨어지는 등 디플레이션 우려까지 제기되고 있다. 저금리·저물가 시대 재테크는 어떻게 해야 할까. 전문가들은 지나친 고수익·고위험을 좇기보다는 원금 보장형 자산과 중수익 투자 상품을 적절히 배분하라고 조언한다.○예·적금 비중 높이는 ‘안전 전략’요즘 같은 시기에는 평소보다 보수적인 투자 전략을 짜는 게 안전하다고 전문가들은 조언한다. KB금융지주 경영연구소가 지난해 말 국내 부자(금융 자산 10억원 이상) 400명을 심층 분석한 결과 대부분이 공격적인 투자 비중을 줄인 것으로 조사됐다. 올해 금융자산 비중을 확대하겠다고 응답한 비중은 10%에 불과했다. 기존 수준 유지(85.5%)가 가장 많았고 4.5%는 축소할 계획이라고 답했다. 부동산(거주 외) 비중도 ‘유지’(76.3%)가 ‘확대’(21.5%)보다 훨씬 많았다. 지난해에는 투자금을 늘리겠다는 답변 비중이 금융자산 26.5%, 거주 외 부동산 38.8%로 올해 보다 두세 배가량 높았다. KB금융 관계자는 “부자들은 일반인보다 적극적이고 공격적인 투자 성향을 띠는 비중이 높은데도 최근에는 보수적인 전략을 펴고 있다”며 “그만큼 무리한 투자를 하기에는 위험한 시기라고 판단하는 사람이 많다”고 말했다.이 때문에 예·적금 비중을 유지하거나 일시적으로 높이는 것도 나쁘지 않다는 게 전문가들 조언이다. 한 시중은행 프라이빗뱅커(PB)는 “경기가 불확실한 시기에 자산을 지켰다가 나중에 기회가 왔을 때 공격적인 투자를 하는 것이 훨씬 안전하다”며 “시중은행 예·적금 금리가 연 1~2%대로 낮은 편이기는 하지만 이벤트성으로 고금리를 주는 상품도 있으므로 잘 찾아보는 것이 좋다”고 조언했다. 특히 은행들이 핀테크(금융기술)업체나 통신사 등과 손잡고 출시하는 특판성 예금을 살펴보면 좋다. 이자 대신 현금처럼 쓸 수 있는 포인트나 캐시백 혜택을 주기 때문에 높은 금리를 받는 효과를 낼 수 있다. 올해 은행들이 내놓은 특별 적금 상품의 금리는 상품별로 최대 연 5~10%에 달했다.○리츠·채권형 펀드 등 주목중수익·중위험 상품 중 전문가들이 최근 가장 많이 추천하는 상품은 리츠(REITs·부동산투자회사)다. 리츠는 일종의 부동산 투자신탁이다. 투자자 자금으로 부동산에 투자하고 해당 부동산에서 발생하는 임대 수익이나 매각 차익 등을 투자자에게 배당한다. 소액으로도 투자할 수 있을 뿐 아니라 안정성과 수익성을 동시에 만족시켜 주는 것이 장점이다. 정부도 최근 리츠 시장에 대해 세제 혜택을 주는 등 우호적인 정책을 펴고 있다.채권 투자도 눈여겨볼 만하다. 금리 인하에 대한 기대가 커지면서 올해 채권 투자 수익률은 다른 상품에 비해 높은 수준이었다. 다만 개인이 채권을 직접 사고팔기가 어렵기 때문에 채권형 펀드를 통해 투자하는 게 좋다고 전문가들은 조언한다. 한 증권사 관계자는 “최근 한 달 새 단기적으로 채권형 펀드에서 돈이 많이 빠져나가 불안해하는 투자자들이 있다”면서도 “한국은행이 추가로 금리를 인하하면 투자 수익률이 더 좋아질 수 있어 저가 매수 시기로 본다”고 설명했다.적립식 투자도 추천할 만한 방법이다. 적립식 펀드를 사거나 지수형 상품을 매달 일정한 금액씩 나눠 매입하는 전략이다. 특히 일시적으로 많이 하락한 분야에 적립식 투자를 시작해 꾸준히 매입하면 리스크를 크게 줄일 수 있다.○세테크·빚테크 전략도 점검해야불확실성이 큰 투자보다는 세테크 상품에 가입해 절세 혜택을 꾀하는 것도 요즘 같은 시기의 좋은 재테크 방법이다. 개인형 퇴직연금(IRP)과 연금저축은 연말정산 때 세제 혜택을 받을 수 있는 대표적 상품이다. 연간 내는 금액 중 최대 700만원 한도에서 최대 16.5%의 세액공제를 받을 수 있다. 은퇴 후 연금으로 수령하면 과세 비중은 3~5% 수준으로 크게 낮아진다. 이외에 △주택청약종합저축 △개인종합자산관리계좌(ISA) △세제 혜택이 있는 저축성 보험 등도 살펴볼 만하다.금리가 낮아진 만큼 기존 대출을 점검하고 대출 이자를 아끼는 방법을 고민하기에 좋은 시기다. 특히 최근 몇 년 새 고정금리로 주택담보대출을 받았다면 은행을 방문해 보는 것이 좋다. 당장 중도상환수수료를 내더라도 대환 대출을 받는 것이 연 수백만원의 이자를 아끼는 방법이 될 수도 있다. 시중은행의 한 지점장은 “저금리는 반대로 말하면 이자 부담을 줄일 수 있다는 얘기”라며 “무조건 돈을 불릴 생각만 하기보다는 기존 지출을 줄이는 게 현명한 재테크 전략이 될 것”이라고 말했다.정소람 기자 ram@hankyung.com
주식뿐 아니라 부동산시장에도 간접투자(펀드) 문화가 확산되고 있다. 세상이 '제로 금리'를 넘어서 '마이너스 금리'까지 예고하자 은행이자보다 배당수익 쪽으로 관심이 쏠리고 있다. 정부도 공모형 부동산 리츠(REITs)에 분리과세 혜택을 주는 지방세법 개정안을 내놨다. 한국형 금융자본주의는 부동산 시장에서도 방향타를 틀어 쥔 것이다. 리츠 투자의 비밀을 엿본다.[편집자주] "공모형 리츠에 대한 접근은 기본적으로 배당수익률 관점에서 이뤄져야 합니다. 그러기 위해서는 이들이 담고 있는 부동산(기초자산)에 대한 이해가 선행돼야 하죠."지난달 23일 서울 여의도에서 만난 이상우 익스포넨셜 대표(사진)는 공모형 리츠에 대한 투자전략은 배당수익에 초점이 맞춰져야 한다고 강조했다. 주식시장 상장에 따른 주가 상승(자본수익)도 기대할 수 있지만, 이는 예상하기 힘들다는 것이다. 이 대표는 하나금융투자와 유진투자증권에서 10여년간 건설 담당 애널리스트를 지낸 부동산 전문가다. 그는 정부의 정책에 힘입어 공모형 리츠가 활성화될 것으로 예상했다. 우선 기업들의 리츠 조성에 대한 수요가 많을 것으로 봤다.◆ 이마트 꼴 안 나려면..국내 1위 대형마트인 이마트는 지난 2분기에 창사 처음으로 분기 영업적자를 기록했다. 연결 기준 매출은 4조5810억원으로 전년 동기 대비 14.8% 증가했지만, 영업이익은 299억원의 적자를 냈다. 전자상거래 업체와의 경쟁 심화도 문제지만, 2분기에 내야 하는 종합부동산세 등이 1012억원으로 지난해 2분기보다 123억원이나 늘었다. 이마트는 전국 142개 점포 중 대부분을 소유하고 있다. 이에 종합부동산세 부담이 커진 것이다. 이 대표는 "높아지는 세금 부담에 매각 후 재임대(세일즈앤리스백)를 선택하는 회사들이 많다"며 "규모가 큰 부동산의 경우 받아줄 사람이 적기 때문에 리츠로 가는 기업들이 늘 것"이라고 예상했다. 정부가 내놓은 지방세법 시행령 개정안은 이같은 수요의 공모형 리츠행을 가속화시킬 것이란 전망이다. 앞서 정부는 공모형 리츠·부동산펀드에는 토지분 재산세 분리과세를 유지하고, 사모형은 제외하는 지방세법 시행령 개정을 추진한다고 밝혔다. 이 경우 사모형의 부동산 보유세 부담이 커지게 된다. 앞으로 토지 공시지가의 상승을 고려하면 다수의 그룹들이 공모리츠를 통해 절세에 나설 것이란 관측이 나오는 이유다. ◆ 배당의 핵심은 기초자산공모형 리츠 활성화를 위해 정부가 내놓은 또다른 당근은 개인을 향한 것이다. 공모 리츠에 5000만원 한도로 3년 이상 투자 시 배당소득에 9%의 분리과세를 한다는 것이다. 현재는 14%의 세율이 적용되고 있다. 다만 공모 리츠 활성화로 가계의 부동산 직접투자 자금을 흡수할 것이란 기대는 달성하기 힘들 것으로 이 대표는 판단했다. 그는 "서울에서 갭투자(매매와 전세 가격의 차이(갭)가 적은 집을 전세를 끼고 매입하는 투자방식)를 하려면 최소 3억원이 필요하다"며 "5000만원은 현재 부동산시장 참여자들의 관심을 리츠로 옮기기엔 너무 작다"고 말했다. 직접투자 수요를 돌리려면 한도가 5000만원보다 커야 한다는 것이다. 때문에 공모 리츠 투자는 주식에 친숙한 사람들을 위주로 이뤄질 것으로 봤다. 핵심은 배당이다. 올 들어 주가가 급등한 이리츠코크렙과 신한알파리츠의 최근 1년 시가배당률은 각각 6.4%와 4.3%로 코스피 상장기업의 평균인 2.2%보다 높았다. 연내 상장을 준비 중인 롯데리츠 NH리츠 이지스리츠 등도 연 5~6%대의 배당이 이뤄질 것으로 예상되고 있다. 이 대표는 "배당주 투자는 기대하는 배당이 정말 나올 것인가가 중요하다"며 "리츠가 약속한 배당이 나오려면 이들이 좋은 부동산을 갖고 있어야 한다"고 했다. 리츠 투자에는 보유 부동산(기초자산)에 대한 이해와 분석이 필요하다는 것이다. 신한알파리츠가 올해 선전한 이유도 인기 상업용 건물인 판교 크래프톤타워와 용산 더 프라임을 갖고 있기 때문이란 분석이다. 이리츠코크렙도 이랜드리테일이 수도권에서 운영하는 매출 상위권의 뉴코아아울렛 등을 기초자산으로 한다.이 대표는 "롯데리츠는 롯데백화점 강남점, NH리츠는 삼성물산 서초사옥 등 서울 핵심지역의 부동산을 담고 있다"며 "판교 등 수도권 부동산을 기초자산으로 가진 리츠의 흥행을 감안하면 이들도 인기를 끌 수 있을 것으로 본다"고 했다. 이어 "부동산은 지역과 용도에 따라 업황이 다 다르다"며 "기초자산에 대한 이해가 일반적인 배당주보다 어렵다는 점도 간과해서는 안 된다"고 강조했다. 공모형 리츠의 활성화는 앞으로 기업들이 보유한 매력적인 부동산이 얼마만큼 나올지에 달렸다고 봤다. 한민수 한경닷컴 기자 hms@hankyung.com
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