"1만 세대 차세대 대장주 뜬다"…첫발 뗀 송파구 '올림픽 3대장'

올해 들어 안전진단 줄줄이 통과
중형 평형 위주로 거래량 크게 늘어

올림픽선수촌, 신통 기획 여부 두고 진통
아시아선수촌, 대형평형 위주 '투자 문턱'
올림픽훼밀리, 성남 공군비행장 '뇌관'

"지난해 말 대비 전용면적 84㎡ 기준 2억~3억원 정도 올랐습니다. 재건축 사업이 예상보다 빨리 진행되니까 매수 문의가 늘었어요."(송파구 방이동 A공인 관계자)

서울 송파구 '올림픽 3인방'(방이동 올림픽선수촌, 잠실동 아시아선수촌, 문정동 올림픽훼밀리타운)이 올해 들어 줄줄이 안전진단을 통과하면서 투자자의 관심이 쏠리고 있다. 세 개 단지를 합치면 1만가구에 이르는 미니 신도시급인 데다 각 단지의 입지와 용적률 등을 봤을 때 차세대 재건축 대장주로 손색이 없다는 평가다.

아직 신고가 수준을 회복하진 못했지만 실거래가가 작년 말 대비 2억~3억원씩 뛰었다. 재건축 사업의 첫 단추인 안전진단은 통과했지만, 조합설립인가 사업시행인가 등 앞으로 입주까지는 통과해야 할 관문이 여럿이다.

신속통합기획이냐, 아니냐…주민의견 엇갈려

서울 송파구 '올림픽 3인방'은 안전진단 규제 완화의 수혜 단지로 꼽힌다. 올해 2월 안전진단을 통과한 올림픽선수촌 전경. /한경DB

'올림픽 3대장'은 정부의 안전진단 규제 완화의 수혜 단지로 꼽힌다. 올림픽훼밀리타운은 지난 1월, 올림픽선수촌은 2월 안전진단을 각각 통과했다. 아시아선수촌도 지난 6월 안전진단 문턱을 넘어섰다.

1988년 준공된 올림픽선수촌은 5540가구에 이르는 대단지다. '올림픽 3인방' 중 맏형으로 여겨진다. 올림픽훼밀리타운(4494가구)과 아시아선수촌(1356가구)보다 단지 규모가 크다. 재건축 사업성을 평가할 때 핵심 지표인 용적률도 137% 수준으로, 다른 단지에 비해 낮다. 아시아선수촌의 용적률은 152%, 올림픽훼밀리는 194%다.

올림픽선수촌은 주민 수가 많은 만큼 사업 추진과정에서 갈등이 클 것이란 우려도 있다. 실제 재건축 추진 방식을 두고 주민 간 의견이 엇갈리고 있다. 서울시가 추진하는 신속통합기획 방식을 원하는 주민과 일반적인 재건축 방식으로 가자는 주민이 나뉘었다. 각각 '올림픽선수촌 재건축 신속통합위원회(신통위)'와 '올림픽선수촌 재건축추진단(추진단)'으로 갈려서 활동하고 있다. 신통위는 용적률을 300%로 높이고 추가 분담금을 최소화하는 방안을 내세우고 있다. 추진단은 용적률을 낮추더라도 주민 위주의 명품 단지로 지어야 한다는 의견이다.

신통위는 최근 주민설명회를 통해 2025년 정비계획 설계안을 확정한 뒤 2028년 시공사 선정, 2029년 관리처분인가, 2033년 입주를 목표로 사업을 추진한다는 계획을 밝혔다. 신통위 관계자는 "지난 6월 말 기준으로 신속통합기획 신청 요건인 주민 30%의 동의를 받았고 오는 9월 말까지 주민들의 의견을 청취해 주민안을 서울시에 제안할 계획"이라며 "현재 5500가구 집주인의 62% 이상이 60대 이상, 23%가 50대 이상인 만큼 빠른 재건축 추진이 필요하다"고 말했다.

아시아선수촌, 올림픽훼밀리도 매수세 붙어

서울 잠실동 아시아선수촌은 잠실 마이스 등 굵직한 개발 호재가 있다. 아시아선수촌 단지 모습. /한경DB

아시아선수촌은 서울지하철 2· 9호선 종합운동장역을 낀 단지다. '올림픽 3대장' 중 입지가 가장 좋다고 평가받는다. 특히 '잠실 마이스(MICE) 개발사업'이 진행되는 등 굵직한 개발 호재가 있다. 지하철 한 정거장 거리인 삼성역에선 현대차 글로벌비즈니스센터(GBC) 건립 호재도 있어 미래 가치가 높은 단지로 꼽힌다.

대형 평형으로만 이뤄져 있어 투자자가 접근하기 쉽지 않다. 가장 적은 평형이 전용 99㎡이고 주력 평형은 전용 151㎡와 전용 178㎡다. 아시아선수촌 전용 99㎡가 최근 26억9000만원에 매도됐다. 최고가(32억원)에 5억원 이상 낮은 가격이다. 현재는 매도호가가 최저가 기준 29억원으로 3억원 이상 높아졌다.

문정동 올림픽훼밀리타운 전용 84㎡는 작년 말 13억4000만원에서 최근 17억원대로 4억원 가까이 올랐다. 올림픽훼밀리타운 모습. /한경DB

올림픽훼밀리타운도 모두 전용 84㎡ 이상의 중대형으로 이뤄진 단지지만, 상대적으로 가격대가 낮아 실거주와 투자를 겸하기 좋다는 평가다. 전용 84㎡는 최고가가 21억원(2021년 9월)에 이르렀지만, 작년 12월 13억4000만원까지 떨어졌다. 부동산 회복세와 재건축 호재에 힘입어 현재 매매가는 17억원대에 안착했다. 문정동 B공인 관계자는 "올림픽훼밀리타운은 입지도 좋고 단지도 잘 관리돼 있어 재건축 단지 중 실거주하기 좋다"며 "특히 대형 평형(전용 192㎡ 기준)은 30억원 미만이라 다른 강남 대형평형 아파트 대비 가성비가 좋다"고 말했다.

높은 용적률과 고도 제한은 재건축 사업의 걸림돌로 여겨진다. 올림픽훼밀리타운은 이미 194%의 용적률을 채운 단지라 올림픽선수촌과 아시아선수촌에 비해 용적률이 높은 편이다. 인근에 성남 공군비행장이 있어 고도 제한 영향을 받을 것이란 우려도 있다.

심은지 기자 summit@hankyung.com