부동산 열기에 가계대출 552조…주담대 2년 만에 최대 '증가'

입력2018.09.04 09:27 수정2018.09.04 09:27

부동산 시장 활황 속에 주택 구매를 위해 대출을 끌어쓰는 경우가 늘면서 주요 시중은행 가계대출 규모가 550조원을 훌쩍 넘겼다.

4일 은행권에 따르면 KB국민·신한·우리·KEB하나·NH농협은행 등 5대 시중은행의 지난달 말 기준 가계대출 잔액은 552조3921억원으로 집계됐다. 전월 대비 무려 4조6549억원 늘어난 수준이다.

지난 1월부터 7월까지 전월 대비 증가액이 평균 2조7756억원에 그쳤던 것을 고려하면 상당히 큰 증가 폭이다.

큰 폭으로 상승한 이유는 부동산 활황에 따른 주택담보대출 증가했기 때문이다. 지난달 말 시중은행의 주택담보대출 잔액은 전월보다 2조8770억원 늘어난 392조2794억원이었다.

증가액은 2016년 11월(3조1565억원) 이후 약 2년 만에 가장 많았다.

서울 집값이 상승하면서 부동산에 대한 관심이 뜨거워진 데 따른 여파다. KB부동산의 월간 주택시장동향에 따르면 지난달 서울 아파트 가격은 전월보다 1.17%, 지난해 동월보다는 7.37% 올랐다.

주간 증가 폭은 8월 첫째주 0.28%에서 둘째주 0.45%, 셋째주 0.72%, 마지막주 0.92%로 상승하고 있다.

지난달 서울 아파트 중위 가격은 7억7935만원을 기록했다. 단독주택과 연립주택을 합친 전체 주택 중위 가격도 6억2969만원에 달했다.

이처럼 서울 집값이 빠르게 오르자 조급해진 매수자들이 따라붙으면서 주택담보대출이 늘어난 것으로 풀이된다.

특히 전세자금대출 등을 통한 우회 수요도 많아진 것으로 보인다. 전세자금대출은 주택담보대출비율(LTV) 규제 대상이 아니고 공기업의 보증 덕에 대출이 손쉬워 주택 매매 자금조달에 쓰이는 경우가 있기 때문이다.

금융당국도 전세자금대출을 주택 구매에 유용하는 사례가 많아지면서 이를 주시하고 있다. 최근 보유 주택 수와 소득에 따라 주택금융공사의 전세대출 보증을 불허하겠다는 방침을 밝혔다.

한경닷컴 뉴스룸 open@hankyung.com

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[집코노미] 뛰는 집값, 멈춘 분양가…"서울 분양 '로또'될 수 밖에"

여름 휴가철 동안 휴지기에 들어갔던 분양시장이 이달부터 재개된다. 고분양가관리지역으로 지정돼 분양가 규제를 받는 서울에선 '로또 청약' 열풍이 더욱 거세질 전망이다. 최근 서울 집값이 천정부지로 뛰고 있어 시세차익은 이전보다 더욱 높을 것으로 관측된다.◆시세와 분양가 격차 더 벌어져4일 부동산인포에 따르면 이달부터 연말까지 서울에서 분양하는 아파트는 총 9617가구 규모다. 지난해 같은 기간보다 18.7% 가량 늘어난 수준이다. 재개발 물량이 5231가구, 재건축 물량이 3402가구다. 입지가 우수한 정비사업 물량이 대부분이다. 분양가도 시세보다 낮게 책정될 전망이다. 주택도시보증공사(HUG)가 서울을 고분양가관리지역으로 지정하고 분양가를 통제하고 있어서다. 신규 분양 아파트의 분양가는 최근 1년 내 인근에 공급된 아파트 분양가를 넘을 수 없다. 1년 내 분양한 아파트가 없을 경우에는 인근 아파트 매매가 혹은 평균 분양가의 110% 안에서 책정해야 한다. 이런 규제로 서울 민간아파트 평균 분양가는 지난 1년 간 3.3㎡ 당 2169만원에서 2250만원으로 3.7% 상승하는 데 그쳤다. 같은 기간 서울 아파트 매매가격은 3.3㎡ 당 2285만원에서 2783만원으로 21.7% 뛰었다. 폭등하는 집값에도 분양가는 이전 수준에 멈춰있어 청약 당첨자들이 누릴 시세차익은 더욱 커졌다. 강남권에서 분양하는 아파트는 주변 시세보다 적게는 2억원에서 많게는 5억원 가량 낮게 분양가를 책정해야 하는 상황이다. ◆강남 5억 차익 기대분양가 규제를 이유로 강남권 재건축 조합에서는 후분양을 주장하지만 초기 자금부담을 우려한 건설사들이 분양을 서두르는 분위기다. 그 중 가장 먼저 분양할 것으로 예상되는 곳은 삼성물산이 서울 서초구 서초동 '서초우성1차' 아파트를 재건축하는 '래미안리더스원'이다. 총 1317가구 규모의 이 단지는 조합원분을 제외한 232가구를 일반분양할 예정이다. 분양가는 3.3㎡ 당 최고 4600만원 수준으로 예상되고 있다. 지난해 8월 잠원동에서 분양한 ‘신반포센트럴자이(3.3㎡ 당 4250만원)’에 110%를 적용해서다. 전용 84㎡ 가격을 단순계산하면 15억6000만원 정도다. 바로 맞은편 아파트인 ‘래미안서초에스티지S’의 지난 7월 동일면적 실거래가는 17억9700만원 선이다. 일선 중개업소에는 19억5000만~20억원까지 매물이 나와있다. 시세차익은 약 4억원 정도로 계산된다. 바로 옆 무지개아파트를 재건축하는 ‘서초그랑자이’ 역시 오는 12월 분양을 앞두고 있다. 1481가구 규모로 215가구가 일반에 공급된다. 분양가는 먼저 분양이 예정된‘래미안리더스원’의 분양가를 넘을 수 없어 동일한 수준으로 책정될 전망이다.지난 3월 ‘디에이치자이개포’ 분양으로 뜨겁게 달아올랐던 강남구 개포동 일대에서는 개포주공4단지를 재건축하는 ‘개포그랑자이’가 오는 12월 분양할 예정이다. 3320가구 규모로 239가구가 일반분양 물량이다. HUG 기준에 따르면 분양가는 인근에서 1년 내 분양한 ‘디에이치자이개포’를 넘을 수 없다. ‘디에이치자이개포’의 3.3㎡ 당 분양가는 4160만원이었다. 같은 수준으로 공급되면 ‘개포그랑자이’ 전용 84㎡ 분양가는 14억1440만원이다. 개포C공인 관계자는 “바로 옆 아파트인 ‘디에이치아너힐즈(개포주공3단지)’가 워낙 매물이 적고 거래가 뜸해 비교하기 쉽지 않다”면서도 “현재 전용 84㎡ 분양권 매물은 18억5000만원에 나온 저층이 유일하다”고 말했다. 예상 분양가와 비교하면 4억원 차이다.오랜만에 새 아파트가 공급되는 반포동 일대에서는 오는 11월 현대건설이 삼호가든맨션3차를 재건축한 ‘디에이치반포’를 분양할 예정이다. 835가구 중 218가구가 일반분양 물량이다. 예상 분양가는 ‘래미안리더스원’와 동일 수준인 전용 84㎡ 기준 15억6000만원이다. 주변 아파트 시세가 서초동 일대보다 높은 편이어서 차익은 더욱 클 것으로 전망된다. 인근 ‘반포래미안아이파크(한양)’ 동일면적 분양권은 지난 6월 20억7421만원에 실거래 신고됐다. 시세차익은 약 5억원 수준이다. 이 밖에도 강남권에서는 강남구 일원동 '일원대우 재건축(일반분양 63가구)', 삼성동 '상아2차 매리안(115가구)', 서초구 방배동 '방배경남(269가구)' 등이 연내 분양 계획을 잡고 준비 중이다. 강남권 청약 당첨자들은 수억대 시세 차익을 누릴 수 있지만 대부분 분양가 총액이 9억원을 넘어 중도금 대출이 안된다. 청약 전 반드시 자금 계획에 신경 써야하는 이유다.분양을 예정하면서도 내년으로 연기하는 곳도 나올 가능성이 있다. 조합내부사정으로 연기를 검토하는 곳이 일부 있어서다. 분양가를 더 높이기 위해 의도적으로 분양시기를 늦추는 걸 검토하는 곳도 있다.◆강북도 최고 4억 차익 예상강북권 분양은 대부분 재개발로 나오는 아파트다. 이달에는 은평구 수색뉴타운의 두번째 분양이 준비 중이다. SK건설이 수색9구역을 재개발해 짓는 ‘수색9구역 SK뷰’로 753가구 중 251가구가 일반분양 물량이다. 작년 6월 주변에서 분양한 ‘DMC롯데캐슬 더퍼스트’ 분양가는 3.3㎡ 당 1670만원이었다. HUG 규제에 따라 110%를 적용하면 '수색9구역 SK뷰'의 예상분양가는 1837만원 정도로 전용 84㎡ 기준 6억2400만원이다. 지난 7월 팔린 'DMC롯데캐슬 더퍼스트' 동일면적 입주권 실거래가(7억9225만원)와 비교하면 1억7000만원 정도의 차이를 보인다.동대문구 청량리뉴타운에서는 롯데건설이 청량리4구역을 재개발해 짓는 주상복합아파트 '롯데캐슬 SKY-L65'가 내달 공급된다. 1425가구 중 90%에 가까운 1253가구가 일반분양 물량이다. 시장이 예상하는 이 단지의 분양가는 3.3㎡당 평균 2300만원 정도다. 전용 84㎡ 기준 7억8200만원 수준이다. 인근 대장주 아파트인 '래미안크레시티' 최근 거래가격보다 1억4000만원 정도 낮다. 인근 B공인 관계자는 “청량리역 일대 개발이 활기를 띠면서 일년 새 아파트 값이 많이 뛰었다”며 “래미안크레시티 전용 84㎡는 작년 6월만 해도 6억대 거래됐으나 지금은 3억 오른 9억대에 팔린다”고 말했다. ‘래미안크레시티’ 전용 84㎡는 지난 7월 9억2000만원에 실거래 신고됐다.아현뉴타운에서도 오는 10월 로또 단지 분양이 예정됐다. 마포구 아현2구역을 재건축해 짓는 아파트로 현대산업개발과 SK건설이 공동 시공을 맡았다. 일반분양 물량은 50가구로 적은 편이다. 분양가는 지난 3월 분양한 '마포프레스티지자이'와 비슷한 수준으로 예상된다. 이 단지 분양가는 3.3㎡ 당 2600만원이었다. 전용 84㎡는 8억8400만원 정도다. 아현뉴타운 대장주인 ‘마포래미안푸르지오’ 동일면적 실거래가와 비교하면 3억5000만원 정도의 시세 차익이 예상된다. 아현S공인 관계자는 “아현2구역은 2호선 아현역과 이대역을 도보로 이용할 수 있는 초역세권 단지여서 아현뉴타운 안에서도 황금입지로 꼽힌다”며 “입주 시점에는 새 아파트 프리미엄까지 더해져 아현뉴타운 대장주 역할을 하게 될 것”이라고 말했다. 강북권에서는 서대문구 홍제동 '홍제동1주택(334가구)', 동대문구 용두동 'e편한세상 용두5구역(354가구)', 은평구 응암동 '힐스테이트 응암1구역(320가구)', 동작구 사당동 '사당3구역 푸르지오(159가구)' 등이 연내 분양을 준비중이다. 강북권 청약 당첨 시 예상되는 시세 차익은 1억~2억원 수준으로 강남권에 비해 작은 편이지만 대부분 분양가가 9억원을 넘지 않아 중도금의 40%까지 대출이 가능하다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “시세와 분양가 차이 때문에 당첨만 되면 시세차익을 거둘 수 있다 보니 서울 분양시장은 강남·강북 상관없이 청약 열기가 뜨거울 것으로 예상된다”며 “강남권 재건축의 경우 이주시기가 조절되면서 분양 일정 또한 분산돼 청약 기회가 더욱 많아졌다”고 말했다. 이소은 기자 luckysso@hankyung.com
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"경기 심상치 않다"… '빌딩 쇼핑'하던 기업까지 매각 급선회

부동산 시장의 ‘큰손’으로 통하는 재계 16위(자산 규모 기준) 부영은 지난해 초 사들인 서울 을지빌딩(옛 삼성화재 을지로 빌딩)을 1년여 만에 매물로 내놨다. 이 회사는 2016년 11월 인천 송도 포스코건설 사옥을 약 3000억원, 지난해 말 을지로 KEB하나은행 본점 빌딩을 9000억원에 잇따라 사들였지만 돌연 ‘매각’으로 방향을 틀었다. 부영 관계자는 “대내외 불확실성이 커진 가운데 경기 흐름도 심상치 않아 선제적으로 유동성을 확보하기 위한 조치”라고 말했다. 경기 상황과 자금 흐름을 면밀하게 점검하는 대기업을 중심으로 부동산을 처분해 현금을 쥐는 추세가 두드러지고 있다.◆부동산 매각 서두르는 기업들대기업 중에서도 삼성의 부동산 매각 움직임이 눈에 띈다. 삼성물산 삼성생명 삼성메디슨 등 삼성 계열사는 올 들어 빌딩을 팔아 1조8817억원가량을 마련한다는 계획이다. 삼성물산은 올해 2월 서울 금천구 가산동 물류센터를 2300억원에 처분한 데 이어 서초사옥(매각가 7484억원) 매각도 마무리 절차를 밟고 있다. 삼성생명도 올 들어 서울 에이스빌딩(1998억원)과 대치2빌딩(1905억원), 대구 덕산빌딩(1130억원)을 처분해 5033억원을 확보했다. 이 회사는 서울 당산동과 경기, 부산 등에 있는 8개 빌딩도 묶어서 매각할 예정이다. 삼성메디슨은 지난 5월 말 대치동 사옥을 1461억원에 팔았다.금호아시아나 계열사인 금호사옥은 재무구조 개선 목적으로 5월 서울 신문로 금호아시아나 본관 사옥을 도이치자산운용에 4180억원에 처분했다. 현대자동차 관계회사인 현대라이프생명도 같은 달 여의도 현대카드·캐피탈 사옥 1관을 1775억원에 매각했다.GS그룹 계열사인 GS에너지는 서울 성내동 연구개발(R&D)센터와 경기 연천에 있는 유휴 부지를 매각하는 계약을 최근 체결했다. 올해 6월 말 기준 매각자산의 장부가치는 191억원이다. 신세계그룹 정보기술(IT) 계열사인 신세계I&C는 지난달 31일 서울 구로구 데이터센터를 500억원에 팔았다.◆“안갯속 경영 환경에 대응”대기업의 부동산 매각은 경기침체와 금리 인상에 대비한 선제적 대응이라는 게 전문가들 평가다. 기업경기실사지수(BSI)가 18개월 만에 가장 낮은 수치를 기록할 정도로 기업 체감경기가 최악의 수준으로 치닫고 있어서다.시중금리 상승 추세로 이자비용이 늘어나는 것도 기업에 부담으로 작용하고 있다. 부동산을 팔아 차입금을 갚는 기업이 늘어나는 배경이다. 한국은행에 따르면 지난 7월 신규 취급액 기준 예금은행의 기업대출 평균 금리는 3.64%로 전달보다 0.01%포인트 올랐다. 한은이 기준금리를 0.25%포인트 올리면 기업대출 평균 금리가 4%에 육박할 것이라는 전망도 나온다.상업용 부동산 가격이 크게 뛴 지금이 ‘매각 적기’라는 판단도 작용하고 있다는 분석이다. 지난 7월 프로젝트금융회사인 역삼PFV가 강남N타워를 3.3㎡당 2925만원에 매각하며 당시 국내 오피스빌딩 단위면적당 최고가 기록을 썼다. 곧이어 삼성물산 서초사옥이 3.3㎡당 3050만원에 거래 계약을 맺으면서 기록을 갈아치웠다. 국내 오피스빌딩 거래 사상 단위면적당 가격이 3000만원을 넘은 것은 처음이다. 유명한 메이트플러스 리서치파트장은 “부동산을 비핵심 자산으로 보고 매각 시점을 저울질하는 기업이 많다”며 “보유 부동산을 매물로 내놓는 기업이 더욱 늘어날 것”이라고 내다봤다.김익환/김대훈 기자 lovepen@hankyung.com
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전세 재계약하니 뛰는 집값…"그때 살 걸 후회막심ㅠㅠ"

통신회사에 다니는 박 매니저(38)는 최근 아내와 ‘냉전’ 중이다. 박 매니저는 작년 이맘때 전세 만기를 앞두고 지금 살고 있는 서울 동대문구 답십리동 아파트를 매입할지 고민했다. 아내는 “집을 사야 한다”고 주장했지만 박 매니저는 정부가 고강도 부동산 규제를 내놓는 것을 보고선 “잘못하면 상투를 잡을 수 있다”고 판단해 2년 더 전세를 살면서 상황을 보기로 했다. 그의 판단은 빗나갔다. 당시 5억원대 초반에 거래되던 아파트가 1년 새 6억원대 중반을 넘겼다. 최근에는 호가가 7억원까지 뛰면서 박 매니저의 마음도 답답해졌다. “영화 ‘인터스텔라’ 속 주인공처럼 1년 전 저에게 ‘반드시 집을 사라’고 얘기하는 꿈까지 꾼다니까요.”작년 8·2 부동산 대책이 나온 지 1년이 지났지만 서울을 중심으로 다시 집값이 뛰면서 박 매니저처럼 울상 짓는 무주택 직장인이 늘고 있다. 정부 규제에 부동산 시장이 얼어붙을 것으로 예상하고 서둘러 집을 판 사람들도 스트레스를 받기는 마찬가지다. 반대로 몇 달 만에 수천만원씩 오른 집값에 퇴근길이 행복한 직장인도 있다. 부동산 뉴스가 최대 관심사로 떠오르면서 퇴근 후 부동산 강의를 듣거나 주말마다 부동산 ‘현장 확인’을 다니는 직장인도 적지 않다.서둘러 팔았다가 낭패서울 시중은행에 근무 중인 ‘예비 신랑’ 박 과장(32)은 서울 집값 폭등 기사를 볼 때마다 한숨이 나온다. 예비 신부와 살 아파트를 알아보니 불과 몇 달 전보다 가격이 1억원 가까이 올라서다. 은행에서 대출업무를 하는 박 과장은 신입 행원 시절 ‘하우스 푸어’를 많이 봐왔다. 주택담보대출 이자를 갚느라 허덕이던 고객들 모습이 내 모습이 될 수도 있다는 생각에 투자를 주저한 것이 이런 ‘참사’를 낳았다. 박 과장은 “대출규제, 양도세 중과 등으로 집값을 잡겠다는 정책이 이렇게 역효과를 낼 줄은 전혀 예상하지 못했다”며 “은행원을 위한 대출 지원도 대폭 줄면서 젊은 행원들의 집 사기가 갈수록 어려워지고 있다”고 했다.경기 용인 시내 회사에 다니는 배 과장(37)은 올해 초 보유하고 있던 경기 일산의 빌라를 매각한 일을 생각하면 지금도 기분이 울적해진다. 배 과장은 5년 전 부동산 가격이 저점을 찍었을 때 은행 대출을 받아 이 빌라를 샀다. 그동안 집값이 안 올라 애를 태우며 이자만 내다가 어느 정도 가격이 오르자 연초에 냉큼 빌라를 팔았다. 그동안 낸 은행 이자를 생각하면 본전치기밖에 안 됐지만 계속 마음고생을 하는 것보다는 낫다고 생각했다. 그러나 오판이었다. 그가 이 빌라를 판 뒤 약 반년 동안 3000만원 정도 더 올랐다. 배 과장은 “규제 때문에 집값이 꺾일 줄 알고 서둘러 팔았는데 실패한 것 같아 우울하다”고 했다.‘꼭지에 잡았나’ 잠 못 자기도출판업체에 다니는 박 과장(35)은 지난주 서울 시내 전용 59㎡짜리 아파트를 계약했다. 4년 전 마포구의 대표 신축 단지에 전세로 들어온 뒤 집값이 수억원 급등하는 걸 지켜봤다. 당시 집을 사는 것을 반대했던 남편을 원망하는 마음이 들어 한 달간 부부 싸움을 하기도 했다. 올 들어 집값이 폭등하는 가운데 또다시 전세 계약 만료 기간이 다가오자 박 과장의 스트레스는 극으로 치달았다. 이제는 살 수도 없을 정도로 집값이 올랐다. 결국 박 과장은 주변에 15년 된 낡은 아파트를 찾아 계약서를 썼다. 그는 “집값 오르는 거 보니까 손해를 보더라도 내 집을 사야겠다 싶었는데 막상 사고 나니 꼭지에 잡았나 하는 생각이 들어 밤잠을 설치고 있다”고 했다.울산의 한 공공기관에 다니는 김 차장(35)은 ‘서울 집값 상승’이 다른 나라 얘기처럼 들린다. 김 차장은 2년 전 집값 급등이 시작될 때 울산혁신도시에 내 집을 마련했다. 이후 지진으로 집값이 떨어지더니 조선업황 악화, 백화점 건설 취소 등 각종 악재가 터지기 시작했다. 집 사느라 은행 대출을 잔뜩 받은 그는 월급에서 빠져나가는 이자와 상환금을 볼 때마다 울화통이 터진다. 김 차장은 “그나마 실수요라서 위안으로 삼고 있지만 동료 중에는 ‘갭투자’로 여러 집을 사서 고생하는 사람이 많다”고 귀띔했다.1년 만에 5000만원 상승에 ‘미소’집값 상승세에 속으로 웃는 직장인도 많다. 공공기관에 다니는 박 주임(35)은 8·2 대책으로 집값 상승세가 지지부진하던 지난 1월 5억8000만원을 들여 동작구 대방동의 방 세 개짜리 아파트를 샀다. 연년생인 두 아이에게 각각 방을 마련해주기 위해서였다. 지난달 말 부동산 가격이 오른다는 소식에 집값을 확인해보니 벌써 6억2000만원을 넘어섰다. 박 주임은 “매달 대출금 갚느라 허리가 휠 지경이지만 다행히 집값이 올라 힘이 난다”고 했다.대형 건설사에 다니는 이 대리(34)는 매매가격과 전세가격 차이를 활용한 ‘갭투자’로 쏠쏠한 재미를 봤다. 해외 근무를 하며 번 돈으로 결혼 준비도 할 겸 지난해 본가 인근의 광진구 구의동 전용면적 59㎡(25평형) 아파트를 5억원에 구매했는데 1년 만에 5000만원이 올랐다. 전세를 끼고 샀기 때문에 이 대리가 부담한 비용은 2억원이 채 되지 않았다. 연 25% 이상의 수익률을 거뒀다.부동산 학원에 ‘임장’ 스터디까지아파트값이 직장인의 최대 관심사로 부상하면서 사회초년생 사이에서도 ‘부동산 임장(현장 확인) 스터디’가 활발하다. 주말 나들이 겸 재테크 공부를 할 수 있어서다. 지난 6월 한 중견기업에 입사한 지 사원(26)은 대학 졸업생 게시판에 올라 있는 스터디에 가입했다. 지 사원은 “몇천만원으로도 단기 갭투자를 해서 수익을 낼 수 있다는 대학 선배들의 말에 솔깃했다”며 “지금은 모아놓은 돈이 없지만 미리 투자 공부를 해두려고 스터디에 가입했다”고 말했다.제조업체에 다니는 전 대리(29)는 지난달부터 종로에 있는 부동산 학원에 다니고 있다. 수강생이 대부분 40·50대일 것으로 예상했지만 전 대리 같은 20·30대 수강생이 절반을 넘었다. 최근 신혼부부 특별공급 확대, 신혼희망타운 등 젊은 층을 타깃으로 한 정책이 나오고 있기 때문이다. 전 대리는 다음주 아파트 현장에도 다녀올 계획이다. 그는 “직접 현장을 둘러보면 부동산을 고르는 안목이 생길 것 같다”고 기대했다.허란 기자 why@hankyung.com