8억짜리 단독주택이 2.7억으로 '뚝'…잘나가던 제주도 폭락? [심은지의 경매 인사이트]
29일 경·공매 데이터 전문업체 지지옥션에 따르면 제주 조천읍 와산리의 2층짜리 단독주택(토지면적 608㎡)은 추석 황금연휴가 끝난 다음 달 10일 4차 매각에 들어간다. 감정가는 8억900여만원이지만 세 차례 유찰되면서 최저입찰가가 2억7700여만원까지 떨어졌다.
이 단독주택은 작년 2월 낙찰가율 53.2%에 매각됐지만, 낙찰자가 대금을 미납해 재매각이 진행 중이다. 유치권 외에 모든 권리가 소멸한 물건으로, 전입세대도 없어 명도엔 어려움이 없을 것으로 보인다. 다만 낙찰자의 대금 미납 사례가 확인되지 않은 만큼 입찰 전에 다른 이유가 있는지 탐문 조사를 선행해야 한다는 조언이다.
서울 성북구 길음동의 한 빌라(전용면적 49㎡)도 연휴 직후인 내달 4일 매각일이 잡혀 있다. 세입자가 전세 보증금을 받지 못해 집주인을 상대로 강제경매를 신청한 사례다. 이 물건은 무려 17차례의 유찰을 거듭하는 동안 감정가(2억2000만원)의 2%인 400여만원으로 최저입찰가가 주저앉았다. 지난 4월 한차례 매각됐지만, 낙찰자가 대금을 납부하지 않아 매각이 취소됐다. 임차인이 대항력을 갖춘 만큼 보증금 2억1000만원을 낙찰자가 인수해야 한다.
심은지 기자 summit@hankyung.com
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아파트 전셋값이 회복세를 보이는 것과 달리 ‘깡통전세’(전세보증금이 매매가를 웃도는 주택), 전세 사기 등의 우려가 여전한 다세대·연립주택 등 빌라 임대차 시장은 찬바람이 불고 있다. 경매 시장에선 세입자가 집주인을 상대로 한 강제경매가 잇따르고 있지만 투자자는 외면하고 있다.17일 대법원 등기정보광장에 따르면 전국 부동산 강제경매 건수는 지난달 6만8644건으로 집계됐다. 2020년 5월(6만9033건) 후 가장 많은 수치다.경매는 크게 임의경매와 강제경매로 나뉜다. 강제경매는 법원 판결을 거쳐 경매하는 것이다. 강제경매가 증가한 데는 빌라 전세 사기, 역전세 등의 여파가 크다는 분석이 나온다. 집주인이 보증금을 못 돌려준다고 버티면 세입자는 강제경매 절차에 들어가기 때문이다.강제경매 빌라는 ‘깡통주택’일 가능성이 커서 유찰이 반복돼도 매각이 잘 이뤄지지 않는다. 서울 관악구 봉천동 A빌라 전용면적 40㎡는 작년 11월 임차인 요청으로 강제경매가 개시됐지만 지난달까지 여덟 차례 유찰됐다. 감정가 3억원짜리 빌라의 최저입찰가가 600여만원에 불과했는데 아무도 입찰에 나서지 않고 있다. 대항력 있는 임차인의 보증금 2억4500만원을 승계해야 하는 만큼 수익을 내기 어렵다는 판단이 작용했다.서울 금천구 시흥동 B빌라(전용 38㎡)도 임차인이 신청한 강제경매다. 작년 3월 경매가 개시된 이후 1년6개월 동안 16차례 유찰이 반복됐다. 감정가가 1억6300만원인데 전세보증금이 1억6700만원으로 전형적인 깡통주택이다. 투자자가 임차인의 보증금을 주면 시세보다 비싼 값에 매수하는 것이어서 매각이 어려울 것이란 전망이다.경매가 난항을 겪으면서 임차인이 직접 빌라를 인수하는 사례도 적지 않다. 인천 미추홀구 주안동 C빌라 전용 37㎡는 임차인이 보증금을 돌려받지 못해 작년 9월부터 경매 절차에 들어갔다. 하지만 지난 6월까지 여섯 차례 유찰이 이뤄졌다. 7차 매각일에는 임차인이 직접 감정가(8500만원)의 11.7%인 100만원에 낙찰받았다. 세입자의 보증금 7900만원에 100만원을 합친 8000만원에 빌라를 매입한 셈이다.이주현 지지옥션 선임연구원은 “아파트는 전셋값이 회복하면서 세입자가 강제경매를 신청하는 사례가 줄고 있지만 빌라는 여전히 강제경매가 잇따른다”며 “빈번한 유찰로 빌라 매각 자체가 어려운 만큼 전세 임차인의 주의가 필요하다”고 말했다.심은지 기자 summit@hankyung.com
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고금리 지속과 경기 침체 등으로 수익형 부동산 매수심리가 얼어붙으면서 수도권 지역에선 경매 감정가의 반값에 낙찰받는 ‘반값 상가’가 속출하고 있다. 임차인은 수익을 내지 못하고 임대인은 공실로 골머리를 앓는 이른바 ‘유령 상가’도 낙찰가 하락에 영향을 미치고 있다. 분양 저조로 공사비조차 지급하지 못한 유치권 행사 상가도 경매 시장에 대거 풀리고 있다. ○경기도 상가 낙찰가율 50%대 불과13일 경·공매 데이터업체 지지옥션에 따르면 지난달 경기 지역의 상가 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 55.3%로 집계됐다. 지난 7월(73.5%)보다 18.2%포인트 떨어진 수치다. 서울(72.3%), 인천(64.6%) 등 다른 수도권 상가의 낙찰가율도 저조한 것으로 나타났다.경기도 상가는 아파트(낙찰가율 80.1%), 오피스텔(69.9%) 등 다른 부동산 지표가 회복세를 보이는 것과 달리 악화일로를 겪고 있다. 고금리 여파로 수익형 부동산 상품의 수익률이 하락한 데다 소비심리조차 살아날 기미가 보이지 않고 있어서다.수도권 상가는 지역과 종류를 가리지 않고 유찰이 거듭되고 있다. 유찰이 세 차례 이상 반복돼 최저입찰가가 반값 이하로 떨어진 사례도 적지 않다. 5일 매각된 경기 고양시 덕양구 도내동 1층 상가(136㎡)는 감정가(19억원)의 반값도 안 되는 8억6400만원에 새 주인을 찾았다. 세 차례 유찰로 최저입찰가가 6억원대로 떨어지자 10명의 응찰자가 몰렸다.화성의 한 오피스텔 1층 상가(45㎡)는 1일 감정가(6억9800만원)의 46%인 3억2000여만원에 낙찰됐다. 이 상가는 공실 상가가 아니라 보증금 2000만원에 월세 120만원을 내는 임차인도 있었는데 세 차례 유찰이 이뤄진 뒤에야 응찰자 8명이 입찰에 나섰다.지난달 30일 경매가 진행된 양주 삼숭동 한 상가(105㎡, 5층)도 유찰이 세 번이나 거듭된 뒤에야 매각됐다. 감정가는 4억2400만원이었는데 최저입찰가가 1억4500만원까지 떨어졌다. 최종 낙찰가는 1억9600만원으로 정해져 새주인이 찾았다. ○공사비 지급 못 해 경매 잇따라상가 미분양 여파로 공사비를 지급하지 못해 경매에 나온 상가도 잇따랐다. 평택 포승읍의 한 빌딩은 건물주가 이자 비용과 공사비를 미지급해 올해 들어 9개 상가가 한꺼번에 경매 시장에 나왔다. 이 중 7건은 매각이 마무리됐고 나머지 2건은 경매 중이다.이 빌딩은 공실 상태에서 현관 유리문마다 ‘유치권 행사 중’이라고 붙어있는 것으로 알려졌다. 11일 매각된 이 건물 2층 상가(46㎡)는 감정가가 1억9000여만원이었는데 3200여만원에 겨우 팔렸다. 매각된 상가 대부분은 낙찰가율이 9~18%였다.화성 서신면의 한 근린상가(7553㎡)도 공사대금을 받지 못한 채권자가 유치권을 행사하고 있다. 이 상가는 두 차례 유찰이 이뤄져 감정가(91억원)의 반값인 45억원까지 최저입찰가가 떨어졌지만 주인을 찾지 못하고 있다.성남시 분당구 야탑동 ‘성남여객종합터미널’ 복합상가도 경매 시장에 무더기로 나왔다. 2000년대 경기 동부권 최대 터미널이었던 ‘성남여객종합터미널’은 코로나19 사태를 겪으며 올 1월 40년 만에 문을 닫았다. 3월 1층 상가(5㎡)가 낙찰가율 76%에 매각된 후 올해 들어 14건의 경매가 이뤄졌다. 지난달엔 감정가 4600만원짜리 2층 상가(6㎡)가 2300여만원(낙찰가율 50.2%)에 낙찰됐다.앞으로 금리가 낮아지고 유동성이 풀리지 않는 한 수익형 부동산 시장의 위축은 지속될 것이란 전망이 우세하다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 “상가 매수심리가 살아나려면 기본적으로 상권이 활기를 띠어야 하는데 소비심리가 좋지 않다”며 “지금으로선 상가를 저가에 낙찰받아도 수익을 창출하기 어려운 만큼 자금 계획을 짜보고 신중하게 접근해야 한다”고 조언했다.심은지 기자 summit@hankyung.com
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7억짜리가 3억으로 '뚝'…반값도 못 받는 상가 넘쳐난다 [심은지의 경매 인사이트]
고금리 지속으로 상업용 부동산 매수심리가 얼어붙으면서 수도권 지역에선 감정가의 반값도 받지 못하는 '반값 상가'가 속출하고 있다. 소비심리 악화로 임차인은 수익을 내지 못하고, 임대인은 공실률로 골머리를 앓으면서 이른바 '유령 상가'들이 잇따른 여파다. 분양 저조로 공사비를 지급을 못해 건설사가 유치권을 행사하는 상가도 경매 시장에 대거 풀리고 있다. 경기 상가 낙찰가율 50%대 불과13일 경·공매 데이터업체 지지옥션에 따르면 지난달 경기 지역의 상가 낙찰가율은 55.3%로 집계됐다. 전달(73.5%)보다 18.2%포인트 떨어졌다. 서울(72.3%), 인천(64.6%) 등 다른 수도권 상가의 낙찰가율도 저조한 편이다. 경기 지역 아파트(80.1%), 오피스텔(69.9%) 등 다른 부동산 낙찰가율이 회복세를 보이는 것과 대비된다.수도권 상가는 지역을 가리지 않고 유찰이 거듭되고 있다. 유찰이 세 차례 이상 반복돼 최저입찰가가 반값 이하로 떨어진 사례도 적지 않다. 지난 5일 매각된 경기 고양 덕양구 도내동의 1층 상가(136㎡)는 감정가(19억원)의 반값도 안 되는 8억6400만원에 새 주인을 찾았다. 세 차례 유찰로 최저입찰가가 6억원대까지 떨어지자 10명의 응찰자가 몰렸다.경기 화성의 한 오피스텔 1층 상가(45㎡)는 지난 1일 감정가(6억9800만원)의 46%인 3억2000여만원에 낙찰됐다. 이 상가는 공실 상가가 아니라 보증금 2000만원에 월세 120만원을 내는 임차인도 있었지만 세 차례 유찰이 이뤄진 후에야 응찰자 8명이 입찰에 나섰다.지난달 30일 경매가 진행된 양주 삼숭동의 한 상가(105㎡, 5층)도 유찰이 세 번이나 거듭된 후에야 매각이 이뤄졌다. 감정가는 4억2400만원이었지만 최저입찰가가 1억4500만원까지 떨어졌고, 최종 낙찰가는 1억9600만원으로 정해졌다. 공사비 지급 못하고, 회사는 부도미분양 여파로 공사비를 지급하지 못해 경매에 나온 상가도 잇따르고 있다. 평택 포승읍의 한 빌딩은 건물주가 이자 비용과 공사비 부담을 이기지 못해 올해 들어서 9개 상가가 한꺼번에 경매 시장에 나왔다. 이 중 7건은 매각이 마무리됐고 나머지 두 건은 경매가 진행 중이다. 이 빌딩은 공실 상태에서 현관 유리문마다 '유치권 행사 중'이라고 붙어있는 것으로 알려졌다. 이 빌딩의 상가는 낙찰가율 9~18%대에 겨우 매각됐다.화성 서신면의 한 근린상가(7553㎡)도 공사대금을 받지 못한 채권자가 유치권을 행사하고 있다. 이 상가는 두 차례 유찰이 이뤄져 감정가(91억원)의 반값인 45억원까지 최저입찰가가 떨어졌지만, 주인을 찾지 못하고 있다.성남시 분당구 야탑동 '성남여객종합터미널' 복합상가도 경매 시장에 무더기로 나왔다. 2000년대 경기 동부권 최대 터미널로 운영됐던 '성남여객종합터미널'은 코로나 사태를 겪은 이후 지난 1월 40년 만에 문을 닫았다. 지난 3월 1층 상가(5㎡)가 낙찰가율 76%에 매각된 이후 올해 들어 14건의 경매가 이뤄졌다. 지난달엔 감정가 4600만원짜리 2층 상가(6㎡)가 2300여만원(낙찰가율 50.2%)에 새 주인을 찾았다.금리가 낮아지고 유동성이 풀리지 않는 한 당분간 수익형 부동산 시장의 위축은 지속될 것이란 전망이다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 "상가 매수 심리가 살아나려면 기본적으로 상권이 살아야 하는데 소비심리가 좋지 않다"며 "지금으로선 상가를 낙찰받아도 수익을 창출하기 어려운 만큼 버틸 여력이 있는지 자금계획을 짜보고 접근해야 한다"고 말했다.심은지 기자 summit@hankyung.com
![7억짜리가 3억으로 '뚝'…반값도 못 받는 상가 넘쳐난다 [심은지의 경매 인사이트]](https://img.hankyung.com/photo/202309/01.34501188.3.jpg)
