[금리 상승기 재테크 전략] 주택대출, 금리 차 1.5%P 이내면 고정금리로
◆1.5%포인트가 기준
금리가 상승하면 변동형 주택담보대출의 이자 부담이 커진다. 고정형 주택담보대출은 대출 후 3~5년간 같은 금리가 적용되는 반면 변동형 주택담보대출은 3개월마다 금리가 바뀌어 시중금리 상승분이 그대로 반영되기 때문이다.
문제는 현 시점에서 고정형 대출 금리가 변동형 대출보다 높다는 점이다. 이번 주 시중은행의 변동형 주택담보대출 금리는 연 5~6%지만 고정형 대출 금리는 연 6.1~7.4%이다. 고정금리를 선택하면 향후 금리 상승에 따른 위험을 줄일 수 있지만 당장 높은 금리가 적용된다는 점이 부담스럽다.
전문가들은 고정금리와 변동금리를 선택하는 기준으로 금리 차이 1.5%포인트를 제시하고 있다. 고정금리와 변동금리의 차이가 1.5%포인트 이하면 고정금리를 선택하고 차이가 이보다 크면 변동금리를 택하라는 것이다. 이관석 신한은행 WM사업부 팀장은 "10년 이상의 장기대출이면서 변동금리와 고정금리의 차이가 1.5%포인트를 넘지 않으면 고정금리가 유리하다"고 말했다.
9억원 이하의 집을 구입하는 무주택자 또는 1주택 소유자라면 한국주택금융공사의 고정금리 상품인 보금자리론을 이용해볼 만하다. 보금자리론의 금리는 △10년 만기 연 5.9~6.1% △15년 만기 연 6.0~6.2% △20년 만기 연 6.1~6.3% △30년 만기 연 6.15~6.35%이다. 시중은행의 변동형 대출에 비해서는 0.5%포인트 정도 높지만 고정형 대출보다는 최대 1.5%포인트가량 낮다. 인터넷을 통해 신청하는 e-모기지론을 이용하면 금리가 0.2%포인트 낮아진다.
◆배우자 소득까지 제출
DTI 규제하에서 원하는 만큼의 대출을 받기 위해서는 대출 만기를 가급적 길게 할 필요가 있다. 만기가 길어지면 연간 원리금 상환액이 줄어 소득 대비 부채 상환액을 뜻하는 DTI가 낮아지고 그만큼 대출 원금을 늘릴 수 있기 때문이다.
예를 들어 연소득 3000만원인 사람이 DTI 50%가 적용되는 서울 강북지역에서 연 6% 금리의 주택담보대출을 만기 15년,거치기간 3년으로 받는다면 최대 1억2800만원을 빌릴 수 있다. 이에 비해 대출 만기를 20년으로 하면 대출한도는 1억5950만원으로 늘어난다. 반대로 대출 만기를 10년으로 짧게 하면 대출한도는 8550만원으로 줄어든다. DTI는 부부 소득을 합쳐 계산하므로 맞벌이 부부는 배우자 소득까지 합산해 신청하면 대출을 더 많이 받을 수 있다. 근로소득 외에 임대소득이나 사업소득이 있다면 이 또한 함께 제출하는 것이 유리하다.
DTI를 계산할 때는 주택담보대출 외에 다른 부채까지 고려하기 때문에 기존에 부채가 있으면 그만큼 대출한도가 줄어든다. 따라서 쓰지 않는 마이너스통장 등 불필요한 부채는 미리 갚아야 한다. 마이너스통장은 실제 사용하지 않고 한도만 갖고 있더라도 그만큼의 부채가 있는 것으로 간주된다.
은행에서 최대한 대출을 받고도 자금이 더 필요하다면 제2금융권의 대출을 이용할 수 있다. 제2금융권은 은행보다 느슨한 LTV 및 DTI 규정이 적용되기 때문이다. 농 · 수협 지역조합과 신협,저축은행,새마을금고 등은 강남 3구를 제외한 수도권에서 70%의 LTV를 적용하고 있다. DTI는 강남 3구 외의 지역에서는 적용되지 않는다. 다만 2금융권의 대출 금리는 은행보다 높기 때문에 향후 자금 사정을 고려해 무리하지 않는 범위에서 대출받아야 한다. 농 · 수협 지역조합의 주택담보대출 금리는 연 6%대 중반~7%대 초반으로 시중은행보다 1%포인트 이상 높다. 저축은행의 주택담보대출 금리는 연 10~12%에 이른다.
유승호 기자 usho@hankyung.com
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