은행권 주택담보대출의 고정금리와 변동금리 역전 현상이 5개월째 이어지면서 고정금리 상품을 선택하는 소비자가 급격히 늘고 있다. 최소 5년간 금리 인상의 부담에서 벗어날 수 있는 데다 금리도 변동금리 상품보다 낮기 때문이다. 전문가들은 봄 이사철을 맞아 주택 구입을 고민하는 사람이라면 혼합형(5년간 고정금리 적용 후 변동금리 전환) 주택담보대출 상품을 선택하는 것이 이자를 아끼는 최적의 방안이라고 조언했다.
고정이 변동금리보다 낮은 기현상
22일 금융권에 따르면 국내에서 주택담보대출을 가장 많이 취급하는 국민은행은 다음주부터 혼합(5년 고정) 금리형 대출 상품의 금리를 연 2.83~4.33%로 적용하기로 했다. 매달 금리가 바뀌는 잔액 기준 코픽스(COFIX: 자금조달비용지수) 연동금리는 연 3.38~4.88%로 고시했다. 변동금리 기준 주택담보대출 금리가 연 5%에 육박한 것이다. 고정형과 변동형 상품의 금리 차이는 최고 금리 기준으로 0.57%포인트까지 벌어졌다.
통상 은행에서 취급하는 고정금리는 변동금리보다 높다. 시중금리 움직임을 반영하는 코픽스와 연동되는 변동형과 달리 고정형은 만기가 긴 5년짜리 금융채(AAA)를 기준으로 삼는다. 채권 만기가 길면 금리가 높아지는 것이 일반적이다. 하지만 작년 중반부터 코픽스가 기준금리 인상 기대로 오른 반면 금융채 금리는 경기 불확실성으로 떨어지면서 고정금리와 변동금리 간 역전 현상이 발생했다. 지난달 잔액 기준 코픽스는 연 2.01%로, 2015년 8월(연 2.03%) 후 41개월 만에 연 2%대를 돌파했다.
신한은행의 혼합금리형 상품 금리도 연 3.09~4.20%로, 잔액 기준 변동금리(연 3.31~4.66%)보다 낮다. 우리은행도 혼합금리형 상품 금리가 연 3.05~4.05%로, 변동상품 금리(연 3.41~4.41%)를 밑돈다. 주요 은행 중 하나은행의 혼합금리형 상품 금리만 연 3.05~4.25%로, 변동형(연 2.98~4.18%)보다 높다. 하나은행 관계자는 “변동금리형 상품 기준을 코픽스가 아니라 금융채 6개월물 금리로 하고 있기 때문”이라고 설명했다.
절감 이자 대비 중도상환수수료 비교
은행을 찾는 소비자들도 대출이자가 싼 고정금리 상품으로 대거 움직이고 있다. 한국은행에 따르면 은행권 가계대출 신규 취급액 기준으로 작년 6월 23.2%였던 고정금리 비중은 작년 말 35.2%로 6개월 만에 12.0%포인트 급증했다. 한 시중은행 관계자는 “경기 불확실성이 커져 장기 금리는 하락할 가능성이 있는 반면 코픽스 금리는 상승 요인이 많아 당분간 고정금리와 변동금리 간 역전 현상이 이어질 것”이라고 내다봤다.
다만 기존 변동금리로 대출을 받은 사람은 고정금리로 갈아타기에 앞서 몇 가지 꼼꼼히 따져볼 것을 전문가들은 권했다. 고강도 대출규제가 시행되고 있는 상황에서 주택담보대출을 갈아타려면 한도심사를 다시 받아야 해 자칫 거주 지역과 주택 수에 따라 한도가 낮아질 수 있다는 점을 감안해야 한다.
대출받은 지 3년이 되지 않은 상황에서 고정금리로 갈아탈 경우 절감되는 이자 대비 내야 하는 중도상환수수료도 꼼꼼히 비교해야 한다. 은행은 대출 후 3년 내 상환이 발생하면 상환액의 1.0%가량을 중도상환수수료로 부과한다. 잔여일수가 짧을수록, 즉 대출 후 경과기간이 길수록 체감 수수료율은 낮아진다.
은행권 주택담보대출의 고정금리와 변동금리 역전현상이 5개월째 이어지면서 고정금리상품을 선택하는 소비자들이 급격히 늘고 있다. 최소 5년간 금리 인상의 부담에서 벗어날 수 있는 데다 금리도 변동금리상품보다 낮기 때문이다. 전문가들은 봄 이사철을 맞아 주택 구입을 고민하는 소비자들이라면 혼합형(5년간 고정금리 적용 후 변동금리 전환) 주담대 상품을 선택하는 것이 이자 지출을 아낄 수 있는 최적의 방안이라고 조언했다.○고정이 변동금리보다 낮은 기현상22일 금융권에 따르면 국내에서 주담대를 가장 많이 취급하는 국민은행은 다음주부터 혼합(5년 고정) 금리형 대출상품의 금리를 연 2.83~4.33%로 적용하기로 했다. 매달 금리가 바뀌는 잔액 기준 코픽스(COFIX·자금조달비용지수) 연동 금리는 연 3.38~4.88%로 고시했다. 변동금리 기준 주담대 금리가 연 5%에 육박한 것이다. 고정형과 변동형상품의 금리 차이는 최고금리 기준으로 0.57%포인트까지 벌어졌다.통상 은행에서 취급하는 고정금리는 변동금리보다 높게 유지된다. 시중금리 움직임을 반영하는 코픽스와 연동되는 변동형과 달리 고정형은 만기가 긴 5년짜리 금융채(AAA)를 기준으로 삼는다. 채권 만기가 길면 금리가 높아지는 것이 일반적이다. 하지만 작년 중순부터 코픽스가 기준금리 인상에 대한 기대감으로 오른 반면 금융채 금리는 경기 불확실성으로 떨어지면서 고정과 변동금리 간 역전 현상이 발생했다. 지난달 잔액 기준 코픽스는 연 2.01%로, 2015년 8월(연 2.03%) 후 41개월 만에 연 2%대를 돌파했다.신한은행의 혼합금리형 상품의 금리도 연 3.09~4.20%로, 잔액 기준 변동금리(연 3.31~4.66%)보다 낮다. 우리은행도 혼합금리형 상품 금리가 연 3.05~4.05%로, 변동상품 금리(연 3.41~4.41%)를 밑돈다. 다만 주요 은행 중 하나은행의 혼합금리형 상품 금리만 연 3.05~4.25%로, 변동형(연 2.98~4.18%)보다 높다. 하나은행 관계자는 “변동금리형 상품 기준을 코픽스가 아닌 금융채 6개월물 금리로 하고 있기 때문”이라고 설명했다.○절감 이자 대비 중도상환수수료 비교은행을 찾는 소비자들도 대출이자가 싼 고정금리 상품으로 대거 움직이고 있다. 한국은행에 따르면 은행권 가계대출 신규 취급액 기준으로 작년 6월 23.2%였던 고정금리 비중은 작년 말 35.2%로 6개월만에 12.0%포인트 급증했다. 한 시중은행 관계자는 “경기 불확실성이 커지며 장기금리는 하락할 가능성이 있는 반면 코픽스 금리는 상승 요인이 많아 당분간 고정금리와 변동금리 간 역전현상이 이어질 것”이라고 내다봤다.다만 기존 변동금리로 대출을 받은 고객은 고정금리로 갈아타기에 앞서 몇 가지 꼼꼼히 따져볼 것을 전문가들은 권했다. 우선 고강도 대출규제가 시행되고 있는 상황에서 주담대를 갈아타려면 한도심사를 다시 받아야 해 자칫 거주 지역과 주택 수에 따라 한도가 낮아질 수 있다는 점을 감안해야한다.대출을 받은 지 3년이 되지 않은 상황에서 고정금리로 갈아탈 경우 절감되는 이자 대비 내야 하는 중도상환수수료도 꼼꼼히 비교해야 한다. 은행은 대출 후 3년 내 상환이 발생하면 상환액의 1.0% 가량을 중도상환수수료로 부과한다. 잔여일수가 짧을수록, 즉 대출 후 경과기간이 길수록 체감 수수료율은 낮아진다. 예를 들어 대출 직후 상환시 상환액의 1.5%를 수수료로 부과하며, 2년 후에는 0.5%를 부과하는 방식이다. 통상 3년 경과 시점에서 수수료가 사라진다.강경민 기자 kkm1026@hankyung.com
금리가 올라도 매달 내는 원리금 상환액이 최장 10년간 변하지 않는 주택담보대출이 다음달 출시된다. 금리상승기에 변동금리 대출자들의 부담을 줄여주기 위한 취지라지만 실효성이 없는 ‘탁상행정’이라는 지적도 나온다.금융위원회와 금융감독원은 다음달 18일부터 ‘월상환액 고정형’과 ‘금리상한형’ 주택담보대출 상품을 15개 은행에서 출시한다고 20일 발표했다. 월상환액 고정형은 대출금리 상승으로 이자 부담이 커지면 원금 상환액을 줄여 한 달에 갚는 원리금을 10년간 고정하는 상품이다. 10년이 지나면 그동안 덜 갚은 원금을 한꺼번에 갚거나 다른 상품으로 전환해야 한다. 예를 들어 연 3.5% 금리에 3억원을 대출받아 매달 134만7000원의 원리금을 상환해 온 대출자는 금리가 1%포인트 상승하면 월 151만5000원을 부담해야 한다. 하지만 이 상품에 가입하면 종전대로 134만7000원만 내면 된다.금리상한형 주택담보대출은 앞으로 5년간 금리 상승폭을 2%포인트 이내로, 연간 1%포인트 이내로 제한한다. 소비자들은 두 상품에 가입하기 위해선 기존 상품보다 0.2~0.3%포인트의 추가 금리를 부담해야 한다. 은행이 금리 변동 위험 부담을 떠안기 때문이다.현장에선 이번 상품이 큰 인기를 끌기 어려울 것으로 보고 있다. 최근 고정금리 대출금리가 변동금리보다 낮아지면서 대부분 고정금리 대출을 받고 있기 때문이다. 한 시중은행 직원은 “금리 상승이 걱정되면 고정금리 상품에 가입하면 된다”고 말했다.또 금리상한형의 이점을 누리려면 연간 금리가 1%포인트 이상 올라야 하는데 현재로선 그 가능성도 희박하다. 한 은행 대출담당자는 “최근 3년 내 대출을 받은 사람이 월상환 고정형 주담대로 갈아타기 위해선 중도상환수수료로 대출금의 0.46~1.4%를 내야 한다”며 “이 정도 수수료를 지급하면서까지 전환할지 의문”이라고 말했다.김순신 기자 soonsin2@hankyung.com
금융당국이 금리 상승에 따른 서민 차주의 이자 부담을 줄이기 위해 금리 상한 주담대를 출시한다. DSR(총부채원리금상환비율) 산정 대상에서 제외되는 상품으로 대출한도를 인정 받기 유리할 것으로 당국은 기대하고 있다.20일 금융위원회와 금융감독원은 월상환액을 고정하거나, 대출금리 상승폭을 제한하는 '금리상승 리스크 경감형 주담대' 상품 2종을 내달 18일부터 공급한다고 밝혔다.월상환액 고정형 주택담보대출 상품은 대출금리 상승으로 이자상환액이 증가할 경우 원금상환액을 줄여 월상환액을 유지하고, 잔여원금은 만기에 정산하는 구조다.월상환액의 고정기간은 10년이며, 고정기간이 경과하면 변동금리로 전환하거나 월상환액을 재산정한다.금리수준은 변동금리+0.2~0.3%포인트다. 시중의 변동금리 대출보다 다소 높다. 이에 대해 금융당국은 "주담대 금리 변동에 따라 은행이 부담하는 위험을 일부 고려했다"고 설명했다.부부 합산소득 7000만원 이하, 시가 6억원 이하 주택보유 서민 차주는 0.1%포인트 금리우대를 통해 일반차주에 비해 낮은 금리로 지원받을 수 있다.원금 3억원, 금리 3.5%인 차주가 이 상품을 이용하면, 1년 후 금리 1%포인트 상승 시 일반 변동금리 상품에 비해 월상환액 약 17만원, 연간 201만원을 줄일 수 있다는 계산이다.대출금 증액 없이 대환하는 경우에 한해 종전 LTV(담보인정비율), DTI(총부채상환비율)를 적용한다. DSR 산정 대상에서는 제외한다.금융위 관계자는 "기존 변동금리 대출을 대환하려는 차주는 LTV‧DTI 규제가 완화 적용되고, DSR도 미적용돼 대출한도를 인정받기 유리하다"며 "현행 LTV‧DTI 규제수준을 초과하거나 DSR 적용 시 대출한도 감소‧거절 가능성이 있는 차주가 이용을 고려하면 좋다"고 말했다.금리상한형 주택담보대출 상품도 나온다.이 상품은 향후 5년간 금리 상승폭을 2%포인트, 연간 1%포인트 이내로 제한한다. 별도의 대출을 새로 실행하지 않고, 기존의 변동금리 주담대 차주에게만 5년간 '금리상한 특약'을 부가하는 형태로 지원한다.변동금리에 금리상한 특약 체결에 따른 비용을 가산해 기존금리 + 0.15~0.2%포인트 수준으로 공급한다.저금리 상품인데다 특약으로 간편 가입이 가능한 만큼 부부합산 소득 7000만원 이하, 시가 6억원 이하 주택 보유 차주에 우선적으로 지원하기로 했다.기존대출의 조건 변경이 없이 별도의 특약을 추가하는 형태로 LTV, DTI, DSR 산정 대상에서 제외된다.금융당국은 15개 은행(KB 신한 KEB하나 우리 NH농협 SC 기업 씨티 SH수협 부산 대구 광주 전북 경남 제주)을 통해 내달 18일부터 이 상품들을 출시·운용하기로 했다. 제주은행은 금리상한형 상품은 취급하지 않는다.박주영 금융위원회 가계금융과장은 "금리리스크 경감형 상품은 금리상승에 따른 상환부담 증가 우려에 선제적으로 대응하기 위해 출시한 상품"이라며 "앞으로 주담대 상품의 금리 변동추이, 시장상황 등에 따라 공급규모 등은 탄력적으로 변동될 것이다"고 말했다.김은지 한경닷컴 기자 eunin11@hankyung.com
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