[8·2부동산대책 Q&A]재건축 아파트를 투기과열지구 지정 이전에 매입했다면?

정부가 6.19 부동산 대책을 잇는 2단계 고강도 부동산 대책을 내놨다. 1가구 1주택을 넘어서는 수요는 강도 높은 규제로 차단하는데 초점이 맞춰져 있다는 분석이다.

국토교통부는 2일 양도세 중과와 투기과열지구 및 투기지역 지정 등의 내용을 골자로 하는 ‘8·2 부동산 대책’을 발표했다.

서울 전역과 경기도 경기 과천시, 세종시는 투기과열지구로 지정됐다. 강남4구 등 서울 11개구 등은 투기지역으로 지정됐다.

3채 이상 다주택자가 집을 팔 땐 시세차익의 최고 60%를 세금으로 내야 한다. 장기보유특별공제도 앞으로는 받을 수 없다. 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 한도가 40%로 내려간다. 재건축 아파트의 조합원 지위 양도가 조합설립인가 이후 전면 금지된다.

김현미 국토부 장관은 이날 정부 합동브리핑에서 "정부는 더 이상 주택시장을 경기부양의 수단으로 이용하지 않겠다는 확고한 원칙을 세웠다"며 "이번 대책은 지난 6.19대책에 이은 2단계 시장 안정화 조치로 시장상황을 매우 면밀하게 점검하면서 앞으로도 시장 안정을 위해 정책적 노력을 기울이겠다"고 말했다.

'8·2 부동산 대책'과 관련한 일문일답이다.

◆ 지난 6.19 대책 이후 두 번째 종합대책이다. 정부는 어떤 부동산시장을 원하는 건가.
시장이 안정화되면서 실수요자가 중심이 되기를 바란다. 그동안 투기적 목적에 의해 실수요자의 입지가 줄어든 게 사실이기 때문이다. 이번 대책은 이를 실현하기 위해 세제·금융·청약제도 등을 망라한 정책이다. 즉각적으로 시장 불안을 진정시킬 수 있는 조치가 모두 취해졌다. 주택시장 불안 원인이었던 다주택자의 투기적 과열이나 정비사업 과열 등을 정비할 수 있을 것으로 기대한다.

◆ 투기과열지구·투기지역으로 지정 기준은 무엇인가. 언제부터 적용되나.
주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역을 지정했다.
투기과열지구는 지난 2개월 청약경쟁률이 5:1을 초과, 주택분양계획이 전월대비 30%이상 감소, 주택사업계획 승인 또는 주택건축허가 실적이 전년대비 급격히 감소하거나 주택보급률 등이 전국평균 이하 또는 공급이 청약 1순위 대비 현저히 적은 경우 등을 요건으로 따졌다.
투기지역은 직전월 해당지역 주택 가격상승률이 소비자물가상승률의 130% 보다 높은 지역이다.1년 간 해당지역 주택 가격상승률이 직전 3년간 연평균 전국 주택가격상승률 보다 큰 경우 등을 따졌다.
해당 정량적 요건을 충족하는 지역 중 주거정책심의위원회의 심의를 통해 집값 불안 정도, 주변지역 확산 가능성 등을 종합적으로 평가했다. 지정 적용은 8월 3일부터다.

◆ 어느 지역이 투기과열지구·투기지역 지정됐나.
투기과열지구로는 재건축·재개발 등 정비사업 예정지역을 중심으로 과열이 심화하고 있는 서울 전역과 경기도 과천시, 세종시가 지정됐다. 투기지역으로는 일반 주택시장으로 과열이 확산하는 서울 '강남 4구'(강남·서초·송파·강동)와 용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서 등 서울 총 11개구, 세종시가 지정됐다. 세종시는 투기과열지구와 투기지역 모두 행정중심복합도시 건설예정지역으로 한정했다.
조정대상지역에는 서울 전체구와 경기도 과천·성남·하남·고양·광명·남양주·동탄2, 부산 7개구(해운대·연제·동래·부산진·남·수영구·기장군), 세종시가 들어갔다.

◆ 투기과열지구 내 정비사업 규제는 어떻게 달라지나.
기존 재건축에만 적용되던 조합원 분양권 전매제한 규제가 재개발 도시환경정비사업으로까지 확대된다. 기존에 없던 규제인 정비사업 분양분 재당첨 제한 조치도 재건축과 재개발 도시환경정비사업에 적용된다. 조합원 지위양도 제한과 조합원 주택공급수 제한은 기존처럼 재건축에 한해 적용된다.

◆ 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축 사업 조합원 지위 양도가 가능한가.
조합원 지위양도 제한은 투기과열지구 내 재건축 조합설립 인가 이후 소유권이전 등기 이전단계에 있는 단지에 해당된다. 이 경우 재건축 예정 주택을 매입하더라도 조합원 지위는 양도받을 수 없다.
기존에는 투기과열지구에서 조합설립 후 2년 안에 사업시행인가 신청이 없고 2년 이상 소유한 경우, 사업시행인가 후 2년 내 착공하지 못하고 2년 이상 소유한 경우에 예외적으로 재건축 조합원 지위양도를 허용했다. 기존 조건에서 '2년'인 기간이 이번 대책에서는 모두 '3년'으로 강화됐다.

◆ 투기과열지구 지정 전 재건축 주택 매매 계약을 체결했지만, 잔금을 치르지 못해 이전등기를 하지 못한 경우는 어떻게 되나.
이전등기를 한 경우 조합원 지위가 양도되는 게 원칙이다. 다만 투기과열기구 지정 전 매매 계약만 체결한 경우는 예외적으로 조합원 지위양도를 허용한다.

◆ 투기과열지구 내 정비사업 분양권 재당첨 제한은 언제부터 적용되나.
조합원 분양 재당첨 제한은 법 개정 사항으로, 정부는 9월 법 개정안을 발의해 12월까지 법 개정을 완료할 계획이다. 일반분양 재당첨 제한 역시 법 개정 시기에 맞춰 주택공급규칙을 개정해 12월부터 적용한다.

◆ 법 개정 전 정비사업 구역에 소유한 주택에 대해서도 조합원 분양 재당첨 제한이 적용되나.
투기과열지구 내 정비사업 일반분양이나 조합원 분양에 당첨된 가구에 속한 사람은 5년간 투기과열지구 내 정비사업 일반분양이나 조합원 분양의 재당첨이 제한된다.
예를 들어 작년 8월 조합원 분양 전에 A 재건축아파트를 취득한 경우, 법 개정 이후인 내년 1월 B 재건축아파트를 취득해 다음 달인 2월 B 아파트가 관리처분인가를 받았다면 5년 뒤인 2023년 2월까지 A 아파트 조합원 분양신청을 할 수 없다.

◆ 투기과열지구에서 3억원 이상 주택거래 시 자금조달계획 신고 서류와 절차는.
시·군·구청에서 지정된 서식에 따라 자기 자금, 차입금 등 주택 취득에 소요되는 자금 조달계획을 적어 내야 한다. 이 서류는 관할 세무서에 통보될 수 있다. 허위신고로 의심되는 경우 당국이 사실 여부를 조사할 수 있다.

◆ 다주택자 양도소득세 중과 기준과 세율은 어떻게 바뀌나.
현재 다주택자가 조정대상 지역에서 주택을 양도할 때 양도차익에 따라 6∼40%의 기본세율을 적용하고 있다. 이번 대책에서 2주택자에게는 기본세율에 10%포인트를 더하고, 3주택 이상자에게는 기본세율에 20%포인트를 더해 적용하기로 했다.
3년 이상 주택 보유 시 보유 기간에 따라 양도차익의 10∼30%를 공제해주던 장기보유 특별공제 혜택도 없앤다.
다만 2주택 소유자 중 새집을 산 후 3년 이내 기존 주택을 파는 경우나 기준시가 1억원 이하 주택, 장기 매입 임대 주택 등은 양도세 중과세 대상에서 제외한다. 2018년 4월 1일 이후 양도 주택부터 적용한다.

◆ 다주택자가 자발적으로 임대주택을 등록하도록 유도하기 위한 인센티브가 있나.
현재도 주택임대사업자로 등록하는 경우 임대주택에 대한 취득세, 재산세 감면 외에도 임대소득에 대한 소득세를 일반·준공공 여부에 따라 30%나 75% 감면해주고 있다. 5년 이상 장기로 임대할 경우 양도소득세 감면과 함께 종합부동산세 비과세 혜택도 준다. 또 앞으로 기획재정부 등 부처 협의를 통해 추가 인센티브를 확대할 계획이다. 가장 민감한 건강보험료 상승 부담을 덜어주는 방안에 대해서도 긴밀하게 논의하고 있다.

◆ 주택담보대출에 대한 LTV·DTI 규제는 언제부터 적용하나.
감독규정 개정안 시행 이후, 대출 승인분부터 적용될 예정이다. 개정안 시행 이전의 대출승인분까지는 종전 기준을 적용한다. 8월 중순 정도로 예상한다. 집단대출에 대한 LTVㆍDTI 규제는 대책발표 이후 이달 3일부터 입주자 모집 공고되는 사업장 관련 중도금, 잔금대출에 적용된다.

◆ 금융규제 강화로 실수요자들의 주택구입 자금 조달까지 힘들어질 수 있다.
이번 부동산 대책은 투기 수요를 억제하고 실수요자를 보호하기 위한 것이다. 부부 합산 연소득 6000만원 이하(생애 최초는 7000만원 이하), 주택가격 6억원 이하, 무주택세대에 대해서는 투기지역, 투기과열지구 지역의 주택담보대출 경우 LTV·DTI 한도를 기준보다 10%포인트 완화된 50%를 적용한다.
디딤돌대출이나 보금자리론 등 정책 모지기 규모를 지난해 41조원에서 44조원으로 늘려 차질없이 공급할 계획이다.

◆ 부동산 투기 등을 단속하기 위해 도입하는 특별사법경찰제도는?
현재 국토부, 지자체 공무원은 수사권이 없어 부동산 불법행위 단속에 한계가 있다. 이들에게 증거물 압수, 현행범 체포, 피의자·참고인 조사, 검찰에 사건송치 등 권한이 있는 특별사법경찰 직위를 부여한다. 적발된 불법행위는 엄정히 처벌하고 불법전매 처벌을 기존 '3년 이하 징역 또는 3000만원 이하의 벌금'에서 '3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금'으로 강화한다.

이민하 /김근희 한경닷컴 기자 minari@hankyung.com