비어가는 세계 업무용 빌딩들…부채 고통 '시한폭탄'으로

블룸버그 "부동산 시장, 높은 이자·가치 하락으로 벼랑 몰려"
일부 투자사, 채무불이행 택하기도…"회복에 10년 걸릴 듯"

미국 샌프란시스코 최대 쇼핑몰로 꼽히는 '웨스트필드 샌프란시스코 센터'의 소유주가 최근 담보대출금 지급을 중단하고 건물을 대출기관에 넘긴다고 발표해 지역 주민들을 놀라게 했다.

홍콩의 신흥 마천루에서는 단지 25%만이 임대가 되는 식으로 부동산 불황에 시달리고 있다.

샌프란시스코부터 홍콩에 이르기까지 높은 이자율과 부동산 가치 하락으로 상업용 부동산 시장이 벼랑으로 몰리는 등 세계의 빈 업무용 빌딩이 부채 '시한폭탄'이 되고 있다고 블룸버그통신이 23일 보도했다.

통신에 따르면 미국 뉴욕과 영국 런던의 멋진 빌딩 소유자들은 최근 손해를 본 뒤 더 투자하기보다는 빚으로부터 탈출하는 쪽을 선택하고 있다.

주식시장이 상승세를 타고 투자자들은 빠른 금리상승 행진이 끝나가고 있다는 희망을 갖고 있지만, 이런 부동산 시장 문제는 앞으로 수년 동안 지속될 수 있다.

덩달아 오랫동안 저금리를 활용해 거침없이 건물들을 매입하는 일들이 벌어진 뒤, 이제 건물주들과 금융기관들은 코로나19 팬데믹 이후 일과 쇼핑, 생활방식의 변화를 놓고 씨름하고 있다.

더 높은 이자율로 인해 건물을 사거나 융자를 연장하는 데는 더 큰 비용이 든다.

티핑 포인트(급격한 변화 시점)가 오고 있다는 것이 블룸버그통신의 진단이다.

미국 모기지은행협회(MBA)에 따르면 미국에서만 약 1조4천억 달러(1천826조원) 규모의 상업용 빌딩 대출이 올해와 내년 만기가 돌아온다.

만기가 오면 거액의 원금 상환에 직면한 소유자는 다시 대출받아 지급하는 대신에 채무 불이행 쪽을 선호할 수 있다는 전망도 나온다.

블랙스톤, 브룩필드, 핌코를 포함한 주요 투자자들은 현금과 자원을 더 좋은 쪽에 쓸 수 있다는 이유로 이미 일부 건물에 대한 지급 중단을 결정했다.

물론 거래 건수 자체가 급감하고 있고, 거래가 성사되더라도 가격 하락이 극심하다.

미국의 경우 아시아나 유럽과 달리 재택근무를 종료하고 사무실로 복귀하는 비율이 낮아 하락률이 더하다.

데이터 분석회사 그린 스트리트에 따르면 미국의 대형 사무용 건물 가격은 지난해 3월 이후 27% 하락했다.

2008년 금융 위기 때는 부동산의 경우 문제가 주거용에 집중됐음에도 미국의 업무용 건물이 가격을 회복하는 데는 6년이 걸렸다는 게 PGIM 리얼 에스테이트(PGIM Real Estate)의 진단이다.

CBRE 그룹의 글로벌 책임 이코노미스트인 리처드 바캄은 "우리 생각에, 이번에는 10년이 걸릴 것"이라고 말했다.

상업용 부동산의 불황은 올초 지역 은행 위기를 겪은 금융시스템에도 어려움을 가중할 전망이다.

또 빈 건물과 낮은 부동산세 수입으로 어려움을 겪는 일부 도시들에도 적지 않은 영향을 줄 것으로 보인다.

블룸버그통신은 상업용 부동산의 조정이 더 광범위한 경제를 불안정하게 만들지가 문제라며 이미 부채의 고통(debt distress)은 로스앤젤레스부터 스웨덴과 한국에 이르기까지 확대됐다고 전했다.

/연합뉴스