한경닷컴 20주년 기념 '한경 재테크쇼'서 강연
2021년부터 1세대 1주택 양도세 비과세 보유기간 요건 강화
한경닷컴 창립 20주년 기념 한경 재테크쇼가 '위기때 빛나는 역발상 투자전략'이라는 주제로 열린 가운데 이승현 진진세무회계법인 회계사가 절세전략에 대해 설명하고 있다. / 최혁 한경닷컴 기자 chokob@hankyung.com

한경닷컴 창립 20주년 기념 한경 재테크쇼가 '위기때 빛나는 역발상 투자전략'이라는 주제로 열린 가운데 이승현 진진세무회계법인 회계사가 절세전략에 대해 설명하고 있다. / 최혁 한경닷컴 기자 chokob@hankyung.com

"1세대 1주택 비과세 규정을 제대로 알고 활용하는 것이 중요합니다."

이승현 진진세무회계 대표는 22일 서울 여의도 전경련회관 그랜드볼룸에서 열린 '2019 한경 재테크쇼'에서 2019 세법 개정안과 상속·증여·부동산 양도세 절세 전략에 대해 이같이 말했다.

이 대표는 "지난해에도 세법 개정이 많이 이뤄졌는데 2019년 세법 개정안도 만만치 않게 많은 부분에서 변화가 있다"며 "세법 개정안의 큰 기조는 1세대 1주택 비과세를 받는 사람들도 그 범위를 상당히 축소하겠다는 것과 임대 소득에 대해 과세를 더 타이트하게 하겠다는 것이다"라고 말했다.

우선 현행법에서도 1세대 1주택의 비과세를 잘 따져봐야한다고 강조했다. 비과세 요건은 △거주자인 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유할 것 △2년 이상 보유할 것(2017년 8월3일 이후 취득한 조정대상지역 주택은 2년 이상 거주)이다. 비과세 범위는 9억원 초과분이다.

'거주자인 1세대'이기 때문에 일단은 거주가 필요라는 얘기다. 또 양도일 현재의 기준도 따져봐야한다고 강조했다. 양도일은 대부분 잔금일이라고 생각하지만, 실제로는 잔금일과 소유권 이전등기 중 날짜가 빠른 날짜라는 설명이다. 최근에는 절세를 위해 소유권 이전등기를 먼저하고 잔금을 치르는 시기를 미루기도 한다고 귀띔했다.

하지만 이 마저도 올해 개정된 요건은 더욱 강화됐다는 설명이다. 2021년부터는 1세대 1주택 양도세 비과세 보유기간 요건이 강화된다. 1세대가 1주택 이상을 보유한 경우 다른 주택들을 모두 양도하고 최종적으로 1주택만 보유하게 된 날로부터 2년을 보유해야 양도세가 비과세된다. 보유기간이 취득일로부터 2년 이상일 경우 양도세가 비과세되는 현행보다 강화됐다.
한경닷컴 창립 20주년 기념 한경 재테크쇼가 '위기때 빛나는 역발상 투자전략'이라는 주제로 열린 가운데 이승현 진진세무회계법인 회계사가 절세전략에 대해 설명하고 있다. / 최혁 한경닷컴 기자 chokob@hankyung.com

한경닷컴 창립 20주년 기념 한경 재테크쇼가 '위기때 빛나는 역발상 투자전략'이라는 주제로 열린 가운데 이승현 진진세무회계법인 회계사가 절세전략에 대해 설명하고 있다. / 최혁 한경닷컴 기자 chokob@hankyung.com

이 대표는 "일시적 1세대 2주택 비과세 특례를 받기 위해서는 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 대체주택을 취득하고 종전주택 양도일 현재 종전주택을 2년 이상 보유하고 대체주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도해야 한다"고 조언했다.

1세대 1주택 양도소득세 비과세 세법개정사항은 현재 조정대상지역에 주택보유자가 조정대상지역 신규주택 취득으로 일시적 2주택자가 된 경우 종전주택을 2년 이내 양도해야 1주택 특례가 적용된다.

내년 1월1일 이후부터는 양도가 9억원 초과 고가주택은 2년 이상 거주한 경우에만 장기보유특별공제가 최대 80% 적용된다. 2021년 1월1일 이후부터는 다주택 보유기간은 제외하고 최종적으로 1주택만 보유하게 된 날로부터 보유기간 2년을 가산한다.

이 대표는 종합부동산세와 상속세·증여세 절세 방법도 공개했다. 그는 "종합부동산세의 경우 증여, 공동명의 취득 등으로 명의를 분산하거나 준공공임대사업자로 등록을 해야 한다"며 "과세기준일인 6월 1일 이전에 팔고 6월 2일 후에 사는 것이 좋다"고 조언했다.

또한 그는 "상속과 증여 절세 방법으로는 상속과 증여의 한계세율이 동일하도록 증여하고 향후 가치증가가 예상되는 자산을 먼저 증여해야 한다"며 "재산 평가방법에 따라 상속증여세와 양도소득세가 달라지기 때문에 감정평가 등을 활용할지 고려해야 하며 상속공제를 최대한 활용하라"고 덧붙였다.

마지막으로 이 대표는 "세법은 수시로 개정되고 개인별 상황에 따라 다르게 적용될 수 있다"며 "재테크 의사결정 시에는 반드시 전문가와 상의 후 결정하는 것이 좋다"고 말했다.



차은지·김하나 한경닷컴 기자 chachacha@hankyung.com

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