[편집자주] 정부가 ‘9·13 주택시장 안정대책’을 내놓은 가운데 가계대출에 대한 소비자들의 걱정이 커지고 있습니다. 한경닷컴은 금융위원회와 은행연합회의 9.13 대책 대출 규제 관련 일문일답을 사례와 함께 정리했습니다. 추석 연휴 이후 은행 방문을 계획하고 계시다면 1주택세대, 2주택 이상 세대, 무주택세대로 나눠 구성한 상·중·하편을 챙겨보고 가세요.
사진=게티이미지9·13 부동산 대책이 발표되고 수일이 지났지만 주택담보대출 규제를 받지 않는 예외규정을 놓고 현장에서는 갑론을박이 진행되고 있다. 금융위원회와 은행연합회는 '주택시장 안정대책 관련 Q&A' 자료를 잇달아 배포하며 혼선 줄이기에 나섰다.
예외규정을 살펴보면 1주택자도 규제지역에서 집을 살 때 대출을 받을 수 있다. 자녀 교육이나 질병 치료, 부모봉양이 목적인 경우 규제지역의 주택 구입 시 신규 주택담보대출이 허용된다. 이해를 돕고자 주요 예외규정 사례를 문답으로 구성했다.
▷맞벌이 부부 A씨는 내년에 초등학교에 진학하는 아이를 돌봐줄 사람이 없어 지방에 계신 부모님을 서울로 모셔오려고 준비 중이다. 현재 A씨는 서울 마포구에 위치한 20평대 아파트 한 채를 보유하고 있다. 부모님이 거주하실 집으로 같은 단지 내 10평대 아파트를 매수하려고 한다. 이 경우 A씨는 주택담보대출을 받을 수 있을까?
="A씨는 주택담보대출로 아파트를 추가 구입할 수 있다. 금융당국은 미취학 또는 초등학생 자녀 돌봄을 위한 1주택 세대의 추가 주택 매수를 허용한다고 밝혔다.
A씨가 자녀의 재학증명서, 가족관계증명서를 은행에 제출해 필요성을 입증하고, 조정대상지역(서울 마포구)인 기존 주택, 신규 매수한 주택에 가족이 각각 거주하겠다는 약정을 은행과 체결하면 주택담보대출을 받을 수 있다. 이 약정을 위반하면 대출이 즉각 회수되고, 향후 3년간 주택관련 대출에 제한을 받게 된다.
금융당국은 은행이 대출 실행 이후 주기적으로 기존 주택과 신규 취득 주택에 대한 전입여부를 확인하도록 할 예정이다."
▷세종시에 거주 중인 B씨는 서울 강남의 한 병원에서 통원 치료를 받고 있다. 치료에 전념하기 위해 최근 병원 인근의 소형 빌라 매입을 알아보고 있다. 세종시에 있는 주택에는 배우자와 자녀가 계속 거주할 계획이다. B씨는 세종시 집을 처분하지 않고도 강남 빌라 매매를 위해 주택담보대출을 받을 수 있을까?
="B씨가 추가주택 구입의 사유를 명백히 입증하면 세종시 집을 처분하지 않고, 주택담보대출을 받을 수 있다. 정부는 질병 치료를 위한 주택의 추가 매수를 허용한다. B씨가 병원에서 발급받은 진단서 등을 은행에 제출하고, 조정대상지역(강남) 신규 매수 주택에 입주하면 된다.
다만 이 경우에도 B씨가 구입하려는 주택이 9억원(공시가격)을 초과할 때는 주택담보대출 취급이 제한된다.
은행은 대출 실행 이후 주기적으로 B씨의 전입 여부를 확인한다."
▷C씨는 맞벌이 부부로 아내와 함께 서울에서 직장을 다니고 있다. 최근 회사가 사세를 확장하면서 C씨는 부산 해운대구의 새 지점으로 발령을 받게됐다. 가족과는 부득이하게 장기간 별거를 할 수 밖에 없는 상황. C씨는 해운대구에 있는 소형 아파트를 매수하기 위해 주택담보대출을 알아보고 있다. C씨는 대출을 받을 수 있을까?
="C씨는 대출을 받을 수 있다. 금융당국은 1주택자에 한해 근무지 이전에 따른 주택 추가 매수를 인정한다.
C씨는 배우자의 재직증명서와 회사로부터 확인 받은 본인의 '근무지 확인 증명서'를 은행에 제출하고, 조정대상지역(부산 해운대구)에 신규 매수한 주택에 입주하면 된다. 기존주택과 신규취득 주택은 임대할 수 없다. 은행은 대출 실행 이후 주기적으로 B씨의 전입 여부를 확인한다.
C씨가 구입하려는 주택이 9억원(공시가격)을 초과할 경우에는 주택담보대출을 받을 수 없다.
이외에도 정부는 실수요자 보호를 위해 예외 사례로 적시하지 않은 사례도 주택담보대출을 허용한다. 금융회사 여신심사위원회에서 차주의 특별한 사정이 예외로 열거된 사유와 유사한 것으로 인정될 경우에는 대출 승인이 가능하다.
정부가 9·13 주택시장 안정방안을 통해 1주택 세대의 신규 주택대출을 엄격히 제한했지만 갈아타기용 대출, 이른바 대환대출은 열어둔 것으로 나타났다.주택담보대출자들이 통상 중도상환수수료 부담이 없어지는 대출 3년차쯤을 기해 금리가 더 낮거나 고정금리인 대출로 갈아타는 것을 고려한 조치다.24일 9·13 주택시장 안정방안을 보면 정부는 1주택세대의 규제지역 내 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출에 대해 '원칙적 금지, 예외 허용'이란 기준을 제시하면서 생활안정자금 조달 대출에는 일부 문을 열어뒀다.생활안정자금 대출은 이미 보유 중인 주택을 담보로 의료비나 교육비 등 생활자금을 조달하는 것이다.정부는 1주택 세대에 대해 현행과 동일한 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 규제비율을 설정했지만, 연간 대출한도로 동일 물건별 1억원 한도를 설정했다.이대로라면 갈아타기용 대출이 사실상 막히는 셈이다.하지만 정부는 이런 수요를 감안해 1주택세대의 주택담보대출 대환대출은 예외를 설정했다.즉, LTV나 DTI 한도가 허용된다면 대환대출은 1억원 이상 대출을 받을 수 있도록 한 것이다.이는 금융소비자들이 더 낮은 금리의 대출상품으로 갈아타거나, 금리 인상기에 위험을 회피할 목적으로 변동금리 대출을 고정금리로 대환하는 것을 막지 않겠다는 취지다.1주택세대가 임대를 놓던 본인 주택으로 전입할 때 임차보증금을 반환할 용도의 대출도 연간 건당 1억원 한도를 넘길 수 있다./연합뉴스
서울 '매수자 > 매도자' 시장쏠림도 완화…대출규제에 관망세 팽배유주택자의 주택 구매용 대출을 한껏 조인 9·13 주택시장 안정대책이 발표된 직후 서울 부동산 시장이 순식간에 얼어붙었다.22일 KB부동산의 주간 KB주택시장동향에 따르면 17일 기준 서울 매매거래지수는 22.0으로 7월 23일(20.0) 이래 약 두 달 만에 가장 낮았다.매매거래지수는 부동산 중개업체 3천500여곳을 조사해 거래가 얼마나 활발히 이뤄지는지를 수치화한 것이다.100을 초과하면 거래가 활발, 미만이면 한산하다는 의미다.서울 매매거래지수는 지난달 27일 65.7까지 오르며 지난해 6월 이후 14개월 만에 최고치를 기록했고, 불과 지난주까지만 하더라도 55.0으로 집계됐다.매매거래지수가 일주일 만에 반 토막이 난 배경에는 9·13 대책이 있다.정부가 금융과 조세 방면에서 강력한 대책을 내놓으면서 매수자들이 관망세로 돌아섰기 때문이다.일선 시중은행에서 특약 문구와 추가약정서를 완비하는 데 시간이 소요되면서 대출이 사실상 멈춰 섰고 매수 심리에도 영향을 끼친 것으로 풀이된다.주택시장에 매도자와 매수자 가운데 어느 쪽이 많은지를 표시하는 매수우위지수도 뚝 떨어졌다.서울 매수우위지수는 17일 기준 123.1로 지난달 6일(112.0) 수준으로 되돌아갔다.매수우위지수는 0∼200 범위에서 움직이며 100을 웃돌면 매수자, 100을 밑돌면 매도자가 시장에 상대적으로 많다는 뜻이다.최근 똘똘한 한 채 열풍 속에 서울 부동산 시장이 달아오르면서 9월 초 매수우위지수가 2003년 집계 이래 최고치인 171.6까지 뛰어올랐고, 지난주에도 168.9로 고공 행진했다.주택 매매 목적의 대출이 틀어막히면서 시장이 전세 중심으로 재편되리라는 기대와는 달리 서울 전세 거래량도 줄어들었다.서울 전세거래지수는 26.8로 전주(42.6)에 비교하면 크게 멈칫하는 모양새다.시중은행 관계자는 "이전에는 집이 1∼2채 있으면서도 전세로 거주하는 사람이 있었다"며 "앞으로는 유주택자의 전세자금대출 공적보증이 어려워질 것이라 전세 시장 역시 영향을 안 받을 수 없을 것"이라고 설명했다./연합뉴스
전문가들은 이번 공급대책 발표를 통해 정부가 공급 의지를 명확히 했다는 점에 대해서는 긍정적으로 평가했다. 정부의 공급 계획이 시장의 불안 심리를 감소시켜 궁극적으로는 집값 상승폭이 둔화될 것이라는 전망도 제기됐다. 그러나 서울 택지 중 일부만 공개되는 등 구체적인 내용이 빠져 있어 당장 집값을 잡는 데는 역부족일 것이라는 의견도 만만치 않았다.◆“택지공급 계획 구체성 떨어져”양지영 양지영R&C연구소장은 “서울 공급을 적극적으로 확대하겠다는 의지를 확실하게 보여준 대책”이라며 “서울에서도 좋은 입지에 공급이 나올 것이라는 기대감을 줬다”고 진단했다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터장은 “집값 상승세에 불안해하며 추격 매수에 나서려던 실수요자에게 심리적 위안이 될 것”이라고 분석했다. 홍춘욱 키움증권 투자전략팀장도 “늦게나마 공급 확대를 집값 안정 대책으로 내놓은 것은 바람직하다”고 평했다.다만 개략적인 계획에 그쳤다는 점에 대해서는 아쉽다는 반응이 많았다. 이상우 유진투자증권 애널리스트는 “옛 성동구치소와 개포동 재건마을은 이미 반대가 심했던 곳이고 경기권도 예상 그대로 나와 새로운 내용이 없었다”고 말했다. 고준석 신한은행 부동산자문센터장은 “‘언제 어디에 어떻게 주택을 공급하겠다’는 세부 계획 내용과 예산 확보 문제 등 세부 계획이 빠져 있다”고 분석했다.관심이 뜨거웠던 서울 신규 택지 11곳 중 단 2곳만 공개된 것, 그린벨트 해제 지역이 포함되지 않은 것 등도 미흡한 부분으로 꼽혔다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “서울 11곳 중 9곳이 미공개 상태라 파급 효과가 제한적일 것”이라고 내다봤다. 홍 팀장도 “서울 내 비공개 택지 9곳의 위치가 중요하다”며 “광화문·강남 등 서울 주요 업무지구와 가까운 곳에 공급을 늘리지 않으면 공급 확대 효과를 기대하기 어렵다”고 강조했다.◆당장 효과 제한적…시그널 꾸준해야이번 대책이 당장 집값 안정에 영향을 미칠 것이라는 의견은 많지 않았다. 이 애널리스트는 “공공주택 공급은 유주택자에게는 해당 사항이 없어 집값을 잡기는 어려울 것”이라고 분석했다. 고 센터장 역시 “지금 당장 공급되는 게 아니므로 집값에 미치는 영향은 크지 않다”고 말했다. 박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 1주택자 중심으로 매물이 나오기 시작할 것이라고 전망했다. 그는 “가격 급등 지역을 중심으로 거래가 감소하면서 약보합세를 보일 가능성이 높다”고 봤다. 양 소장은 “추석 이후 본격 이사철이 시작되지만 집값 상승폭 둔화세가 이어질 것으로 보인다”고 예상했다.집값 안정 효과를 극대화하기 위해서는 정부가 공급 확대 기조를 꾸준히 유지해야 한다는 게 중론이다. 박 위원은 “부지가 확보되는 대로 발표해 공급 확대 신호를 꾸준히 보내야 한다”고 말했다. 안 센터장 역시 “무주택 실수요자가 안도하고 청약을 기다릴 수 있도록 공급이 부족하지 않을 것이라는 시그널을 지속적으로 줘야 한다”고 덧붙였다.정비사업 용적률 등 기존 규제를 완화해야 한다는 주장도 나왔다. 이 애널리스트는 “준주거지역의 용적률을 높임으로써 늘어날 수 있는 도심 내 가구 수는 극히 제한적”이라고 분석했다. 홍 팀장은 “서울 도심 공급을 늘리기 위해 재건축·재개발 등 정비사업을 촉진해야 한다”고 진단했다. 함 랩장은 “공기업 이전을 통한 주거지 확보, 3~5등급지 그린벨트 해제, 용적률 및 층고 완화, 거래세 인하 방안 등을 종합적으로 고려해야 한다”고 말했다.이소은/선한결/양길성 기자 luckysso@hankyung.com
