국내 오피스빌딩 매매 시장의 ‘큰손’인 사모(私募) 부동산펀드들이 매년 수천억원의 ‘세금 폭탄’을 맞게 됐다. 정부가 공모(公募) 부동산펀드 시장을 키운다는 명목으로 사모펀드 보유 토지에 대한 재산세 분리과세 혜택을 폐지하기로 했기 때문이다. 해당 토지가 합산과세 대상이 되면 재산세율이 공시지가의 0.24%(지방교육세 포함)에서 0.48%로 높아질 뿐 아니라 종합부동산세(0.60~0.84%) 과세 대상이 된다. 인천국제공항공사도 공항신도시와 국제업무지구 등지에 보유하고 있는 토지가 재산세 분리과세 대상에서 빠지면서 매년 820억원의 세금을 추가 부담하게 됐다.
정부가 대형 빌딩 등에 투자한 사모 부동산펀드에 대한 과세를 강화하기로 하면서 엉뚱한 연기금에 불똥이 튀게 됐다. 사진은 부동산펀드가 주로 매입한 서울 여의도 고층 빌딩들. /한경DB 12일 관계부처에 따르면 행정안전부는 최근 이 같은 내용을 담은 ‘지방세법 시행령 일부 개정안’을 입법예고했다. 시행령이 개정되면 내년 재산세부터 적용된다. 분리과세 적용 대상에서 제외되는 곳은 △38조원 규모의 사모 부동산펀드가 보유한 토지 △인천국제공항공사가 보유한 토지 △3000㎡가 넘는 농협 하나로마트 토지 등이다.
부동산 펀드업계는 분리과세 혜택이 폐지되면 현재 연 5% 안팎인 상업용 부동산의 수익률이 1%포인트 이상 떨어져 오피스빌딩 매매 시장이 얼어붙게 된다고 반발하고 있다. 일각에선 분리과세 폐지로 세 부담이 연간 3000억원 이상 늘어날 수 있다고 주장하고 있다. 업계 관계자는 “사모 부동산펀드의 핵심 투자자는 국민 노후자금이 담긴 연기금과 공제회”라며 “당장 세수를 늘리기 위해 미래 세대 노후자금의 수익률을 희생시키는 꼴”이라고 지적했다.
부자 겨냥 부동산펀드 과세 강화?…국민연금에 '부유세' 물리는 꼴
국내 상업용 부동산 시장이 세금폭탄 우려에 냉각 조짐을 보이고 있다. 정부가 사모(私募) 부동산펀드가 소유한 토지에 적용하고 있는 재산세 분리과세 혜택을 폐지하기로 하면서다. 사모 부동산펀드는 주로 연기금·공제회 등 기관투자가로부터 출자받은 돈으로 대형 오피스 빌딩 또는 물류시설 등에 투자하는 펀드다.
국내 부동산펀드 규모는 지난달 말 기준 38조9894억원에 달한다. 이 중 98%(38조2127억원)가 사모 부동산펀드다.
상업용 부동산 투자수익률 하락 비상
한 자산운용사는 5000억원 규모 부동산펀드 조성 계획에 제동이 걸렸다. 주요 출자자인 공제회로부터 출자를 보류한다는 통보를 받았기 때문이다. 증권사들은 도심 오피스빌딩 등을 사들여 연기금 등 기관투자가에 재판매하는 데 어려움을 겪고 있다. 예정됐던 부동산 거래가 연기되는 사례도 적지 않다. 행정안전부가 지난달 사모집합투자기구(사모 부동산펀드)가 소유한 부동산 토지를 재산세 분리과세 대상에서 제외하는 지방세법 시행령 개정안을 입법예고하자 수익률 하락을 우려한 기관투자가들이 투자를 잇따라 유보하면서다.
지방세 특례가 폐지되면 사모 부동산펀드 소유 부동산의 토지 부분에 대한 재산세 과세 방식이 분리과세에서 별도합산과세로 변경돼 재산세율이 기존 공시지가 기준 0.24%에서 0.48%(지방교육세 포함)로 오른다. 면제됐던 종합부동산세(공시지가 400억원 이상은 0.84%·농어촌특별세 포함)도 부과된다. 국내 부동산펀드 자산 규모를 감안하면 세금 부담이 연간 적으면 1000억원에서 많으면 3000억원 이상까지 더 늘어날 가능성이 있다는 계산이 나온다.
펀드 수익률 하락도 불가피하다. 한 자산운용사 관계자는 “정부의 시행령 개정안이 적용되면 연 수익률이 평균적으로 1%포인트가량 하락할 것으로 예상된다”고 말했다. 최근 서울 도심 오피스빌딩의 연 수익률(자본환원율)이 5% 안팎인 것을 감안하면 자기자본이익률(ROE)이 20%나 하락한다는 뜻이다. 이 관계자는 “국토교통부가 과세표준인 공시지가도 급속히 올리고 있어 수익률 하락폭은 더욱 클 것”이라고 우려했다.
미래 노후자금을 세수 확보 수단으로
행안부가 사모 부동산펀드의 분리과세를 없애기로 한 것은 ‘소수의 부자들이 주로 투자하는 펀드에 세제 혜택을 주는 것은 맞지 않는다’는 이유에서다. 행안부 관계자는 “소수의 고액 투자자만 참여하는 사모 부동산펀드에 세제 혜택을 유지하는 것은 과세 형평성에 어긋나기 때문”이라고 설명했다. 하지만 정작 사모 부동산펀드에 개인 고액자산가가 투자하는 비율은 미미하다는 게 부동산 금융업계의 설명이다.
한 증권사 관계자는 “사모 부동산펀드는 대부분 만기가 5년 이상인 데다 까다로운 계약 조건도 많아 개인투자자는 거의 모집하지 않는다”고 말했다. 이 관계자는 “고액 자산가들이 주로 투자하는 건 오히려 1000만원 단위로 돈을 넣는 공모 부동산펀드”라고 했다.
사모 부동산펀드 투자자 대부분은 일반 국민 노후자금을 굴리는 국내 연기금·공제회다. 투기 목적이 아닌데도 누진과세를 적용하고 종합부동산세까지 부과하는 건 국민 대다수에게 부유세 부담을 지우는 것이란 지적이 나오는 이유다. 예컨대 국민연금은 지난달 말 기준 8조원가량을 국내 부동산에 투자하고 있다. 세금 부담이 높아져 국민연금이 투자한 부동산펀드 수익률이 떨어지면 그 손실은 국민 몫이 된다.
투자자 해외로 내쫓는 세제
연기금·공제회의 돈이 안 그래도 수익률이 낮은 국내 부동산 시장을 떠나 해외로 빠져나가면서 국내 상업용 부동산 시장이 위축될 것이란 우려도 나온다. 한 연기금 관계자는 “최근 몇 년 새 국내 상업용 부동산 가격이 많이 올라 기대수익률이 낮아진 상황에서 세금 부담까지 커진다면 해외투자 비중을 늘릴 수밖에 없다”고 말했다. 해외 부동산펀드 설정액은 2017년 국내 부동산펀드 설정액을 추월했다.
주택시장으로 돈이 몰리는 것을 막겠다는 정부의 부동산정책에 역행한다는 지적도 있다. 부동산업계 관계자는 “부동산 간접투자를 활성화해 국민에게 다양한 투자 기회를 제공해야 하는데 세제는 거꾸로 가고 있다”고 했다.
이런 지적에 정부 관계자는 “부동산펀드에 대한 세제 지원은 부동산 집합투자 활성화를 위한 한시적인 조치였다”고 말했다. 그는 “소득이 있는 곳에 세금을 부과하는 게 원칙”이라며 “연기금이 투자하는 다른 금융 상품에도 세제 혜택이 없다”고 했다.
학교법인과 종교단체 등 비영리법인도 행정안전부의 토지 분리과세 대상 축소 방침에 따라 세금 부담이 늘어나게 된다.행안부는 최근 입법 예고한 ‘지방세법 시행령 일부개정안’에서 비영리사업자가 1995년 12월 31일 이전부터 소유하고 있는 토지를 분리과세 적용 대상에서 뺐다. 다만 학교부지로 쓰고 있는 땅과 전통사찰 보존지, 향교재산 토지 가운데 수익사업 용도로 사용하지 않는 토지에 대해선 계속 분리과세 혜택을 주기로 했다.행안부 관계자는 “학교나 종교단체가 건립한 상업용 빌딩 등 수익사업을 위해 쓰는 토지에 대한 세제 혜택만 없앤 것”이라며 “비영리단체라는 이유로 상가건물에 세제 혜택을 주는 건 일반인이 건립한 상가와의 형평성에 맞지 않다고 본 것”이라고 설명했다. 시장에서는 대학 등 학교법인과 종교단체가 건립한 오피스 빌딩과 상업시설이 많은 만큼 전체적으로 수백억원대 세금을 추가로 물게 될 것으로 내다봤다.농협의 세부담도 늘어난다. 농협이 운영하는 하나로마트 중 유통산업발전법에서 규정한 대규모 점포(3000㎡)에 적용해온 분리과세 혜택이 사라지기 때문이다. 10여 개 점포가 여기에 해당하는 것으로 알려졌다. 당초 행안부는 규모에 관계없이 하나로마트 모든 점포의 분리과세 혜택을 없앨 계획이었지만 농협의 세부담이 너무 커진다는 농림축산식품부의 의견을 반영해 대형 점포로 한정한 것으로 알려졌다.행안부 관계자는 “대형 하나로마트 점포는 농산물뿐 아니라 다양한 공산품을 함께 판매한다는 점에서 이마트 홈플러스 등 민간 대형마트와 별다른 차이점이 없다”며 “민간업체와의 형평성을 고려해 세제 혜택을 없앤 것”이라고 설명했다.오상헌 기자 ohyeah@hankyung.com
행정안전부가 입법 예고한 ‘지방세법 시행령 일부개정안’으로 가장 큰 타격을 입는 업체는 인천국제공항공사다. 이 회사가 보유한 땅에 대한 분리과세 혜택이 사라지면서 매년 재산세 70억원, 종합부동산세 750억원 등 세부담이 820억원가량 늘어나기 때문이다.행안부는 인천공항공사가 보유한 토지 가운데 공항 본연의 업무를 수행하는 데 반드시 필요하다고 볼 수 없는 △국제업무지구 △공항신도시 △물류단지 △상업용 유수지 △수익사업을 하는 유수지 등을 분리과세 적용 대상에서 제외하기로 했다.이들 토지는 인천국제공항이 글로벌 허브 공항으로 성장하기 위해 필요한 배후단지 역할을 한다는 이유로 2001년부터 분리과세 혜택을 받았다.행안부 관계자는 “인천공항공사가 지난해 1조원이 넘는 영업이익을 낼 정도로 안정적인 수익 기반을 확보한 만큼 비슷한 사업을 벌이고 있는 민간기업과의 형평성을 감안해 세제 혜택을 폐지하기로 한 것”이라고 설명했다.인천공항공사는 2023년까지 4조2000억원을 투입해 새 활주로 등을 조성하는 4단계 개발사업을 추진해야 하는 상황에서 예상치 못한 ‘세금 폭탄’을 맞게 되자 “향후 경영에 심각한 문제가 생길 수도 있다”며 강력 반발하고 있다. 공사 관계자는 “기반시설을 확충하기 위해 거액을 들여 허허벌판이었던 땅을 개발했는데 갑자기 세제 혜택을 없애는 건 과도한 처사”라며 “국토교통부와 함께 행안부에 분리과세 제외 방침을 재고해달라고 요청했다”고 말했다.인천공항공사는 분리과세 혜택 폐지로 향후 부담해야 하는 세금이 갈수록 늘어날 것으로 우려하고 있다. 정부가 토지 관련 세금과 부담금의 부과 기준이 되는 공시지가를 큰 폭으로 올리고 있기 때문이다. 국토부에 따르면 인천공항공사가 소유한 인천 중구 운서동 일대 토지 중 인천 그랜드하얏트호텔 이스트타워 공시지가는 ㎡당 94만원으로 지난해(75만원)보다 25.3% 올랐다. 전년도 상승률(9.5%)의 2.5배에 달한다.공사 관계자는 “정부 지원을 받은 1~2단계 건설사업과 달리 3~4단계 사업은 스스로 사업비를 조달하고 있다”며 “예상치 못한 세 부담이 800억원 이상 늘어나는 만큼 중장기 경영계획을 원점에서 다시 짜야 할 상황”이라고 말했다. 박덕흠 자유한국당 의원실에 따르면 공사가 정규직 전환에 따라 추가 부담하는 인건비는 연간 600억원 이상이다.업계에선 인천공항공사가 투자 재원을 마련하기 위해 토지를 임대한 호텔 및 오피스 빌딩 임대료를 올리거나 공항 이용객 등에게 걷는 공항이용료를 인상할 것으로 예상하고 있다.이에 대해 행안부 관계자는 "공사의 재산세 및 종부세 부담이 늘어나긴 하겠지만 이에 따라 법인세와 정부에 지급하는 배당도 줄어든다"며 "결과적으로 공사 부담은 820억원보다 줄어들 것"이라는 입장을 밝혔다.성수영/오상헌 기자 syoung@hankyung.com
