3기 신도시, LH 대신 SH가 짓는다?…현실화까지 '첩첩산중'

빈틈 파고든 김헌동 SH 사장 "LH·GH로는 한계…맡겨달라"
서울시장·서울시의회·경기도지사 동의·승인 필요
'메기 효과' 기대할 수 있지만…개발이익 배분·자금력에 의문

3기 신도시 사업의 주체인 한국토지주택공사(LH)가 잇따라 터진 직원 땅 투기와 철근 누락 사태로 휘청거리는 사이 서울주택도시공사(SH)가 빈틈을 파고들었다.

김헌동 SH 사장은 "정부에서 추진 중인 공공주택 공급 확대 정책을 달성하려면 LH나 경기주택도시공사(GH)만으로는 한계가 있다"면서 3기 신도시 참여 의사를 적극 밝히고 있다.

사업 진행 속도가 더딘 3기 신도시 일부 지역을 직접 개발하겠다는 것이다.

문제는 3기 신도시 대부분이 경기도에 위치해 서울시 산하 공기업인 SH가 참여하려면 상당히 복잡한 절차를 거쳐야 한다는 점이다.

◇ 국토부, 'SH의 3기 신도시 참여' 행안부에 유권해석 의뢰
19일 국토교통부에 따르면 국토부는 현행 지방자치법, 지방공기업법에 따라 SH가 경기도에서 3기 신도시 사업에 참여할 수 있는지 행정안전부에 지난달 유권해석을 의뢰했다.

지난 9월 SH가 3기 신도시 사업 참여를 요청하는 공문을 국토부에 보낸 데 따른 것이다.

유권해석은 이달 중 나올 것으로 보인다.

여기서 SH의 사업 참여가 가능하다는 해석이 나오면 다음 단계로 논의를 진전시킬 수 있다.

그렇지 않다면 법 개정이 필요하다.

법을 고치지 않아도 된다 해도 SH의 3기 신도시 참여를 위해서는 국토부 장관이 동의해 SH를 사업시행자로 지정해줘야 한다.

서울시가 자본금 전액을 출자한 공기업인 SH가 경기도에서 사업을 하며 수익을 낼 수도, 손해를 볼 수도 있기 때문에 서울시장과 서울시의회 승인도 필수적이다.

◇ 경기도 "SH 참여? 전혀 고려 않는다"
가장 큰 장애물은 경기도와의 협의가 될 수 있다.

김헌동 사장이 참여 의사를 밝힌 3기 신도시는 과천, 하남교산, 광명시흥, 남양주왕숙이다.

이들 지구에서는 이미 LH와 GH의 참여 지분율과 사업 구조가 정해져 있다.

LH 지분율이 70∼80%가량이다.

지분율을 조정하고 경기도에서 사업을 하려면 경기도, GH가 동의해야 하지만, 이들의 반대 입장이 벌써 확고하다.

GH는 부채비율 등 규제를 완화해주면 지분율을 50%까지 늘리는 등 3기 신도시에 더 적극 참여하겠다는 입장이다.

경기도 핵심 관계자는 "SH의 경기 3기 신도시 사업 참여 문제는 전혀 고려하고 있지 않다"고 밝혔다.

정부 차원에서 SH의 영역 확장을 결정한다 해도 더불어민주당 소속인 김동연 경기도지사의 적극적인 협조를 기대하기는 어렵다.

◇ 개발이익 환수 어떻게…자금력은?
법적·행정적 절차 외에도 고려할 사안이 만만치 않다.

먼저 개발 이익이 날 경우 어떻게 환원해야 해야 하느냐는 문제가 있다.

SH가 경기도 공공주택 사업에서 얻은 이익을 서울 지역 개발사업이나 임대주택 건설에 써 서울로 환원될 수 있다는 지적이 나온다.

한 부동산업계 관계자는 "이익 환원을 둘러싸고 지자체 간 갈등이 생기면 사업 추진이 오히려 늦어질 수 있다"며 "사업 속도에 영향을 주는 인허가의 경우에도 SH가 서울시에서 인허가받는 것보다 경기도에서 받을 때 더 늦어질 가능성이 있다"고 말했다.

SH의 자금력도 관건이다.

7만호 공급이 계획된 광명시흥은 여의도의 4.3배로, 3기 신도시 중 면적이 가장 넓어 토지 보상비만 10조원이 넘을 거라는 전망이 나온다.

김헌동 사장은 "SH의 자산이 50조원이며, 동원할 수 있는 자금이 20조원 정도인 만큼 신도시 보상 자금력이 준비됐다"고 강조한다.

지난해 말 기준 SH의 부채비율은 185% 수준이다.

LH의 자산은 지난해 말 기준 213조6천억원, 부채는 146조6천억원이며 부채비율은 218.7%다.

◇ '메기 효과' 기대할 수 있지만…실현 가능성이 관건
SH가 3기 신도시 사업에 참여하면 주택 공기업 간 경쟁을 유도해 사업 속도를 높이고, 공공주택 품질이 높아지는 효과를 기대해 볼 수 있다.

문재인 정부 때부터 LH가 역량보다 더 많은 역할을 맡아 3기 신도시 등 주택 공급이 늦어지는 것이기에 역할을 나눠야 한다는 지적도 나온다.

그러나 업계에선 실현 가능성이 낮다는 게 중론이다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "마곡 이후 서울에서는 개발할 수 있는 택지가 없으니, 굳이 비유하자면 국내 시장 정체를 해외 시장 진출로 뚫어보겠다는 것"이라며 "그렇지만 여러 주체의 승인·협조가 필요한 만큼 현실 가능성이 낮아 보인다고 말했다.

SH가 서울에서의 주택 공급 역할에 집중해야 한다는 의견도 있다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "SH가 영역 확장을 하려면 그 명분이 확실해야 한다"며 "현재 설립 목적에 충실하게 업무를 추진하고 있는지, 서울 외로 사업을 확장할 만큼 서울의 주택 문제가 해결이 된 상황인지 점검해 볼 필요가 있다"고 말했다.

/연합뉴스