[가치를 창조하는 부동산자산관리] 부동산 자산관리의 포커스 변화

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부동산 자산관리의 포커스 변화
- 성과지향에서 관계지향으로

서울 황학동에 거주하는 A씨(63세)는 30년 이상을 보석가공 및 판매업을 해오다 남대문시장에 있는 다소 허름한 중소형빌딩을 작년 말경에 40억 원에 매입하였다. 높은 공실률(40%)과 상당히 낮은 투자수익율에도 불구하고 A씨가 서둘러 빌딩을 매입한 이유는 현재의 임대료와 상가권리금 수준이 호시절 대비 큰 폭으로 하락하였지만 머지않아 예전수준으로 회복될 것이라는 부동산 불패신화에 대한 강한 믿음 때문이었다.

그러나, 얼마 지나지 않아 그의 희망적인 기대는 하나씩 깨지고 말았다. A씨가 매입한 빌딩은 매입한 지 6개월이 지난 지금까지도 공실률은 줄어들지 않았고 임대료 체납금은 오히려 계속 증가하면서 결국 A씨는 임대료를 받아서 대출금 이자도 납부할 수 없는 빌딩푸어(building poor)로 전락하고 말았다.

경제위기를 거치면서 글로벌 경제는 저성장국면에 접어들어 저성장, 저소득 및 저성장률이 새로운 표준으로 자리잡았다. 이러한 ‘뉴노멀(new normal)’시대에는 공격적인 임대료 인상을 기대하고 투자했다가는 낭패를 볼 수 있다. 또한, 공실을 조기 해소할 수 있을 것이라는 자신감에 공실률이 높은 빌딩을 철저한 시장분석 없이 매입했다가는 A씨와 같은 신세가 될 가능성이 많다.

요즘 빌딩투자자는 공실 리스크에 아주 민감한 반응을 보인다. 위험을 혐오하는 수준이다. 이들은 특별한 경우를 제외하고는 공실이 많은 빌딩과 임차인 구성이 좋지 않은 빌딩은 매입 검토대상에서 조차 제외해 버린다. 임차수요 자체가 감소한 현재와 같은 상황에서 임대마케팅 활동을 아무리 강화한다고 해도 공실이 장기화 될 수 있고 신용도가 낮은 영세한 임차인이 주로 입주해있는 빌딩은 임대료 체납 가능성이 높아 위험이 높다고 판단하기 때문이다. 공실률이 낮고 우량 임차인으로 구성된 빌딩이 더욱 선호되는 이유도 여기에 있다.

위험이란 미래의 현금흐름과 투자 당시에 예상했던 현금흐름과의 차이로 정의할 수 있는데 지금은 이 위험을 어떻게 관리하느냐에 따라 투자의 성패가 갈리는 아주 중요한 시기이다. 부동산 대세 상승기에는 투자의사결정이 조금 잘못되었어도 시간이 경과하면서 손실이 어느 정도 회복될 수 있었으나 뉴노멀 시대에는 한번의 작은 실수도 만회하기가 쉽지 않기 때문이다.

뉴노멀 시대에 접어들면서 빌딩 임대시장에서도 변화가 일어나고 있다.
첫째, 기업들이 비용관리(cost management)를 강화하면서 임차면적이 축소되고 있다.
영업을 통한 이익창출이 어려워지자 임차인들은 생존전략 차원에서 인건비 다음으로 많은 비용인 임차료를 줄이기 위해 임차면적을 줄이거나 여러 부서를 통폐합하거나 임대료가 저렴한 지역이나 빌딩으로 이전하는 것도 검토하고 있다.

둘째, 근무형태의 변화와 IT기술의 발전으로 필요 임차면적이 감소하고 있다.
1인당 사용면적의 축소 추세와 함께 스마트 워크(smart work) 및 재택근무 확산 그리고 클라우드 서비스의 도입으로 서류보관 공간이 축소되면서 필요 임차면적이 축소되고 있다.

셋째, 임차인 유지의 중요성이 더욱 부각되고 있다.
임차인이 점점 스마트해지면서 기존의 관리시스템으로는 변화하는 임차인의 니즈를 충족시킬 수 없게 되었다. 과거에 비해 수요가 절대적으로 부족한 시기에는 임차인 모시기 경쟁이 치열해질 것이다. 미래의 현금흐름을 좌우하는 임차인을 전문적인 부동산 자산관리(property management) 서비스를 통해서 신규로 확보하고 유지하는 것이 그 무엇보다도 중요하다. 그 이유는 임차인 유지율에 따라 빌딩의 수익률과 가치가 결정되기 때문이다.

이러한 구조적인 변화의 시기에는 부동산 자산관리 포커스도 바뀌어야 한다.
지금까지의 자산관리 포커스가 성과지향이었다면 이제는 관계지향으로 바뀌어야 한다. 저성장시대에는 임대료 인상을 통한 직접적인 빌딩의 성과지향 전략 보다는 기존 임차인과의 관계를 강화하고 임차인의 니즈를 충족시켜 임차인을 장기간 유지함으로써 현금흐름을 유지 또는 개선하는 관계지향 전략이 요구된다.

‘성공적인 투자는 위험을 성공적으로 관리한 결과다’라는 말을 되새겨 볼 시점이다.

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