[서준섭의 부동산 P2P금융 어디까지 왔나] (2) 자산유동화대출 상품 제대로 투자하려면

부동산 개인 간 거래(P2P) 금융이 급속하게 커가면서 프로젝트파이낸싱(PF), 부실채권, 부동산 담보 등 다양한 상품이 출시되고 있다. 그중에서도 자산유동화대출(ABL) 투자 상품이 큰 인기를 끌고 있다.

ABL은 분양대금, 공사대금, 매출채권 등 현금흐름을 예측할 수 있는 자산을 근거로 실행하는 대출이다. 분양대금 ABL은 분양계약에 기반해 미래에 발생할 분양대금을 유동화한 대출을 실행하고, 계약에 따라 발생하는 수익을 통해 상환하는 구조화 상품이다. 이와 마찬가지로 공사대금 ABL은 도급계약을 근거로 미래에 발생할 공사대금을 유동화한다. 특히 ABL 상품은 신탁사를 통해 차주로부터 자산 소유권을 절연시키기 때문에 차주의 부도 리스크, 기타 채무자 등으로부터 투자자의 권리를 안전하게 보호할 수 있다.

주로 대규모의 분양대금, 공사대금 ABL 상품은 저축은행, 자산운용사, 캐피털 등 제도권 금융회사에서 취급해왔다. 하지만 제도권에서 취급하지 않던 소규모(50억원 미만) 대출 건들이 P2P 금융시장에 등장하면서 누구나 소액으로 안전성이 향상된 구조화 대출 상품에 투자할 수 있게 됐다.

이런 장점으로 ABL 상품은 출시되면서부터 대출자와 투자자 모두에게 많은 인기를 끌고 있다. 대출자는 미래 현금흐름을 유동화해 활용할 수 있고, 투자자는 저금리시대 매력적인 수익의 투자처로 이용할 수 있기 때문이다.

ABL 상품 투자에서는 자산가치평가가 특히 중요하다. 자산가치평가가 제대로 이뤄져야 적정한 투자 한도와 투자금 회수 가능성을 예측할 수 있기 때문이다. 분양계약, 도급계약 등 유동화하는 현금흐름의 근거가 되는 계약사항과 증빙서류를 면밀히 점검해야 한다. 또 해당 상품을 취급하는 P2P 금융사가 자산가치평가 관련 전문인력을 보유하고 있는지 꼭 확인해야 한다.

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