[2016 한경 머니로드쇼] "홍대입구·논현동 먹자골목 상가 등 '돈 버는 부동산'에 투자해야"

부동산 투자 전략

오피스텔보다는 소형아파트…환승역 주변상가도 투자할 만
20억~30억원짜리 '꼬마빌딩', 대출 10억원 끼면 살 수 있어
월 임대수익 500만원대
빠르게 변하는 부동산시장, 자산관리서비스 관심 필요

“홍대입구상가, 논현동 먹자골목상가 등 돈 버는 부동산에 투자해야 한다.”

이동현 KEB하나은행 행복한부동산센터장

이동현 KEB하나은행 행복한부동산센터장(사진)은 최근 한국경제신문과의 인터뷰에서 이같이 말했다. 이 센터장은 3~19일 전국 7개 도시에서 열리는 ‘2016 한경 머니로드쇼’의 울산 행사(3월10일·울산MBC컨벤션)에서 노후자금 마련을 위한 부동산 투자전략을 주제로 강연한다. 그는 단국대에서 도시계획학 박사학위를 받고 한국금융연수원 강의교수, 부동산TV 뉴스해설위원, 한화생명 부동산전문위원 등을 지낸 부동산투자업계 전문가다. 현재는 KEB하나은행 행복한부동산센터장으로 재직하면서 부동산컨설팅 상담 및 세미나 강연 등을 맡고 있다.

◆ 돈 버는 부동산에 투자하자

이 센터장은 상가 투자는 경기에 민감하다는 점을 강조했다. 국내 경기가 좋지 않아 잘되는 곳만 잘되는 빈익빈 부익부 현상이 두드러진 투자 상품 중 하나가 상가이기 때문이다. 그만큼 조심스러운 접근이 필요하다는 의미다. 그는 “돈 버는 부동산과 돈 먹는 부동산이 있다”며 “유동인구가 많고 접근성이 뛰어난 돈 버는 부동산에 신중하게 투자해야 한다”고 말했다.

이 센터장은 돈 버는 부동산의 조건으로 △상권 확장으로 임차 수요가 증가하고 있는 곳 △상권형성이 안정된 아파트 단지 내 상가 △환승역세권 주변 상가 등을 꼽았다. 상권이 확장되는 대표적인 곳은 홍대입구상가와 논현동 먹자골목상가다. 그는 “이대 상가는 줄어들고 홍대 상가는 커지고 있다”며 “임차인이 오래 장사할 수 있는 인프라가 있는 상권인지를 잘 따져봐야 한다”고 조언했다.

그는 요즘 뜨는 상권으로 신논현역 사거리도 주목할 필요가 있다고 전했다. 신논현역은 강남역을 대체할 수 있으면서 논현역과 강남역의 중간지역이다. 24시간 음식점도 많고 논현동 먹자골목도 가깝다. 그는 “외식 먹거리나 맥주집이 많고, 트렌드를 좇는 의류 매장이 밀집해 있어 20~30대가 즐겨찾는 상권이 좋다”며 “신논현역은 강남역보다 더 커질 수 있는 상권”이라고 말했다.

자금 여유가 있는 사람들은 일명 ‘꼬마빌딩’이나 오피스빌딩에 투자하면 좋다. 도심 역세권 이면에 있는 꼬마빌딩은 20억~30억원에 살 수 있다. 대출을 끼면 실투자금 10억원 정도로 투자 가능하다. 꼬마빌딩을 구입하면 임대료 수익이 한 달에 700만~800만원 정도 된다. 대출이자 200만원 정도를 빼고도 400만~500만원대다. 더 여유가 있으면 100억원 미만의 오피스 빌딩이나 근린상가빌딩도 유망하다. 홍대의 30억~50억원 사이의 작은 상가건물도 추천한다. 그는 “빌딩은 땅이 있으므로 리모델링이나 신축을 마음대로 할 수 있어 시간이 지나도 가치가 많이 떨어지지 않는다”며 “그래도 관리 편의성을 따지면 신축 후 15년 내의 빌딩이 좋다”고 말했다.

◆ 오피스텔보다는 소형 아파트

이 센터장은 올해 부동산 시장을 어둡게 보고 있다. 주택 대출 규제와 금리 인상 여파가 어디까지 영향을 줄지 가늠하기 어렵기 때문이다. 그는 “주택시장은 전반적인 약보합세 속에 강남 대 비강남, 서울 대 경기 인천, 소형 대 중대형 등의 차별화가 더욱 강화될 것”이라며 “어느 때보다 신중한 투자가 필요한 시점”이라고 말했다.

이 센터장은 오피스텔보다 소형 아파트 투자를 추천한다. 3억~5억원대의 같은 가격이라면 오피스텔은 상대적으로 임대료 수준이 높은 데다 관리비가 비싸고 전용률이 떨어진다. 오피스텔은 상업용지에 지어 용적률도 높아 재건축 메리트가 적다. 오피스텔 시장 전망이 부정적인 점도 고려했다.

이 센터장은 “오피스텔이 상대적으로 분석이 덜 필요한 상품이다 보니 수요가 몰리고 있다”며 “오피스텔은 투자가 쉬운 만큼 투자 실패의 리스크도 크다”고 말했다.

특히 그는 최근 오피스텔 신규 가격은 오르고 임대료 수준이 떨어지는 것에 주목하고 있다. 수익률 하락을 초래해 투자 수요를 줄일 수 있기 때문이다.

이 센터장은 “오피스텔이 투자 대상으로 선호되려면 경쟁상품인 도시형 생활주택, 원룸텔에 비해 입지성이 좋아야 하는 것은 물론이고 배후 단지가 있어야 한다”고 말했다. 단 어려운 시장 환경 속에서도 신촌이나 홍대 등 여러 대학이 뭉쳐 있는 대학가나 신림동 등 직장인과 고시생이 공존하는 곳은 오피스텔 투자를 노려볼 만하다.

◆ 부동산도 전문가 상담 받아야

이 센터장은 글로벌 금융위기 이후 부동산 시장은 장기침체에 빠졌고 경기불황이 지속되면서 패러다임이 바뀌었다고 진단했다. 소유보다는 이용, 개발보다는 관리, 양도차익보다는 임대수익, 대형보다는 소형, 직접투자보다는 간접투자 방식으로 부동산 시장의 패러다임이 빠르게 변화하고 있다는 것. 이 센터장은 이런 시기에 대다수 국민이 부동산 자산관리서비스의 필요성을 느끼고 있지 못한다며 아쉬워했다.

부동산의 패러다임이 바뀌고 있고, 중산층도 부동산 자산관리 중요성을 깨닫게 되면서 부동산 재테크 수요는 자산관리의 관점에서 크게 증가할 것이라고 이 센터장은 내다봤다.

이지훈 기자 lizi@hankyung.com