주택 두 채를 보유하고 있는 최소한씨는 결혼한 33세인 아들 최고수씨에게 한 채를 증여할 생각이다. 증여하려는 주택은 3억원에 취득해 현재 시가가 6억원이며,은행에서 2억원의 대출을 받으면서 근저당 채무가 설정된 상태다.

아들 최씨는 6년째 직장생활을 하고 있어 주택을 증여받을 경우 증여세 등을 납부할 능력이 있다. 주택을 증여할 경우 단순증여가 유리한지，부담부증여가 유리한지 여부와 절세가 가능한지 알고 싶다.

증여자가 주택 상가 등의 재산을 증여할 때 당해 재산에 설정된 채무 등을 자녀 등의 수증자가 승계하는 것을 '부담부증여'라고 한다. 부담부증여를 하려는 경우 단순증여와 부담부 증여시 세금을 반드시 비교해 세 부담이 작은 방안을 택해야 한다. 또 다주택자인 경우 2010년 12월 31일 이전에 증여하는 것을 검토해야 한다.

최씨의 경우처럼 주택을 자녀에게 증여할 경우 단순증여와 부담부증여를 비교하면 다음과 같다. 최 씨가 단순증여를 하는 경우 증여재산가액 6억원에서 증여재산공제 3000만원을 뺀 뒤 세율 30%를 적용하고 누진공제 6000만원을 차감하면 증여세 산출세액은 1억1100만원이 된다.

최씨가 부담부증여를 하는 경우 부담부증여(은행 채무)부분 2억원에 대해 증여자인 아들 최소한씨에게 양도소득세 신고납부 의무가 발생한다. 동시에 수증자인 최고수씨에게는 6억원에서 은행 채무 2억원을 뺀 4억원에 대해 증여세 신고납부의무가 발생한다. 부담부증여와 관련해 증여자 최소한씨의 양도소득세 및 수증자 최고수씨의 증여세를 산출하면 다음과 같다.

부담부증여 부분의 양도가액은 2억원이다. 취득가액은 1억원(＝취득가액 3억원?C채무 2억원/시가 6억원)과 양도소득기본공제 250만원을 공제한 후 세율 35%를 적용하고 누진공제 1414만원을 차감하면 양도소득세 산출세액은 1998만5000원이 된다. 또 아들 최고수씨는 증여재산가액 6억원에서 은행 채무 2억원 및 증여재산공제 3000만원을 공제한 후 세율 20%를 적용하고 누진공제 1000만원을 차감하면 증여세 산출세액은 6400만원이 된다.

따라서 단순증여와 부담부증여에 대한 세 부담을 비교할 경우 단순증여시 증여세 1억1100만원을 부담해야 하는데 비해 부담부증여를 할 경우 양도소득세 1998만5000원과 소득할주민세 199만8500원，증여세 6400만원을 합산한 8598만3500원을 부담하게 된다. 부담부증여를 하는 것이 단순증여를 하는 것보다 2500만원 정도 절세할 수 있는 셈이다.

부담부증여를 하는 경우 채무에 대한 입증서류를 갖춰야 한다. 또 채무 인수 및 채무 부담을 수증자가 실질적으로 해야 한다. 수증자가 증여와 관련된 취득세 등록세 국민주택채권매입비용 인지세 법무대행비 증여세 등을 본인의 소득이나 재산으로 납부해야 만 추가적인 증여세 부담이 없어진다.

아울러 부담부증여자는 증여한 날이 속하는 달의 말일로부터 두 달 이내에 양도소득세를，수증자는 증여를 받는 날이 속하는 달의 말일로부터 3개월 이내에 주소지 관할 세무서에 증여세 신고 납부를 해야 한다.

이현회계법인 이용연 세무사