서울의 아파트 전경. 사진=한경DB
서울의 아파트 전경. 사진=한경DB
부동산 시장이 변곡점을 맞고 있다는 분석이 많습니다. 분양 시장과 임대차 시장을 보면 최근 몇년 간 불붙었던 활황세가 잦아든 것만은 분명해 보입니다.

새 정부가 공식 출범한 지 두 달 째로 접어든 데다 올해도 절반이 지나가면서 향후 부동산 투자 혹은 내 집 마련 전략을 고민하는 실수요자들이 많아지고 있습니다. 게다가 이달 말 임대차 3법(전월세상한제·계약갱신청구권제·전월세신고제)이 시행 2년을 맞으면서 계약갱신청구권을 쓴 세입자들이 줄줄이 신규로 전세 계약을 체결해야 해 주거 고민이 더 깊어질 수밖에 없는 상황입니다.

그렇다면 지금 같은 금리 인상기, 부동산 정책 혼란기엔 어떤 상품에 투자해야 하고, 언제 내 집 마련에 나서야 하는 지를 부동산 전문가들에게 물어봤습니다.

우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장은 경매 시장을 예의주시할 필요가 있다고 조언합니다. 당장 경매 시장에 급매물들이 확 늘진 않겠지만 지금부터 관심을 두고 지켜보면 좋을 분야라는 말입니다. 아무래도 금리 인상기엔 급격한 원리금 상환 부담을 견디지 못한 집 주인들이 집을 내놓는 경우가 많아질 수 있거든요.

"집값 결국 오른다"…전문가가 말하는 '내 집 마련' 적기 [김은정의 클릭 부동산]
우 팀장은 "무주택자 중 가점이 중고점 이상인 경우 청약을 우선적으로 고려하는 게 내 집 마련에 유리하다"고 말합니다. 그렇지 않은 실수요자들은 일반 매매 시장에서 급매를 노릴 필요가 있다는 설명입니다.

올 5월 이후 다주택자들의 양도소득세 중과 면제가 시행되면서 서울 외곽을 중심으로 급매물이 쌓이고 있답니다. 원하는 지역과 생활 인프라가 충족된다면 이런 급매물을 통해 시세보다 적게는 수천만원, 많게는 1억원 가량 싸게 내 집 마련에 성공할 수 있답니다.

우 팀장은 "올 하반기에도 얼어붙었던 매수 심리가 풀리긴 쉽지 않다"며 "올 상반기엔 정부의 규제 완화에 대한 기대 심리가 컸는데, 정부가 시장을 크게 자극하지 않는 수준으로 균형점을 잡으면서 규제 완화 역시 천천히 약하게 진행될 가능성이 높다"고 말했습니다. 특별히 다른 변수가 없는 한 최근 금리 인상 분위기과 이같은 정부의 입장이 맞물려 부동산 시장이 하향 안정 국면을 띨 것이라는 게 그의 전망입니다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 불확실한 시장 환경에서도 아파트가 가장 안전 자산이라고 꼽았습니다. 물가와 금리가 상승하면서 경기 침체 우려가 불거지고 있는 상황을 감안한 조언이랍니다. 가격 하방 지지가 가능한 상품에 투자해야 하는데, 결국은 환금성이 높은 아파트가 그렇다는 얘기랍니다.

특히 새 정부에서 민간 주택 공급 확대에 힘을 쏟고 있는 만큼 재건축이나 리모델링 투자가 유망하다는 설명도 내놨습니다. 다만 여 연구원은 "장기간 자금이 묶이거나 사업 단계에 따른 리스크(위험 요인)가 발생할 수 있다는 점은 염두에 둬야 하다"고 강조했습니다.

여 연구원 역시 청약을 통한 내 집 마련을 우선적으로 고려해야 한다고 말합니다. 올 하반기엔 정비사업 물량들이 순차적으로 공급될 가능성이 높고, 소형 추첨제와 9억원 초과 특별 공급 등 청약제도 개편이 예정돼 있어 신혼부부나 젊은 층에게 기회가 될 수 있다는 조언도 내놨습니다.

함영진 직방 빅데이터랩장도 경매 시장과 서울 아파트 청약을 올 하반기 이후 가장 유망한 부동산 투자 상품으로 꼽았습니다. 다만 주택의 경우 공격적이고 무리한 투자보다 공급 희소성을 고려하고 교통망 확충 예정지까지 따져봐 신축 위주의 '똘똘한 한 채' 전략을 고려해야 한다고 했습니다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 주변에 휘둘리지 말고 자신만의 주거 전략을 세워 나가는 게 중요하다고 강조합니다. 일각에서 제기되는 부동산 급락이 현실화하면 국가 경제에 큰 타격이 되기 때문에 정부가 선제적으로 시장이 연착륙하도록 개입할 가능성이 높다는 겁니다.

서울 인기 지역과 수도권 외곽 등 지역별 양극화는 심화될 수 있지만 올 하반기에도 집 값은 상승세를 띨 것이라는 게 이 위원의 전망입니다.

이 위원은 "실수요자들이 시장을 정확하게 분석하고 저점을 잡아서 매입 시점을 결정하는 건 사실상 어렵다"며 "자금 여력에 따라 주택을 매입하거나 청약을 노리는 게 결국은 최선"이라고 말했습니다.

또 "지금처럼 인플레이션(물가 상승)이 심화하면 실물자산의 가치도 동시에 오르기 때문에 실물자산인 부동산도 결국은 오를 수밖에 없다"고 말합니다. 부동산 투자와 내 집 마련을 위한 정답은 없겠지만 전문가들의 분석과 조언이 실수요자들의 결정에 참고는 될 수 있을 듯 합니다.

김은정 기자 kej@hankyung.com