건설교통부가 새로 제정한 도시개발법 시행령 및 시행규칙안은 도시개발의 구체적인 사업시행 기준과 방법, 절차를 규정하고 있다.

민간의 도시개발 참여를 활성화하고 다양한 형태의 도시개발이 가능토록 하는데 초점을 맞추고 있다.

도시계획법이나 토지구획정리사업법 등으로 나뉘어졌던 부문들을 통합.보완하고 행정절차를 간소화한게 특징이다.

먼저 오는 7월부터는 도시에서 집을 짓거나 토지 형질을 변경할 때 "도시개발채권"을 새로 사야 한다.

그 채권 가격은 건축물의 평방m당 3백원부터 2만8천원으로 정해졌다.

도시개발채권은 시장.군수가 건교부장관과의 협의 및 행정자치부장관의 승인을 얻어 무기명 또는 등록발행방식으로 발행한다.

채권 만기는 5~10년, 이자율은 발행당시의 국공채 금리 등을 참작해 발행자가 정하도록 했다.

도시개발채권 매입대상자는 도시개발사업시행자, 시행자와 공사도급 계약을 체결한 자 및 건축허가를 받은 자와 토지의 형질변경을 받은 자 등이다.

도시안에 대형건물을 지을 때는 물론이고 단독주택 한 채를 지을 경우에도 채권을 사야 하는 셈이다.

단 국민주택채권 또는 도시철도채권을 매입하면 도시개발채권의 50%를 면제해 주고 공공투자기관, 산업단지내 공장, 교육 종교 자선용 건축물, 도서관 등 공공성이 강한 건축물, 1백65평방m이하(공장은 5백평방m이하)의 비주거용 건물과 전용면적 25.7평이하 주택은 도시개발채권을 사지 않아도 된다.

도시개발사업이 시행될 도시개발구역의 지정대상 면적도 이번에 정해졌다.

도시지역(도시계획구역)내 주거.상업.자연녹지지역에 1만평방m이상,공업지역에서 3만평방m이상은 반드시 도시개발구역으로 지정된후 개발해야 한다.

그러나 녹지공간 보전을 위해 생산녹지지역과 보전녹지지역에선 도시개발구역 지정이 원칙적으로 금지된다.

또 그린벨트를 포함한 도시계획구역밖에서는 개발대상을 33만평방m 이상으로 정해 소규모개발에 따른 문제점이 없도록 했다.

면적이 1백만평방m를 넘을 경우 건교부장관의 사전승인을 받아야 한다.

도시개발사업을 벌이는 시행자에 토지소유자와 함께 조합 건설업체 기업 등 민간부문도 포함됐다.

지금까진 도시개발사업 시행은 정부 지자체 공공기관이 독점해 왔고 민간기업은 민.관합동개발방식 등 제한된 범위내에서 참여해 왔다.

특히 민간시행자들에게도 토지수용권을 부여해 사업이 원활히 추진될 수 있도록 했다.

사업대상 부지중 5분의 4 이상의 동의만 얻으면 도시개발구역 지정을 건의할 수 있고 3분의 2 이상 확보땐 토지수용권을 행사할 수 있다.

개발사업 방식도 다양해진다.

그동안 토지 전체를 매입하는 토지수용방식과 지주들에게 사업종료후 땅을 분배하는 환지(換地)방식중 한가지를 선택해야만 했으나 앞으로는 이들 두가지 방식을 함께 적용할 수 있게 된다.

대상토지 전부를 매입해야 하는 토지수용과 공동시설 택지 확보가 어려운 환지방식의 단점들을 보완한 것이다.

도시개발사업자는 또 조성되는 토지의 50% 안에서 만기 10년 이내의 토지상환채권을 발행하거나 실수요자로부터 선수금을 받아 사업을 시행할 수도 있다.

지자체.공공기관은 토지소유권 30% 이상을 확보후 사업에 착수한 경우, 토지소유자나 조합은 공정이 10% 이상인 경우 분양을 통해 사업자금 조달을 할 수 있다.

도시개발사업에 따른 사업시행자와 지자체간의 책임을 명확히 하기위해 기반시설 설치 비용에 대한 부담기준도 정해졌다.

도시개발구역 지정전부터 계획된 국도.지방도.국가지원지방도로와 상하수도 관로는 지자체가 설치해야 한다.

전기.가스.통신.지역난방 시설은 개별필지의 경계선까지는 한전 등 공급자들이 부담하도록 했다.

사업시행자가 도시계획구역밖에 설치해야 하는 기반시설은 도로 학교 등 도시계획법상 도시기반시설로 하되 사업시행자 부담은 총사업비의 10% 이내로 정해졌다.

유대형 기자 yoodh@ked.co.kr

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