아파트가 완공되기 전에 분양권을 사고 팔 때에는 양도소득세 감면을 받을 수 없다는 점에 주의해야 한다.

'2 · 11 양도세 감면 조치'가 미분양 아파트를 해소하기 위해 도입된 제도여서 완공된 주택에서 발생하는 양도차익에 한해 감면 혜택을 주기 때문이다.

기획재정부 관계자는 "양도세 감면이 주어지는 5년간의 시작 시점은 분양자가 건설업체와 분양계약을 체결한 뒤 잔금을 납부하거나 아파트 소유권 이전등기를 본인 명의로 접수한 때"라고 말했다.

따라서 작년 하반기부터 인기리에 분양된 남양주 별내지구 전용면적 85㎡ 초과 아파트와 같이 전매제한이 1년 만에 풀리더라도 분양권 상태에서 매각하면 양도세를 정상적으로 내야 한다. 함영진 부동산써브 실장은 "일부 분양업체들이 분양률을 높이기 위해 주택 수요자들에게 양도세 감면 적용 시점을 모호하게 알리는 경우가 있다"며 주의를 당부했다.

또 1가구 1주택자의 경우 '3년 보유,2년 거주'면 양도세가 면제된다는 것에 주목해야 한다. 서울 과천 및 분당 일산 평촌 중동 산본 등 5개 신도시지역이 아니면 거주하지 않고 3년 이상 보유만 하면 양도세가 면제된다. 따라서 무주택자가 최근 수도권에서 분양되는 아파트를 살 경우 '5년간 소득세 감면'은 무의미하다는 설명이다. 즉 무주택자는 2월11일 이전에 무리하게 자금을 동원하거나 대기 물량이 많은 지역의 아파트를 구입하기 위해 섣불리 청약통장을 쓸 필요가 없다는 것이다.

서울은 2 · 11 조치에 따른 양도세 감면 대상지역이 아니라는 점도 유념해야 한다. 적지 않은 투자자들이 중랑구 광진구 등 서울 일부지역에서 나온 미분양아파트도 양도세 감면 혜택을 받는 것으로 잘못 알고 있다고 전문가들은 전했다. 또 수원 성남 고양 구리 안양 등 수도권 과밀억제권역에서는 전용면적 149㎡ 미만 아파트에 한해 5년간 60%의 양도세 감면만 이뤄지는 점도 염두에 둬야 한다. 요즘 수도권 미분양 아파트 분양현장에 빠짐없이 붙여놓은 5년간 양도세 감면이라는 광고에 휘말릴 경우 자칫 낭패를 볼 수도 있다는 지적이다. 따라서 본인의 관심 분양지역이 수도권 과밀억제권역인지,비과밀억제권역인지를 먼저 파악해 둘 필요가 있다고 전문가들은 강조하고 있다.

특히 인천과 남양주는 같은 행정구역 안에서도 과밀억제와 비과밀억제 권역이 나눠져 주의가 요망된다. 인천의 경우 송도 청라 등 경제자유구역과 금곡동 오류동 등 서구 지역 상당 부분이 비과밀억제권역이다. 남양주에서는 호평동 금곡동 도농동 등이 과밀억제권역，별내면 진접읍 퇴계원면 등은 비과밀억제권이다. 임대 후 분양전환되는 아파트도 감면대상에서 제외된다. 입주사실이 있는 주택은 미분양 주택으로 인정되지 않기 때문이다.

김철수 기자 kcsoo@hankyung.com