강남으로 이사하려는 1주택자, 2년내 기존 주택 팔면 '주담대' 가능

빚테크 전략 수정하라

9·13 대책으로 문턱 높아진 은행대출 문답풀이

무주택자는 주담대 제한 없어
2주택자도 규제지역 아니면 가능

직장·별거봉양 등 목적으로
추가 주택 구입 필요성 입증땐
기존 주택 보유자도 대출 가능

규제지역 주택 사는 2주택자는
주담대 허용 예외사항 인정안돼
기존 주택 모두 처분해도 불가능

정부가 9·13 주택시장 안정대책을 발표한 후 한동안 일선 은행 창구에선 혼란이 빚어졌다. 금융당국이 발표한 대출 규제대책의 명확한 세부 지침이 나오지 않으면서 은행과 대출 수요자 모두 혼선이 적지 않았다. 금융위원회와 은행연합회는 주요 문의사항에 대한 ‘자주 묻는 질문(FAQ)’을 최근 배포했다. 이 중 대출 수요자들의 관심이 높은 주요 항목을 선정해 소개한다.

▶무주택자인데 집을 구입할 여건이 안 돼 전세자금대출을 받으려고 한다.

“무주택자라면 소득이나 지역 상관없이 종전처럼 주택금융공사 등에서 전세대출보증상품을 이용할 수 있다.”

▶경기 고양시 일산에 사는 1주택자다. 아들 교육을 위한 서울 강남 전셋집을 구입하기 위해 전세자금대출을 이용할 수 있나.

“부부 합산 연 소득이 1억원이 넘으면 주금공과 주택도시보증공사(HUG) 등 공공기관의 전세대출보증상품은 받을 수 없다. 다만 이달 중순께 관련 내규가 개정되기 전까지는 전세대출이 가능하다. 또 민간 기관인 SGI서울보증은 1주택자에 대해선 소득에 상관없이 전세대출보증을 내준다.”

▶무주택자인데 규제지역인 서울 여의도에 집을 구입하려고 한다. 주택담보대출 제한이 있는지.

“무주택 가구는 원칙적으로 주택담보대출 관련 제한이 없다. 다만 무주택 가구가 ‘9·13 대책’ 다음날인 지난달 14일 이후 규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역)에서 고가주택(공시가격 9억원)을 구입할 경우엔 주택 구입 후 2년 이내에 전입하는 조건으로 주택담보대출을 받을 수 있다. 관련 약정을 위반한 경우에는 해당 대출을 즉시 회수하고 주택 관련 대출을 향후 3년간 제한한다.”

▶수도권 1주택 보유자인데 자녀 교육 때문에 규제지역인 강남 지역에 집을 한 채 더 사려고 한다. 주택담보대출을 받을 수 있을까.

“기존 수도권 주택을 강남의 신규 주택 구입 후 2년 이내에 처분한다고 약정할 경우에는 주택담보대출이 가능하다. 역시 약정을 위반할 경우에는 해당 대출을 즉각 회수하고 주택 관련 대출을 3년간 제한한다.”

▶그렇다면 기존 주택 처분 없이 규제지역 내 신규 주택 취득 목적의 주택담보대출은 불가능한가.

“직장, 별거봉양 등 기존 주택을 보유하면서 추가 주택을 구입해야 할 필요성을 입증할 경우에는 가능하다. 기존주택과 신규 취득 주택에 가족이 각각 거주하겠다는 약정을 체결한 후 신규 주택 취득을 위한 주택담보대출을 받을 수 있다. 다만 신규 취득하고자 하는 주택이 고가 주택(공시가격 9억원)이면 안 된다. 또 기존 주택과 신규 취득 주택을 임대할 수도 없다. 이 밖에 일부 예외 사항은 각 은행의 여신심사위원회 승인을 거치면 된다.”

▶재건축·재개발주택에 대한 이주비 대출도 주택 구입 목적의 주택담보대출에 포함되나.

“포함된다. 주택 구입 목적 주택담보대출에는 일반적인 주택 구입 용도 외에도 △분양주택에 대한 중도금 대출과 잔금 대출 △재건축·재개발주택의 이주비 대출 △추가분담금에 대한 중도금대출과 잔금대출도 포함된다.”

▶서울 여의도와 경기 성남시 분당에 각각 집 한 채를 보유하고 있다. 직장 이전으로 강남에 추가 주택을 구입하려고 한다. 주택담보대출이 가능할까.

“불가능하다. 2주택 가구는 직장, 이사 등 규제지역 내 주택 구입을 위한 주택담보대출 허용의 예외 사유가 인정되지 않는다. 기존 주택을 모두 처분한다고 해도 불가능하다. 규제지역 외 지역에 있는 주택을 구입하기 위한 목적의 주택담보대출은 허용된다.”

▶주택 두 채를 보유하고 있다. 연간 1억원 한도인 생활안정자금 주택담보대출을 생활비로 쓰고, 모아놓은 다른 자금으로 추가 주택을 매수할 수 있나.

“불가능하다. 대출 기간에는 본인 자금만으로도 주택을 살 수 없다. 주택을 추가 매수하려면 해당 대출을 먼저 상환해야 한다.”

▶연간 한도 1억원보다 더 많은 생활안정자금을 빌릴 수는 없을까.

“일부 경우에 가능하긴 하다. 금융사별 여신심사위원회에서 승인을 받을 경우 연간 한도 1억원을 초과한 생활안정자금대출도 가능하다. 여신심사위원회의 승인을 받기 위해서는 1억원을 넘는 자금 조달 필요성에 대해 명백하게 입증해야 한다. 또 대출 기간에 추가 주택을 구입하지 않겠다는 약정도 체결해야 한다.”

강경민 기자 kkm1026@hankyung.com