[8·16 대책] '공공→민간' 패러다임 전환…민간참여·입법성사 여부가 관건

재건축 규제완화·민간도심복합사업·주택공급촉진지역 도입 등 주목
큰 틀의 정책 방향 제시했지만 각론 없어 구체성 떨어진다는 지적도
내달부터 후속대책 줄줄이 발표…개발지 집값 일시적으로 들썩일 가능성

정부가 16일 발표한 '국민 주거안정 실현방안'은 윤석열 정부의 첫 주택공급계획이자 향후 5년간 주택 정책의 큰 방향을 담은 청사진이다.

상당수 내용이 이미 대선 공약으로 제시된 것들이지만, 정부가 정책 방향을 구체적으로 확정해 발표했다는 점에서 시장에 미치는 영향이 결코 작지 않을 전망이다.

다만 재건축부담금과 안전진단 기준 완화 방안, 신규택지와 청년원가주택의 입지, 1기 신도시 재건축 마스터플랜 등 주요 정책의 방향은 나왔지만 세부 내용은 후속대책으로 미뤄 구체성이 떨어진다는 지적도 나온다.

아울러 새로 도입되는 민간도심복합사업이나 도시혁신계획구역, 주택공급촉진지역, 내 집 마련 리츠 주택 등의 제도는 민간이 얼마나 적극적으로 참여해 실제 공급으로 이뤄지느냐가 정책의 성패를 가르는 만큼 시간을 두고 지켜봐야 한다는 분석이다.

이와 함께 법 개정이 수반되는 대책도 적지 않아 야당인 더불어민주당이 장악한 국회의 문턱을 넘는 게 쉽지 않을 수도 있다는 관측도 제기된다.

그 과정에서 개발지를 중심으로 집값이 다시 일시적으로나마 들썩일 가능성도 배제할 수 없다는 분석도 있다.

◇ 원희룡 "공급능력에 주목해 달라"…'키' 쥔 민간 참여 수준 주목
정부가 이날 발표한 5년간 주택공급 계획의 총 물량은 270만호다.

당초 예고했던 '250만호+α(알파)'에서 α가 20만호로 채워진 것이다.

원희룡 국토부 장관은 브리핑에서 "이제는 공급 정책을 과거 물량 위주에서 주택의 품질과 정주 환경, 안전, 주거복지까지 합쳐 근본적으로 혁신해 나가야 한다"며 "물량에 집착하지 말고 공급능력에 주목해 달라"고 강조했다.

세부 계획을 보면 신도시 등 공공택지를 통해 88만호, 재개발·재건축과 도심복합사업 등으로 52만호를 각각 공급하고 나머지 130만호는 도시개발과 지구단위계획구역, 기타 일반주택 사업 등을 통해 공급하는데 이에 대한 구체적인 설명은 없어 숫자가 공허하게 보인다는 지적도 없지 않다.

내용 면에서는 '주택정책의 패러다임 전환'이 이뤄졌다는 게 대체적인 평가다.

직전 문재인 정부가 수도권 외곽에 대한 택지 조성을 통해 대규모 공급을 꾀했다면 이제는 수요가 높은 도심 공급 물량을 확대하기 위해 정비사업 관련 규제를 풀고 각종 인센티브를 주는 방식으로 활력 제고에 나선 점이 눈에 띈다.

무엇보다 지금까지는 한국토지주택공사(LH) 등 공공의 주도로 택지개발과 도심복합개발을 추진했지만 이제는 민간이 도심 내 고밀복합개발 등 주택사업을 주도적으로 추진할 수 있도록 길을 열어줬다는 점이 가장 큰 변화로 꼽힌다.

여기에는 역세권 등 국민 누구나 살고 싶어하는 도심에 필요한 양의 주택을 공급하려면 공공이 주도하는 방식으로는 한계가 있고, 다양한 인센티브를 통해 민간의 적극적인 참여를 끌어내야 한다는 판단이 깔려 있다.

이날 대책 중에는 그동안 공공이 주도해 온 도심복합사업의 문호를 민간에 개방하는 방안도 담겼다.

민간 신탁·리츠(REITs·부동산투자회사) 등도 도심·역세권 등에서 고밀 복합개발을 할 수 있도록 허용하고 용적률 상향 등 인센티브를 주겠다는 것이다.

이 경우 용적률을 500%까지 상향해주는 것은 물론 필요하면 도시계획 규제의 특례를 적용받는 '도시혁신계획구역'을 신설해 적용하는 방안까지 검토한다는 게 정부의 방침이다.

이는 아직 직전 정부가 추진한 공공 후보지의 공급 성과가 본격적으로 나타나기도 전에 정책 방향을 180도 바꾼 것으로, 기존 사업 후보지들이 기존 방식을 고수할지 민간 주도 방식으로 갈아탈지 고민이 깊어질 것으로 보인다.

정부는 동의율 30% 이하인 후보지가 민간사업으로 전환할 경우 적극적으로 지원한다는 계획이다.

이에 따라 공공사업 철회 지역이 얼마나 나올지에도 관심이 쏠린다.

◇ 청년원가주택·역세권 첫집 50만호 실현 가능성도 주목
공공 정비사업과 일반주택사업에 도입된 통합심의가 앞으로 의무화하고, 민간의 정비사업과 도시개발사업에도 통합심의를 도입하기로 해 민간사업의 속도도 빨라질 전망이다.

주택공급촉진지역 제도 도입도 신선한 발상이라는 평가다.

주택 공급이 줄거나 저층 주거지 등 추가 공급 여력이 있는 지역을 대상으로 조합 동의요건 완화, 용적률 상향, 금융지원 등의 인센티브를 제공해 공급을 유도하겠다는 것으로, 제도가 원활하게 운용되면 필요한 지역에 신규 공급을 신속히 촉진할 수 있을 것으로 기대된다.

하지만 투기수요 유발 가능성과 특혜 시비가 우려되는 등 부작용도 예상되는 만큼 충분한 검토를 통해 제도 도입과 운용이 이뤄져야 할 것으로 보인다.

윤석열 대통령의 공약 사항인 청년원가주택과 역세권 첫집 두 정책을 통합 추진키로 한 데 대해서는 기대와 동시에 우려도 병존한다.

청년·신혼부부 등을 대상으로 시세의 70% 이하의 저렴한 가격으로 역세권 등 좋은 입지에 내 집 마련의 기회를 준다는 점은 고무적이지만, 50만호나 되는 물량을 현실적으로 어떻게 공급할지 구체적인 방안에 의문표가 붙는다.

아울러 의무 거주기간(5년) 이후 주택을 환매하려 할 때 시세차익의 30%는 공공에 떼어줘야 하는 것은 수분양자 입장에서 달갑지 않은 조건이다.

최장 10년간 임대로 거주한 뒤 분양 여부를 자유롭게 선택할 수 있는 내 집 마련 리츠 주택은 임대·분양을 혼합한 형태로, 이 역시 선택의 다양성을 꾀할 수 있는 장점이 있지만 분양 전환 시 분양가격을 감정가로 평가하기로 한 것에 대해서는 반응이 엇갈린다.

자칫 박근혜 정부가 도입했던 '뉴스테이'(민간임대주택)의 분양 전환 문제가 재연될 수 있다는 우려가 나온다.

◇ 재건축 부담금 완화 등은 법 개정 필요…국회 논의 험로 예상
재건축부담금 완화를 비롯한 상당수 정책이 국회에서 법 개정이 필요하다는 점도 변수로 꼽힌다.

당장 재건축 부담금 감면을 위해서는 재건축이익환수법 개정이, 민간도심복합사업 제도 도입을 위해서는 도심복합개발특례법 제정이, 1기 신도시 재건축 마스터플랜 실행을 위해서는 관련 특별법 신설이 각각 필요한 상황이다.

민주당이 절대다수를 점하고 있는 여소야대 국회에서 새 정부의 정책이 본회의 문턱을 넘을 수 있을지, 또 심사 과정에서 어떤 수정이 가해질지는 향후 국회 논의 과정을 지켜봐야 한다.

또 국토부가 이번 주택정책 청사진의 후속 대책을 연이어 발표할 예정이어서 일단 향후의 세부 조치도 기다려봐야 한다.

국토부는 이달 층간소음 저감·개선대책 발표를 시작으로 다음달에는 재건축 부담금 감면대책과 청년주거지원 종합대책을 공개하고 10월에는 추가 신규택지를 발표할 계획이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "신규택지를 구하기 쉽지 않은 상황에서 도심 공급 관련 규제를 완화해 수요자 중심의 공급 대책으로 선회했다"면서 "충분한 주택공급으로 시장의 집값 불안 우려를 낮추는 신호를 보낸 것도 긍정적"이라고 평가했다.

함 랩장은 다만 "재건축초과이익환수제 완화 등을 위한 법안 통과 여부와 민간 복합사업에 대한 민간의 참여, 주택경기 침체에 따른 미분양·미계약 증가 등 풀어야 할 과제도 상당하다"고 덧붙였다.

/연합뉴스