[서미숙의 집수다] 역전세난 걱정했는데 오르는 전셋값…시장 예측 비껴가나

최근 수도권 아파트 전세계약 절반 상승거래…금리 안정에 대기수요 움직여
갱신권 소진한 세입자도 신규 계약…강남권 전셋값 6개월 전보다 3억∼4억원 올라
'전세사기 기피' 빌라는 역전세난 여전히 심각…내년 입주물량 감소 등 변수

연초 부동산 시장의 큰 걱정거리 중 하나는 역전세난이었다.

전세사기 피해가 사회 문제로 떠오른 가운데 2021년 하반기에 전셋값이 최고점을 찍으면서 2년 뒤인 올해 하반기에는 세입자에게 반환해야 할 보증금 차액이 늘어나 역전세난이 심화하고, 이에 따라 전셋값도 하락할 것이라는 우려였다.

그런데 최근 전세시장은 이런 관측과는 다소 다른 흐름을 보이고 있다.

하반기 역전세난 우려는 과도한 호들갑이었나.

◇ 수도권 아파트 전세계약 상승거래가 절반…평균 전세가도 올라
23일 연합뉴스가 부동산R114에 의뢰해 지난 6∼7월 거래된 수도권 아파트의 전셋값을 4∼5월의 거래 가격과 비교해봤다.

그 결과 각각의 조사 기간 동일 단지·면적에서 전세 계약이 있었던 1만4천13건의 거래 중 4∼5월 거래가격 대비 6∼7월의 거래가격이 상승한 경우는 전체의 49%(6천855건)로 분석됐다.

이에 비해 가격이 하락한 거래는 39%(5천470건)였고, 거래 가격이 동일한 보합 거래는 12%(1천688건)를 차지했다.

전반적으로 최근 수도권 전세시장에서 상승 거래가 하락 거래보다 많았던 것이다.

서울의 경우 상승 거래 비중이 조사 대상의 50%로 절반을 차지했다.

하락 거래는 38%, 보합 거래는 12%였다.

전세사기 피해가 컸던 인천도 상승 거래(46%)가 하락 거래(43%)보다 많다.

상승 거래가 늘면서 수도권 아파트 전세의 거래가는 4∼5월 평균 4억955만원에서 6∼7월 4억1천460만원으로 상승했다.

서울 전세 계약의 평균 가격은 4∼5월 5억6천462만원에서 6∼7월 5억7천85만원으로 상승했다.

이런 분위기는 시세 통계에서도 알 수 있다.

한국부동산원 집계에 따르면 서울 아파트 전셋값은 지난 5월 4주차에 0.01% 오른 뒤 지난주까지 13주 연속 상승세다.

수도권 전체로도 6월 말부터 8주째 전셋값이 오르는 중이다.

강남권 등 일부 개별 아파트 단지에서는 전셋값이 연초보다 수억원씩 오른 곳도 수두룩하다.

서울 강남구 대치동 래미안대치팰리스 전용면적 84.97㎡는 올해 2∼3월 13억∼14억원까지 떨어졌던 전세 신규 계약 가격이 최근 16억원대까지 올라서며 6개월 만에 2억∼3억원이 올랐다.

개포동 디에이치아너힐스 전용 76.17㎡도 올해 초 신규 전세 거래 금액이 10억∼11억원 선이었는데, 이달에는 13억∼14억원으로 3억원가량 상승했다.

송파구 잠실동 리센츠 전용 84.99㎡는 연초 전셋값이 8억원대까지 내렸으나, 현재는 12억∼13억원까지 최대 4억∼5억원 급등했다.

당초 시장 전문가들은 2020년 8월 계약갱신청구권, 전월세 상한제 등 임대차 2법 시행 여파로 2021년 하반기 전셋값이 역대 최고가를 찍음에 따라 2년 뒤인 올해 하반기에 '역전세 대란'이 나타날 것으로 우려했다.

세입자에 반환해줘야 할 보증금 차액이 커지며 작년 이상의 역전세 문제가 불거질 것으로 예상한 것이다.

그러나 최근 전셋값이 오르면서 이런 가설이 흔들리고 있다.

◇ 작년 이사 못한 임차인, 올해 금리 안정되자 이동…전세사기 반사이익도
역전세난이 우려했던 것에 비해 잠잠한 것은 일단 금리 영향이 크다.

지난해 금리 인상으로 전세자금대출을 받지 못한 임차 수요들이 올해 기준금리 동결, 시중은행 금리 인하로 움직이기 시작했다.

마포구 아현동의 한 중개업소 대표는 "작년에 임차인들이 강남으로 가고 싶어도 전세대출 이자가 높아 눌러앉았는데, 올해 전세대출에 숨통이 트이면서 자녀 학군 등을 고려해 강남으로 이동하는 경우가 늘었다"며 "주거지, 주택형 상향을 원하는 임차인들이 신규로 전세를 얻어 이전하면서 전세가격도 일부 상승했다"고 말했다.

실제 올해 상반기 서울 아파트 전월세 계약에서 신규 계약 비중은 전체의 57%를 차지했다.

25% 선인 갱신계약(재계약)의 2배가 넘는다.

지난해 하반기 신규 계약이 46%, 갱신계약이 33%였던 것에 비해 갱신 계약은 줄고, 신규 계약은 눈에 띄게 늘어난 것이다.

시중은행의 금리가 3∼4%대로 내려오자 임차인은 월세를 전세로 돌렸다.

서울부동산정보광장에 따르면 서울 아파트 전세 비중은 지난해 12월 47.7%까지 떨어졌다가 올해 8월에는 64.5%로 올랐다.

최근 신규 계약이 많은 것은 2020년 8월 임대차보호법 시행 직후 약 1년여간 계약갱신권을 사용한 갱신계약이 많았기 때문이기도 하다.

법 시행 직후 계약 만기가 도래한 임차인들은 집주인이 4년 치 전세를 한꺼번에 올리려고 하자 전셋값 인상 폭을 5% 이내로 제한하기 위해 계약갱신청구권을 사용했다.

2년이 지난 올해 갱신권을 소진한 임차인들은 신규 계약 수요로 보태졌고, 전셋값 상승으로 이어졌다.

역전세난이 1년 이상 지속되면서 전세 계약 만기가 임박한 일부 집주인들은 미리미리 대책 마련에 나섰다.

노원구 상계동의 한 중개업소 대표는 "지난해 심각한 역전세난을 경험한 다주택자들이 이참에 집을 팔거나 대출을 받는 등 보증금 차액 반환을 위한 대비를 했다"며 "그럼에도 불구하고 보증금 돌려주지 못해 한 달 이상 비어있는 집도 적지 않다"고 말했다.

아파트 전세시장은 최근 빌라(연립·다세대)를 중심으로 불거진 전세사기의 반사이익도 봤다.

빌라 전세 수요가 아파트로 유입되면서 아파트 전세 시장이 예상외로 빠른 회복세를 보인 것이다.

정부가 역전세난 해결을 위해 최근 집주인에 대해 전세보증금반환 대출 기준을 완화해준 것도 심리적인 안정감을 주고 있다는 분석이다.

◇ 빌라 기피에 역전세난 우려 여전…'전세물건·내년 입주물량 감소' 변수
그렇다고 역전세난이 해소된 것은 전혀 아니다.

현재 전세 재계약을 해야 하는 집주인의 다수는 여전히 2년 전에 비해 작게는 수백만원, 많게는 수억원의 전세 보증금 차액을 임차인에게 돌려줘야 한다.

역전세난이 장기화하며 시장에서 체감하는 충격이 덜할 뿐 보증금을 반환해줘야 하는 상황은 연초와 크게 다르지 않은 것이다.

특히 다세대·연립 등 빌라 시장의 역전세난은 여전히 시장의 부담으로 작용하고 있다.

부동산R114 분석 결과, 지난 6∼7월에 거래된 수도권 연립·다세대 전세 계약의 43%가 4∼5월 거래에 비해 가격이 하락했다.

상승(32%)이나 보합(25%) 거래에 비해 높은 수준이다.

조사 기간 서울의 연립·다세대도 43%가 하락 거래로 상승 거래(30%)보다 많았다.

인천은 하락 거래가 55%로 절반을 넘었다.

부동산R114 여경희 수석연구원은 "세입자들이 전세사기에서 상대적으로 안전한 아파트를 선호하면서 빌라 기피 현상은 더욱 심화하고 있다"며 "아파트와 달리 빌라는 매매, 전셋값이 동반 약세인 경우가 많아 역전세난이 좀처럼 나아지지 않는 분위기"라고 말했다.

KB국민은행 박원갑 수석부동산전문위원도 "빌라 시장은 전세사기 여파로 수요보다 공급이 많은 엇박자가 나고 있다"며 "당분간 구조적 불황이 이어질 수밖에 없다"고 진단했다.

다만 아파트 시장은 가을 이사철이 본격화되면 지역에 따라 전셋값이 추가로 오를 수 있다.

일단 현재 전세물건이 감소하고 있다.

부동산빅데이터 업체 '아실' 통계를 보면 서울 아파트 전월세 물건은 작년 말 8만5천건을 넘었다가 올해 들어 꾸준히 감소해 8월 현재 5만건 이하로 줄었다.

그동안 매매 거래가 안돼 전세로 돌렸던 다주택자들이 최근 급매물 소진 이후 오른 가격에 집이 팔리자 전세를 거둬들이고 매도로 전환한 수요가 늘어난 것이다.

내년에 수도권의 새 아파트 입주 물량이 감소하는 것도 전세시장 불안 요소로 작용할 수 있다.

부동산R114 집계에 따르면 수도권 아파트 입주 물량은 올해 19만4천가구에서 내년에는 13만3천가구로 30% 이상(6만1천가구) 감소한다.

특히 올해 3만3천가구인 서울 아파트 입주 물량은 내년에는 7천500가구로 급감해 새 아파트 시장에 입주 가뭄이 예상된다.

박원갑 수석전문위원은 "2년 전인 2021년 4분기가 아파트 전세 가격이 최고점에 있었던 만큼 2년 만기가 돌아오는 올해 4분기가 역전세난의 피크가 될 것"이라면서도 "다만 작년부터 전셋값이 크게 하락한 상태여서 역전세난에도 불구하고 전세 가격이 큰 폭으로 하락하긴 어렵다"고 말했다.

/연합뉴스