부동산 공급 정책, 채찍보다 당근이 필요한 시기

수도권 지역에 향후 6년간 42만7000가구 이상의 주택을 공급하겠다는 ‘8·8 주택공급 확대 방안’이 발표된 지 어느덧 한 달의 시간이 지났다. 큰 틀에서 정비사업 규제 완화와 비아파트 공급 정상화, 수도권 공공택지 신속 공급, 그린벨트(개발제한구역) 해제 등을 통한 신규 택지 발굴이라는 방향을 갖고 있다. 기존 사업을 통해 21만7000가구를 신속하게 공급하고 추가로 21만 가구를 더 공급하겠다는 구체적인 목표도 제시했다.

한 달이라는 시간 동안 주택시장에서는 ‘8·8 공급대책’에 대한 많은 평가가 이뤄졌다. 공급대책 발표 직후 주택시장은 호재가 작용했다는 인식에 단기적으로 상승 폭을 확대하는 모습을 보였지만, 대출 규제 강화가 동반되면서 서울의 아파트값 상승세도 점점 안정세를 찾아가고 있다. 42만 가구라는 숫자처럼 강한 인상을 남겼다는 평가부터 집값 띄우기만 가져올 것이라는 대책 무용론까지 상당히 상반된 의견이 오고 갔다. 특히 여소야대 정국에서 대책의 실현 가능성이 크지 않다는 비판이 상당 부분을 차지했다.

이와 다르게 지난달 말 금융회사를 중심으로 시행된 대출 규제에 대해서는 ‘대출 절벽’이라는 용어를 만들어낼 정도로 강력한 영향력이 있을 것으로 예상했다. 공급 대책과는 다소 상반된 평가 결과지를 받았다.

부동산 가격은 너무 많은 요인에 의해 결정되지만, 그중에서 가장 지속적이고 강력한 영향을 미치는 요인은 ‘공급 물량’이다. 부동산에서 공급이 중요한 이유는 이론적으로도 공급과 수요가 만나는 지점에서 공간시장의 임대료를 결정하기 때문이다. 이렇게 결정된 임대료가 궁극적으로 자산시장에서 부동산값을 정한다. 쉽게 말해 ‘집이 많으면 집값이 낮아지고, 집이 없으면 집값이 비싸진다는 의미’다.

부동산뿐만 아니라 모든 재화에서 이 원칙이 적용된다. 그런데 다른 재화와 달리 주택 공급의 가장 큰 특징은 단기간에 변화를 주기가 어렵다는 것이다. 대규모 주택 공급을 위해서는 최소 5년 이상의 시간이 걸린다는 구조적인 차이를 갖고 있다. 이런 측면에서 주택 공급은 너무 적어도 안 되지만 너무 많아도 안 되는 적정 수준의 유지가 가장 중요한 부분이다.

최근 수도권 주택시장에서 공급 부족 우려가 확대되는 것은 향후 2~3년간 장기적인 주택 공급의 균형이 무너졌기 때문이다. 단기적으로 공급을 확대하는 것은 현실적으로 불가능에 가깝다. 이렇게 단기적인 해법이 없는 시장 상황에서도 공급 확대를 위한 시장 안정화 노력은 반드시 진행돼야 한다. 이번 ‘8·8 공급대책’의 당위성도 여기에 있다.

물론 공급 증가 외에도 부동산 가격 상승을 막는 방법은 있다. 대표적으로 시장의 수요 심리를 위축시키는 방법과 이자율을 상승시키는 방법이다. 공급량 조절과 달리 수요 위축이나 이자율 조절은 정책적인 의사결정에 따라 빠르게 결정·시행될 수 있다. 하지만 이런 수요 조절 정책은 오랜 기간 지속하기 어렵고 규제에 대한 소비자의 적응도 빠르게 나타나 정책 효과가 오랜 기간 지속되기 어렵다는 문제점이 있다. 결국 근본적인 가격 안정화는 ‘공급 대책’을 통해 달성할 수 있는 부분이다. 단기적인 효과만 가지고 정책의 효과를 판단하는 것은 적절한 평가를 가져올 수 없다.

‘8·8 공급대책’의 내용을 되짚어 보면 주택 공급 확대를 위해 할 수 있는 사실상 모든 방법을 총동원했다고 판단된다. 추가적인 대안을 마련하기 어려운 상황에서 채찍보다는 당근을 사용하는 지혜가 필요한 시기다.

윤수민 NH농협은행·All100자문센터 부동산전문위원