국내 자산가들은 가계자산대비 부동산 비중이 높은 편에 속한다. 안정적이고 꾸준히 상승세를 보이는 부동산은 단기간 동안 큰 투자 효과를 볼 수 있으며, 다른 투자종목에 비해 리스크가 적기 때문이다. 다만 부동산 관련 세금은 누진세 구조를 띄고, 세금감면이나 면제 항목이 제한적이기 때문에 부동산을 다수 보유한 자산가의 세금 부담도 매우 크다.

국토부는 시세보다 낮은 비거주용 과세기준 현실화를 목표로 상가나 빌딩의 가격공시제도 도입을 준비하고 있다. 부동산 공시가격은 '조세,복지,행정,부담금,부동산평가' 등 5개 분야 63개 제도에 영향을 미치고 있음에도 현재까지 비주거용 부동산에는 공시가격이 적용되지 않고 있다. 현행 건축물시가표준액은 고가의 부동산이며, 대도시의 신축건물일수록 저평가되고, 세금이 낮게 책정되고 있다.

만일 이 제도가 도입된다면, 재산세와 상속 및 증여세가 대폭 인상될 것이다. 가령, 현재 시가표준액 10억 원, 매매 20억 원의 건물의 상속 및 증여세는 약 2억 4천만 원이 부과되는데 가격공시제도가 도입되면 시가표준액이 약 14억 원으로 평가되어 3억 6천만 원으로 증가할 것이다. 미국 뉴욕의 경우에는 부동산 유형을 1종~4종 용도별로 구분해 1종 실거주용 주택과 3종 공장시설은 낮게 과세하고, 2종 임대용 주택과 4종 업무용 빌딩은 높게 과세하고 있다.

따라서 임대업에 종사하는 고소득 개인사업자라면 법인으로 전환하는 것이 과세리스크를 피하는 방법일 것이다. 현재 개인 임대사업자는 소득세 6부터 45의 소득세율을 적용받는 반면, 법인사업자는 9에서 24에 해당하는 법인세를 부담한다.

아울러 상속 및 증여 시에도 개인사업자가 부동산 자체의 가치만 증여재산가액으로 평가하는 반면 법인사업자는 법인자산 소유권을 변경하는 것이기 때문에 자산 가치와 수익가치를 가중 평균해 증여재산가액을 평가하게 되어 절세가 가능하다. 또한 등기절차 없이 이전이 가능하며, 자녀가 대표나 임직원 등을 맡을 경우 자산 상속과정에서 절세효과를 볼 수 있다는 점도 매력적이다.

국내 상속·증여세는 최고세율이 50이며, 유산과세형을 채택하고 있기 때문에 준비 없는 상속은 엄청난 세금 위험을 가지고 있다. 특히 임대사업자는 부동산 자산을 가지고 있기 때문에 갑작스러운 세금 납부로 인해 부동산을 급처분 할 수 있는 위험이 있다.

더욱이 과세당국은 가족 기업을 성실신고 확인대상에 포함시켜 법인전환을 탈세 창구로 이용하지 못하도록 집중적으로 단속할 예정이다. 따라서 법인전환 시 발생할 수 있는 모든 세금 위험을 최소화하고 법인전환 후 사업 계획까지 검토하는 등 철저한 준비가 필요하다.

법인으로 전환하는 방법으로는 일반사업양수도, 포괄양수도, 세감면포괄양수도, 현물출자, 중소기업통합 등이 있다. 업종 특성, 자본금, 지배구조, 대표 급여, 퇴직금 산정, 개인사업 시 보유한 영업권 및 특허권의 활용, 세금 변화분 등을 고려해 적절한 방법을 찾는 것이 효과적이다.

더욱이 법인전환을 단순히 절세 효과만 보고 실행하는 것은 위험하다. 법인 설립 후 5년 이내에 적절한 사유 없이 법인이나 관련 용도의 부동산 자산을 매각하거나 전환하는 과정에서 50 이상의 주식을 매각할 경우, 이월된 양도소득세는 개인 부담이 되고 감면받은 취득세를 환원해야 한다. 소규모 법인은 여전히 성실신고 확인제도를 따라야 하고 기업 자금 활용에 대한 제약과 법인에 해당하는 위험에 노출될 수 있으므로 전문가의 도움을 받아 진행하는 것이 바람직하다.
이일형 / 스타리치 어드바이져 기업 컨설팅 전문가
이일형 / 스타리치 어드바이져 기업 컨설팅 전문가
스타리치 어드바이져는 기업의 다양한 상황과 특성에 맞춰 법인이 가지고 있는 위험을 분석한 사례를 통해 최적화된 컨설팅을 진행하고 있다. 그 내용으로는 사내근로복지기금, 가지급금 정리, 임원퇴직금, 제도 정비, 명의신탁 주식, 기업부설연구소, 직무발명보상제도, 기업 인증, 개인사업자 법인전환, 신규 법인 설립, 상속, 증여, 기업가정신 플랜 등이 있다. 관련 사항에 대한 문의는 ‘스타리치 어드바이져’로 가능하다.

[글 작성] 이일형 / 스타리치 어드바이져 기업 컨설팅 전문가

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