[상권(14) 건대입구]다 똑같은 대학상권? 개성 갖춘 복합상권!

'스타시티'에 '커먼그라운드'까지 복합쇼핑몰 들어서며 빅 점프

‘있을 건 다 있지만 특색은 없었던 상권.’ 건대입구 상권에 대한 이미지는 그랬다. 예로부터 인기 있는 약속 장소 중 하나였지만 굳이 ‘건대입구’여야 할 이유는 적었던 게 사실이다. 이제는 달라졌다. 건대입구 상권이 조금씩 ‘제 색깔’을 찾아가고 있는 중이다. 스타시티와 롯데백화점 등이 자리 잡으면서 집객력이 보강된 것이 가장 큰 동력이다. 영화·쇼핑·먹을거리까지 해결할 수 있게 되면서 대학 상권의 한계를 벗어나 ‘복합 상권’으로 진화하고 있다. 로데오 거리 뒤쪽에는 양꼬치 거리가 새롭게 형성되고 있고 2015년 4월 오픈한 커먼그라운드도 색다른 볼거리와 재미를 제공하고 있다.

스타 시티 푸드 코트의 매장당
월 매출은 2800만 원일 정도로 성황이다.
이곳에서 만난 한 점주는 "2000년대 초반까지만 해도 강변역이 붐볐지만
지금은 건대입구 상권으로 무게 중심이 옮겨온 지 오래"라고 설명했다.

◆ 먹자골목, 로드숍 상권- "임대료, 2년에 10만 원 올라 안정적"

SK텔레콤의 빅 데이터 비즈니스 플랫폼 지오비전의 분석에 따르면 건대입구 상권의 하루 평균 유동인구는 20만여 명(2015년 9월 기준)에 달한다. 서울지하철 2호선과 7호선 환승역인 건대입구역을 기준으로 반경 500m를 분석한 결과다.

이 중 가장 높은 비율을 차지하는 연령대는 단연 20대다. 20대 남성의 비율이 13.4%(2만6877명), 20대 여성의 비율이 14.4%(2만8848명)로 나타났다. 30대 남성 11.3%(2만2546명), 30대 여성 9.9%(1만9754명)로 30대의 비율도 높다. 시간대별 유동인구의 흐름을 살펴보면 점심시간이 24.60%로 가장 높았고 저녁 6시 퇴근 시간 이후 23.07%(4만6175명)로 그다음을 차지했다. 밤낮을 가리지 않고 풍부한 유동인구가 흐른다는 점이야말로 이 상권의 최대 장점이다.

20~30대를 중심으로 꾸준히 많은 유동인구가 건대입구에 모여드는 이유는 분명하다. ‘하드웨어’가 탄탄하게 받쳐 주는 상권이기 때문이다. 특히 1996년 지하철 7호선이 개통되면서 강북 지역의 중랑구·노원구 거주민들의 접근성이 크게 개선됐다. 강남과의 접근성이 높아진 것 또한 긍정적으로 작용했다. 건국대뿐만 아니라 세종대와 한양대 등 인근 대학의 수요까지 합쳐 약 5만 명의 학생을 흡수하는 결정적 계기가 됐다.

이처럼 대학가를 기반으로 한 건대입구 상권은 전통적으로 건대입구역 1번 출입구 뒤쪽 ‘건대 맛의 거리’를 중심으로 발달해 왔다. 고깃집과 치킨호프, 퓨전 주점, 노래방, 맥주 전문점 등 대학가에서 흔히 볼 수 있는 업종들이 주종을 이루고 있다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 “성수역 일대 오피스 벨트가 커지면서 먹자 상권으로 넘어오는 회식 인구가 늘고 있다”며 “먹자 상권도 서쪽으로 점차 확장되는 양상을 띠고 있다”고 말했다. ‘타워공인중개사’ 박병익 소장은 “밤늦게까지 시끌벅적하고 생동감이 넘치는 분위기의 상권”이라고 소개했다.

지하철 건대입구역 2호선 출입구로 나와 세종대로 향하는 대로변의 분위기는 먹자골목과는 조금 다르다. 도로 바깥쪽을 따라 떡볶이·닭꼬치 등의 노점상이 죽 늘어서 있고 도로 안쪽에는 저가 의류와 액세서리·화장품 등의 로드숍이 번성하고 있다. 먹자골목만큼이나 많은 사람이 지나다니는 이곳이야말로 최근 건대입구 상권에서 가장 뜨거운 곳 중 하나다. 건대입구역 2번 출입구 앞에서 25년간 꽃집을 운영한 K 씨는 “예전에는 1번 출입구를 통해 먹자골목을 찾는 사람이 대부분이었다”며 “최근 들어서는 2번 출입구가 건대입구 상권의 중심축 역할을 하고 있기 때문에 유동인구가 크게 늘고 있다”고 전했다.

상권이 활성화된 만큼 상가 임대차 거래도 활발하다. 2015년을 기준으로 33㎡(약 10평) 기준으로 월세는 200만 원, 보증금 3000만~5000만 원, 권리금 1억~1억5000만 원 정도다. 대로변에 자리한 로드숍 상권은 33㎡ 기준 권리금 2억 원, 보증금 1억 원, 월 임대료는 400만 원으로 약 2배 정도 차이가 난다. 한 부동산 관계자는 “보통 상권이 활성화되면 임대 시세도 오르기 마련인데 이곳은 변화가 급격한 편은 아니다”고 설명했다. 새롭게 뜨는 상권들과 비교하면 상대적으로 낙후된 건물들이 많기 때문이다. 이 관계자에 따르면 이곳의 임대 시세는 평균적으로 ‘2년에 한번씩 10만 원 정도’ 오르는 추세다.

◆ 스타시티 상권- "개인 창업에는 진입 장벽 높아"

먹자골목과 로드숍이 이처럼 활기를 띠게 된 데는 2007년 입주한 스타시티가 계기가 됐다. 건대입구역 4번 출입구와 연결된 스타시티는 건국대 재단법인이 2002년부터 추진한 ‘건대입구 남측부지 개발 프로젝트’에 따라 완성됐다. 기존 학교 야구장 및 축구장으로 활용되던 부지(총면적 40만㎡)를 주상복합 아파트·백화점·상가·시니어타워 등으로 탈바꿈시킨 것이다.

스타시티가 들어서면서 건대입구 상권에 미친 영향은 크게 두 가지로 정리된다. 먼저 학생 수요에 의존하던 상권의 배후 수요를 더욱 풍부하게 구축할 수 있었다. 더샵스타시티를 중심으로 두산위브파크·이수브라운스톤·이튼타워리버·트라팰리스 등의 고급 주상복합이 1만 가구 가까이 들어섰다.

하지만 이보다 더 중요한 것은 외부 수요를 유인할 만한 ‘집객력’이 보강됐다는 점이다. 2007년 복합 쇼핑몰 스타시티 오픈에 이어 2008년 롯데백화점과 이마트·롯데시네마 등이 연이어 입주했다.

건대입구는 탄탄한 하드웨어에 비해 상대적으로 콘텐츠가 빈약한 상권으로 꼽혀 왔다. 먹자골목만으로는 즐길거리가 부족했기 때문이다. 이 같은 상황에서 스타시티를 통해 영화관, 패밀리 레스토랑, 쇼핑몰, 대형 마트, 백화점 등을 한곳에서 모두 즐길 수 있게 된 것이다. ‘원스톱 상권’으로서의 기능이 추가된 것이다.

오픈 10년째를 맞고 있는 스타시티 내부의 쇼핑몰은 상권의 급성장과 함께 평일과 주말을 가리지 않고 젊은 층을 불러들이고 있다. 스타시티의 관리를 맡고 있는 건국AMC의 김성진 담당자는 “20~30대 소비층이 주를 이루는 건대입구 상권의 특성에 맞춰 2015년 4월 푸드 코트를 젊은 층 타깃으로 재구성했다”며 “패션 업종과 음식점들 역시 20~30대층의 취향을 고려한 점포들로 채워 나갈 방침”이라고 밝혔다. 현재 스타시티 푸드 코트의 매장당 월매출은 약 2800만 원일 정도로 성황이다. 이곳에서 만난 한 점주는 “2000년대 초반까지만 해도 강변역이 붐볐지만 지금은 건대입구 상권으로 무게중심이 옮겨온 지 오래”라고 설명했다.

상대적으로 객단가가 저렴한 로드숍과 음식 업종이 섞여 있는 먹자골목 일대와 달리 스타시티 내부에는 프랜차이즈 음식점과 패션 브랜드숍들이 대부분을 차지하고 있다. 따라서 개인 창업 투자자들이 접근하기에는 진입 장벽이 높은 것이 사실이다.

스타시티 안에서 프랜차이즈 음식점을 운영 중인 한 점주는 “2007년 입주 초창기에는 입찰을 통해 입점 업체를 선정했다”며 “당시만 해도 전세 입찰을 통해 들어왔다”고 설명했다. 입찰가는 밝히지 않았다. 10년여가 지난 지금은 전세를 통해 입점하는 곳이 늘고 있다. 이 점주는 “스타시티 내부 점포는 월세가 너무 비싸다”며 “아무리 장사가 잘돼도 수익을 내기가 쉽지 않은 것으로 알고 있다”고 덧붙였다. 다만 월세가 높은 만큼 권리금은 없다.

◆커먼그라운드 상권- "독특한 외관에 ‘구경꾼’ 발길"

스타시티가 건대입구 상권의 ‘첫째 업그레이드’를 이끌었다면 지난해 4월 들어선 커먼그라운드는 ‘둘째 업그레이드’를 주도하고 있는 복합 쇼핑몰이다. 건대입구역 6번 출입구 방향과 지하철 성수역 사이에 자리하고 있던 방치된 택시 차고지를 ‘팝업 컨테이너 쇼핑몰’로 활용했다.

코오롱FnC가 운영하는 커먼그라운드는 컨테이너를 쌓아 놓은 것 같은 외관부터 눈에 확 띈다. 200여 개의 컨테이너를 켜켜이 쌓아 올렸다. 다양한 크기의 컨테이너들이 제멋대로 쌓여 있는 듯 보이지만 생동감 넘치는 젊은 감각을 뽐내기에는 제격이다. 매장은 총 78개다. 팝업스토어를 포함한 패션 리테일 61개, F&B(외식업) 16개, 문화 공간 1개를 합친 수치다. 가게 크기는 대략 26~66㎡(8~20평)다. 임대료는 코오롱인더스트리에서 관할한다. 월 임대료는 매출에 대한 수수료로 산정한다. 패션 리테일은 평균 23%, F&B는 15% 수준이다.

독특한 외관 때문인지 이곳은 아침부터 밤까지 사진기 셔터를 누르는 소리가 끊이지 않는다. 그 덕분에 최근에는 커먼그라운드를 ‘구경 나온’ 젊은 소비층의 발길도 부쩍 늘고 있다. 코오롱FnC 측에 따르면 이곳의 하루 평균 방문 고객이 8000여 명에 이른다. 취재 중 만난 커먼그라운드 방문객 이채린 씨는 “소셜 네트워크 서비스(SNS) 등을 통해 사진이 자주 올라오는 곳이다 보니 호기심 때문에 일부러 찾아왔다”며 “주변 친구들도 얘기를 많이 한다”고 전했다. 커먼그라운드는 특색이 없던 건대입구 상권에 ‘색다른 개성’을 부여하고 있다. 코오롱FnC 관계자는 “대형 프랜차이즈 업체들보다 비제도권 브랜드를 중심으로 상품 기획(MD)을 구성했다”며 “젊은 층의 감성을 사로잡을 수 있는 독특한 디자인의 신진 디자이너 브랜드를 더 많이 발굴해 유치할 방침”이라고 설명했다.

이와 함께 젊은 층의 감각에 맞춘 크고 작은 이벤트를 수시로 진행하고 있다. 커먼그라운드 내부의 패션 업체에서 일하고 있는 종업원 A 씨는 “작은 업체들이 주도하는 상품 증정 행사에서부터 연말연시 공연 이벤트 등이 다양하게 이뤄진다”며 “이 때문에 젊은 사람들이 데이트 코스로도 많이 찾고 있다”고 전했다. 얼마 전부터는 커먼그라운드를 찾는 외국인 관광객도 늘었다. L매장에서 일하는 마지은 씨는 “손님의 30%가 외국인 손님”이라며 “주로 중국인과 일본인 관광객이 많다”고 전했다.

◆로데오거리 상권- " 패션 매장 사라진 곳 음식점이 장악"

스타시티와 커먼그라운드 등의 복합 쇼핑몰이 들어서면서 가장 큰 수혜 지역으로 꼽을 수 있는 곳은 ‘건대 로데오거리’다. 1995년 무렵 패션 브랜드 점포가 하나둘 모여들며 자연스럽게 형성됐다. 대학가라는 특성 덕분에 20~30대 여성 소비층이 손쉽게 접근할 수 있는 중저가 의류 브랜드가 주류를 이뤘다. 2002년 광진구청이 ‘환경 개선 시범거리’로 지정하며 건대 로데오거리라는 정식 명칭을 얻게 됐다.

그러나 로데오거리는 불과 얼마 전까지만 해도 심각한 침체기를 겪어야 했다. 건대입구 상권의 가장 큰 단점은 상권의 각 구역마다 단절 현상이 심하다는 것이다. 전철이 지나다니는 지상구간이 도로변 한가운데 시선을 가로막고 있기 때문이다. 유동인구가 자연스럽게 각 구역을 흐르는 것을 방해한다. 사람이 북적거리는 먹자골목의 온기가 로데오거리로 전해지지 못하는 이유다.

최근 가장 관심을 끄는 이슈는 건대입구 지상 전철 구간의 '지하화' 사업이다.
먹자골목과 로데오거리의 단절을 불러 온 이 구간이 뚫리게 되면
향후 두 지역이 연결될 가능성이 매우 높게 점쳐진다.

돌이킬 수 없을 만큼 침체 일로를 겪던 로데오거리 상권에 반전을 가져다준 것은 2015년 4월 오픈한 커먼그라운드다. 로데오거리는 스타시티와 커먼그라운드 사이에 자리하고 있다. 두 복합 쇼핑몰을 오가는 사람들의 동선이 자연스럽게 로데오거리를 흐르는 구조가 되면서 서서히 활기를 되찾아 가는 중이다.

다만 업종 구성에서 변화가 급격하다. ‘로데오거리’라는 이름이 무색하게 현재 이곳에서는 의류 브랜드 매장을 찾아보기 쉽지 않다. 롯데백화점에 대부분의 고급 패션 브랜드들이 들어가 있는 데다 패션 유통 매장인 커먼그라운드 또한 이곳의 의류 매장들에는 치명타가 됐다. 그 대신 그 자리를 빠르게 채우고 있는 것은 음식 업종들이다. 치킨호프·고깃집 등 먹자골목과 비슷한 업종들이 이 거리를 장악해 가고 있다.

이에 따라 로데오거리 상권의 향후 발달과 관련해 가장 관심을 끄는 이슈는 지하철 건대입구역 지상 전철 구간의 ‘지하화’ 사업이다. 향후 먹자골목과 연결될 가능성이 매우 높게 점쳐진다. 광진구청 홍보팀 관계자는 “현재로서는 지하화 사업의 타당성 검토가 끝난 후 서울시 측에서 본격적인 사업 추진을 준비 중인 단계”라며 “아직까지 구체적인 일정 등은 결정된 바 없다”고 밝혔다.

현재 로데오거리는 33~132㎡(약 10~40평) 규모의 가게들이 대부분이다. 이 중 가장 많은 33㎡ 기준 임대 시세는 권리금 1억 원, 보증금 3000만~5000만 원, 월 임대료는 200만 원 선이다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 “지하화 사업이 구체적으로 진행된다면 건대입구 상권 중에서도 비교적 낙후돼 있었던 로데오거리의 개발이 급물살을 탈 것으로 보인다”며 “특히 지하화하는 과정에서 지하 쇼핑몰 등이 개발될 가능성이 높기 때문에 일대 상권이 빠른 속도로 통합될 것”이라고 전망했다.

[돋보기] 건대입구의 숨은 즐길거리 ‘양꼬치 거리’

건대 로데오거리에서 조양시장 방향으로 깊숙이 들어가다 보면 중국어 간판이 거리 곳곳을 뒤덮고 있다. 최근 서서히 입소문을 타고 있는 ‘양꼬치 거리’다.

광진구청 홍보팀 관계자는 “본래 이 주변은 1980~1990년대 지어진 다세대주택이 많았다”며 “과거 성수동 일대의 공장에서 일하던 외국인들이 값싼 월세방을 찾아 모여들던 동네였다”고 설명했다.

이곳에 중국인들이 본격적으로 터를 잡기 시작한 것은 대략 2007년 무렵이다. 때마침 한양대와 건국대 등에 유학 온 중국 학생들가 많아졌기 때문이다. 광진구청에 따르면 현재 자양동에 거주하는 외국인은 1만 1386명으로, 광진구 전체 외국인 2만2697명의 절반가량을 차지한다.
이들을 따라 이 일대의 가게들은 자연스럽게 중국인들을 타깃으로 한 은행·환전소·여행사 혹은 중국 음식점들로 교체됐다. 현재 이곳에 있는 중국 음식점은 100곳이 넘는다. 2001년 ‘매화양꼬치’, ‘연변양꼬치’, ‘백옥양꼬치’ 등을 시작으로 2005년부터 하나둘 늘어나면서 자연스럽게 ‘양꼬치 거리’란 이름을 얻었다. 이곳엔 66~82㎡(약 20~25평)짜리 가게가 대부분이다. 49㎡(15평) 가게 기준으로 권리금 1억 원 이상, 보증금 5000만 원, 임대료 220만 원으로 형성돼 있다. 행복찾기공인중개사사무소 김영하 대표는 “이곳에 중국인 거주민들이 늘어나면서 양꼬치 가게들이 늘어나기 시작했다”며 “양꼬치 거리에 대한 소문이 나기 시작하면서 현재 고객의 90%는 한국인”이라고 소개했다.

[전문가 창업 포인트] - 안민석 FR인베스트먼트 연구원
"로데오거리·조양시장…식음료·잡화 창업 기회"

서울 10대 상권에 이름을 올리는 건대입구 일대는 지하철 환승 역세권을 바탕으로 전형적인 로드 상권이 펼쳐져 있다. 백화점, 대형 마트, 대형 상업 시설이 초역세권에 자리 잡고 있는 활기 넘치는 상권이다.

로데오거리와 조양시장이 자리한 상권 남단은 최근 업종이 분산돼 롯데백화점 방향으로 동선이 살아나고 있고 권리금도 소폭 오름세를 그리고 있다. 카페 등 식음료나 잡화 등을 창업하려는 사람들에게 기회로 작용하고 있다.

스타시티몰과 스타시티 영존은 내부 유입형 상가다. 특히 지하철 출입구와 매우 가깝다는 점과 기존 건대입구 상권의 풍부한 소비 수요를 그대로 끌어들일 수 있다는 점이 성공 요인으로 꼽힌다. 넓은 면적의 점포를 필요로 했던 업종들이 이곳에 몰리면서 특성화된 상권을 만들고 있는 것도 특징이다.

취재 이정흔 기자 vivajh@hankyung.com·강여름·이지연 인턴기자
기고 안민석 FR인베스트먼트 연구원Ⅰ사진 김기남·이승재 기자
빅 데이터 상권 분석 SK텔레콤 지오비전