변동금리-고정금리 차 1%p 미만이면 고정금리가 유리
10억 상가 유효 담보가액 4억5천만∼6억5천만…초과분 10년 동안 분할상환해야

정부가 26일 발표한 '금융회사 여신심사 선진화 방안'은 부동산 임대업자의 대출 건전성 제고를 위해 여신심사를 강화하는 내용을 담았다.

이에 따라 주택은 연간 임대소득이 이자비용보다 1.25배, 비주택은 1.5배는 넘어야 한다.

또 이자비용을 계산할 때 변동금리 대출은 금리 상승에 대비해 최저 1%포인트(p)의 스트레스 금리가 더해진다.

부동산 임대업자는 고정금리 대출과 변동금리 대출의 금리 차가 1%포인트 이내라면 고정금리로 대출받는 것이 유리해질 전망이다.

예를 들어 서울에 보증금 1억원, 월세 300만원인 상가가 있다.

A씨는 6억원을 대출받아 이 상가를 10억원에 사려고 한다.

은행 대출 상품을 살펴보니 변동금리는 금리가 연 3.6%, 고정금리는 연 4.1%였다.

이 경우 앞으로는 변동금리로는 대출이 불가능하고 고정금리를 택할 경우에만 대출받을 수 있다.

부동산 임대업자에 대한 여신심사가 강화되기 때문이다.

우선 A씨가 사려는 상가의 연 임대료는 3천600만원(300만원X12개월)이다.

여기에 보증금 1억원을 은행에 맡길 경우 얻는 이자 수익(보증금 1억원×은행정기예금 금리 1.56%) 156만원을 간주임대료로 잡으면 연 임대소득은 3천756만원(3천600만원+156만원)이 된다.

A씨가 변동금리 상품으로 대출을 받으면 임대업 이자상환비율(RTI) 계산을 위한 이자비용은 2천760만원(6억원X4.6%)이 된다.

금리는 3.6%지만 금리 상승 가능성을 고려해 1%포인트의 스트레스 금리가 더해져 적용금리는 4.6%로 계산되기 때문이다.

이 경우 RTI는 1.36배(3천756만원/2천760만원)이므로 6억원까지는 대출이 어렵다.

비주택 RTI 기준인 1.5배에 해당하는 약 5억4천만원까지만 빌릴 수 있다.

반면 고정금리로 대출을 받으면 금리 4.1%만 적용돼 이자비용은 2천460만원(6억원X4.1%), RTI는 1.53배(3천756만원/2천460만원)가 된다.

최고 6억1천만원까지 대출이 가능한 셈이다.

다만 이 경우에도 대출액이 유효담보가액을 넘는다면 초과분은 10년 동안 나눠 갚아야 한다.

유효담보가액은 담보기준가액에서 담보인정비율을 곱한 뒤 임차보증금 등 선순위 채권액을 뺀 값이다.

통상 상가의 담보인정비율은 45∼65%로 은행마다 자율적으로 정한다.

만약 이 상가의 유효담보가액이 5억5천만원이면 대출액(6억원)이 유효담보가액을 5천만원 초과하므로 5천만원을 10년 동안 매년 500만원씩 나눠 갚아야 한다.

주택을 사서 임대를 준다면 RTI 기준은 1.25배로 비주택보다는 낮다.

부산에서 3억원인 주택 2채를 사서 임대사업을 하려는 B씨 사례를 살펴보자.
보증금과 월세는 각각 5천만원에 80만원, 1억원에 60만원이다.

B씨는 총 취득자금 6억원 중 4억원을 대출받으려 한다.

은행에 갔더니 대출금리는 연 3.6%(변동금리)였고, 정기예금 금리는 연 1.56%였다.

이 주택의 유효담보가액은 각각 2억원이었다.

이 경우 B씨가 사려는 주택 2채의 연 임대소득은 1천914만원이다.

임대료 1천680만원((80만원+60만원)X12개월)에 간주임대료 234만원(보증금(1억원+5천만원)X은행정기예금 금리 1.56%)을 더한 값이다.

B씨가 부담할 연 이자비용은 대출금 4억원에 금리 4.6%(대출금리 3.6%+스트레스 금리 1%)를 곱한 1천840만원이다.

B씨는 RTI가 1.04배(1천914만원/1천840만원)로 기준인 1.25배에 미달해 대출이 어려운 것이다.

다만 은행 입장에서 직장인인 B씨가 임대소득 외에도 정기적으로 버는 돈이 있어 채무상환능력이 충분하다고 판단되면 심사의견을 기재하고 자체 판단하에 돈을 빌려줄 수 있다.

/연합뉴스