벤처기업 창업이 늘어나면서 도심지역 업무용 빌딩들이 유망 투자종목으로
떠오르고 있다.

소프트웨어등 첨단 업종이 주류를 이루고 있는 이들 기업이 정보통신
인프라가 잘 갖춰져 있는 상업지역 사무실을 선호하고 있어서다.

특히 중소기업청이 "벤처기업육성에 관한 특별조치법"에 따라 벤처기업이
6개 이상 입주한 벤처기업 집적시설(벤처빌딩)에 대해 각종 세제혜택까지
주고 있어 연간 수익률이 20%대에 육박하는 것도 이들 빌딩에 대한 관심을
높여주는 요인이 되고 있다.

이에따라 높은 공실률때문에 고민하는 빌딩주인이나 가격이 폭락한 빌딩을
공동으로 사서 임대업을 하려는 개인 투자자들이 관심을 가져볼만 하다고
전문가들은 조언하고 있다.

<>어떤 지역이 좋을까 =벤처기업들은 정보 교류를 위해 동일업종이 모여있는
곳을 선호한다.

이 때문에 자연발생적으로 벤처기업들이 몰려있는 서울 강남구 포이동이나
개포동, 서초구 양재동쪽으로 눈을 돌리는 것이 좋다.

특히 중기청이 이들 지역을 "벤처기업 육성 촉진지구"로 지정, 벤처기업
종합지원센터를 설치하고 창업보육센터, 창업투자회사, 은행, 기술신용보증
기관등 지원기관들도 설치할 계획이어서 전국에서 가장 좋은 입지여건을
가진 곳으로 평가받고 있다.

<>벤처빌딩 지정 요건은 =벤처기업 육성에 관한 특별조치법 시행규칙
제5조에 따르면 벤처빌딩은 일단 지상 3층 이상 건축물에 연면적 1천5백평방m
(4백55평)를 확보하고 벤처기업을 6개사 이상 입주시켜야 한다.

또 건물전체를 벤처기업용으로 활용하지 않으면 최소한 3개층 전체가 연결된
면적이 1천5백평방m이상이 돼야 한다.

<>벤처빌딩으로 지정될때 받는 혜택은 =벤처빌딩으로 지정되면 조세감면규제
법과 지방세법에 따라 소득.법인.취득.등록세등을 감면받을 수 있다.

또 개발부담금등 각종 부담금도 면제된다.

각종 세금 감면혜택의 경우 취득.등록세가 완전히 면제된다.

이에따라 벤처빌딩용으로 기존 건물을 매입할 경우 건물 취득가액의 2%인
취득세와 3%인 등록세를 내지 않아도 된다.

매년 납부하는 재산세와 종합토지세도 50%가 감면된다.

이 경우 건물 과표액의 0.3%인 재산세와 0.2~0.3%인 종합토지세 세율이
0.15%와 0.1~0.15%로 각각 떨어진다.

각종 부담금도 벤처기업 특별법에 따라 면제받을 수 있다.

<>어떤 빌딩이 좋을까 =기존 빌딩을 소유한 사람과 새로 구입해 임대하려는
사람으로 나눠 볼 수 있다.

기존 빌딩 소유자는 우선 벤처기업들이 들어와 아무 불편없이 사용할 수
있도록 인터넷 전용 통신망을 까는 것이 좋다.

인터넷 전용 통신망은 한국통신 인터넷(KORNET)서비스를 이용하는 것이
좋고 설치비용은 전송용량에 따라 2만8천~10만원선이다.

벤처빌딩 지정요건에 의무조항으로 들어가 있지는 않지만 벤처기업 유치를
위해서도 반드시 갖춰야할 사항이다.

건물을 새로 구입해 벤처빌딩으로 활용하려는 사람은 싼값에 건물을 마련할
수 있는 경매를 이용하는 것이 좋다.

지난해말 현재 업무용 빌딩 평균 낙찰가율이 62%에 불과하고 감정가의 절반
이하 가격으로 나온 물건도 많기 때문에 급매물보다도 유리하다.

또 사업전망이 밝지만 정부지원을 받을 수 있는 건물 규모가 커서 초기
투자부담이 크다고 판단되면 친지들과 공동으로 경매에 참가하는 방안도
고려해볼만 하다.

이럴 경우 1억~3억원 정도만 있으면 투자가 가능하다.

<>벤처기업 입주 유인책 =벤처기업은 소수 정예인력으로 구성되는 경우가
많아 넓은 면적의 사무실이 필요없다.

대신 비슷한 업종이 모여있어야 정보를 공유할 수 있기 때문에 유치업종을
동일 또는 동종으로 제한하고 은행이나 식당등 벤처기업들이 공동으로 이용할
수 있는 시설을 설치하는 것이 중요하다.

또 자금력이 풍부한 벤처기업이 드물다는 점을 고려, 임대보증금보다는 월
임대료 비율을 높이는 것이 바람직하다.

<>투자분석 =서울 강남구 삼성동 강남병원 서쪽에 위치한 지하3층 지상7층
짜리 빌딩(대지 1백75평,연면적 8백48평)을 경매로 구입하는 경우를 가정해
봤다.

3차례 유찰로 최저경매가가 18억4백80만원으로 떨어진 이 빌딩을 최저가로
낙찰받아 벤처빌딩용으로 개조하기 위해 내부수리 비용 1억원을 투입한다.

이때 벤처빌딩으로 지정받으면 취득.등록세를 내지 않아도 되기 때문에
리노베이션 비용은 고스란히 건질 수 있다.

건물을 개조한 이후 벤처기업을 유치하면 주변 시세가 지상 1층일 경우
평당 4백만~6백만원, 나머지 층은 1백80만~2백만원선이기 때문에 임대보증금
으로 5억5천만원(연면적 8백48평x1백80만~4백만원x보증금 비율 30%)을 받을
수 있다.

여기에다 월 임대료(비율 70%)를 연 24%로 계산하면 매년 2억6천1백12만2천
원의 수입을 거둘 수 있다.

이를 연간 수익으로 환산하면 임대보증금 5억5천만원에 대한 이자(연리 10%
기준) 5천5백만원과 임대료 수익 2억6천1백12만2천원을 합쳐 3억1천6백12만
2천원의 수입을 올릴 수 있다.

18억4백80만원을 투자해 연 17.5% 이상의 수익을 낼 수 있는 것이다.

< 송진흡 기자 jinhup@ >

<>도움말:코리아21세기 *(02)512-8588 공간개발연구원 *(02)3443-5455

( 한 국 경 제 신 문 1999년 1월 27일자 ).