양개발(가명.60)씨는 상당한 부동산과 현금을 보유한 재력가이다.

금융소득 종합과세에 큰 부담을 느끼고 있는 그는 나이가 들어감에 따라
외아들에 대한 재산이전에 대해서도 고민중이다.

그러던차에 보유토지를 임대용으로 개발하기로 작정했다.

양씨가 보유한 땅 (1번지)은 1백평으로 12미터 도로변에 위치해있다.

시가는 평당 1천3백만원을 호가하며 공시지가는 1천만원이다.

양씨는 그러나 이 토지만으로는 건물을 신축하는데 너무 비좁다는
생각이 들어 주변토지를 추가 구입하기로 마음먹었다.

양씨가 유휴자금을 부동산 개발에 적절히 활용하고 아들에 대한 증여
문제까지 동시에 해결 할 수 있는 절세대책은 없을까.

첫째 현금보다는 부동산을 증여 하는게 낫다.

예컨대 현재 보유한 토지를 구입할 정도의 현금을 주는 것보다는
부동산을 직접 주는 게 좋다.

양씨의 경우 현 보유토지의 시가는 13억원으로 이를 현금으로 아들에게
주면 증여세가 3억4천8백만원이다.

그러나 토지를 직접 넘겨주면 증여세는 공시지가를기준으로 계산되기
때문에 2억3천1백만원으로 나와 결과적으로 세부담이 1억1천7백만원 만큼
줄어든다는 결론이 나온다.

둘째 맹지를 취득해야 한다.

맹지는 진입도로가 확보되지 않는 땅을 말한다.

작은 길이 인접해 있더라도 차량의 통행이 불가능하면 일종의 맹지라
할 수 있다.

양씨의 경우 이미 도로변에 땅을 확보하고 있어 진입도로가 없는
3번지를 취득하는 방안을 적극 검토해 볼만하다.

3번지의 경우 단독개발시에는 효용가치가 없으나 도로와 인접한
1번지와 공동개발될때 효용가치가 도로변의 토지 수준으로 올라간다.

또한 1번지와 3번지 땅을 함께 소유하게 되면 나중에 팔때 현재 시세보다
좋은 조건으로 거래가 가능하다.

셋째 3번지를 증여하라.

양씨가 3번지를 취득했다면 1번지보다는 3번지를 아들에게 증여하는게
더 낫다.

공시지가가 낮아 세부담이 더 적기 때문이다.

넷째 증여할때를 잘 선택해야 한다.

정부에서는 매년 개별 공시지가를 공표한다.

1번지와 3번지의 공시지가가 차이 있는 이유는 토지의 소유주가 다르고
대지의 현황이 다른데 기인한다.

그러나 소유주가 동일하면 3번지의 공시지가는 1번지 수준으로 상향
조정될 가능성이 크다.

만약 그렇게 되면 3번지를 증여할 경우에 내는 세금도 크게 늘어나게
된다.

증여시기도 잘 골라야 하는 것이다.

다섯째 증여세로 낼 자금을 준비해야 한다.

3번지를 증여할 경우 현 공시지가를 기준으로한 증여세액은
6억6천8백만원이다.

증여세액을 아버지가 아들대신 납부하면 이 증여세액만큼 증여가 또
다시 일어난 것으로 간주돼 증여세액이 추가된다.

따라서 증여시 증여를 받는자의 자금여력도 고려해야 하는 것이다.

여섯째 사전대책을 수립해야한다.

증여나 부동산개발에 대한 의사결정과 실행은 단기간에 이뤄질 수 없다.

충분한 준비기간이 필요한 것이다.

마지막으로 전문가와 상의하는게 좋다.

절세대책을 추진하려면 부동산관계법이나 세법등 다양한 전문지식이
필요하지만 일반인이 이를 모두 알기란 쉽지 않기때문이다.

결과적으로 양씨가 위의 절세대책대로 부동산을 개발하고 증여한다면
부동산개발이익 등 얻을 수 있는 이득이 많다.

아들에게 적절히 증여를 해 아들의 경제적 기반을 사전에 마련해주고
동시에 사후상속시의 과도한 세부담을 줄일수 있게된다.

또 금융소득 종합과세 부담을 더는 것은 물론 소득을 부자끼리
분할함으로써 세부담을 줄이는 효과도 얻을 수 있다.

< 오광진 기자 >

< 도움말 주신분 : 신민철 선명세무회계 대표 (02) 516-9200 >

(한국경제신문 1997년 5월 14일자).