사진=게티이미지뱅크
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보증금 반환과 원상복구 의무를 둘러싼 갈등

상가 임대차 계약에서 가장 빈번하게 발생하는 분쟁 중 하나는 보증금 반환과 원상복구 의무를 둘러싼 갈등입니다. 임차인은 계약 종료 후 보증금을 돌려받기 원하고, 임대인은 임차인이 상가를 입주 전 상태로 복구한 후에만 보증금을 반환하려 합니다. 이러한 갈등은 주로 계약서의 해석 차이와 계약 당사자 간의 기대치가 다르기 때문에 발생합니다.

임차인의 원상복구 의무

임차인은 계약 종료 시 상가에 설치한 시설물을 원상복구할 의무가 있습니다. 예를 들어, 임차인이 영업을 위해 인테리어 공사를 하거나 특수 설비를 설치했다면, 이를 계약 종료 시 원래 상태로 되돌려 놓아야 합니다.
이러한 원상복구 의무는 상가 건물의 가치를 유지하고, 다음 임차인이 쉽게 입주할 수 있도록 돕는 중요한 조건입니다. 하지만 중요한 것은, 원상복구의 범위가 임차인이 설치한 시설물에 한정된다는 점입니다. 계약서에 명시되지 않은 과도한 복구 요구는 불합리할 수 있습니다. 이 때문에 계약 체결 시 임대인과 임차인이 복구의 범위를 명확히 합의하는 것이 필수적입니다.

원상복구 범위의 명확화

계약서에서 원상복구 범위를 명확하게 지정하지 않으면, 임대인과 임차인 간의 분쟁이 심화될 수 있습니다. 예를 들어, 최초 계약 당시 상가의 상태를 사진이나 동영상으로 기록하지 않았다면, 계약 종료 후 원상복구 상태에 대해 서로 다른 의견이 나올 수 있습니다. 이러한 분쟁을 예방하려면, 계약 체결 당시 상가의 상태를 기록한 자료가 필요합니다. 이 기록은 분쟁 발생 시 중요한 증거가 되며, 임대인은 이를 근거로 임차인이 어느 정도까지 복구해야 하는지를 명확하게 요구할 수 있습니다. 또한 임차인은 계약서에 원상복구 범위를 분명하게 명시함으로써 과도한 복구 요구를 피할 수 있습니다.
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구체적인 계약서 작성 방법

상가 임대차 계약서에는 임차인이 복구해야 할 구체적인 사항을 명시적으로 포함시켜야 합니다. 예를 들어, 다음과 같은 조항을 추가할 수 있습니다: “임차인은 입주 시 설치한 모든 인테리어 시설물을 철거하고, 벽지, 바닥재, 타일 등을 입주 당시의 원상태로 복구해야 한다.” 여기에 더해, 입주 당시 상가의 사진을 첨부하고 철거 및 복구 범위를 구체적으로 명시해 둔다면, 임대인이 과도한 요구를 할 가능성을 줄일 수 있습니다. 또한, 계약이 종료될 때 양측이 복구 범위에 대해 논의할 수 있는 명확한 기준이 됩니다.

분쟁을 줄이는 핵심 포인트

1. 최초 입주 당시 상가 상태 기록: 계약 체결 시 상가의 상태를 사진이나 영상으로 남겨, 분쟁 발생 시 중요한 증거로 활용합니다.
2. 원상복구 범위 명확화: 임차인이 복구해야 할 범위를 구체적으로 계약서에 명시하여 임대인과 임차인 간 기대 차이를 줄입니다.
3. 철거와 복구 항목 구분: 임차인이 철거해야 할 항목과 유지해야 할 항목을 명확히 구분하여 분쟁 가능성을 최소화합니다.

상가 임대차 계약에서 보증금 반환과 원상복구 의무는 매우 중요한 요소입니다. 임차인은 복구 의무를 다해야 보증금을 반환받을 수 있고, 임대인은 상가의 가치를 유지하기 위해 적절한 복구를 요구할 수 있습니다. 하지만, 이 과정에서 과도한 요구나 책임 회피가 발생하지 않도록 계약 체결 시 철저한 준비와 명확한 문구를 포함하는 것이 중요합니다.

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