[가치를 창조하는 부동산자산관리] 빌딩 공실률과 빌딩관리는 무슨 관계?

한경닷컴 더 라이피스트

경기침체로 인하여 중소형빌딩에서는 공실이 증가하고 임대료 체납도 늘어나고 있다. 공실이 발생하여 임대료 수입이 줄어들다 보니 임대인 입장에서는 빌딩의 시설물 유지관리에 신경 쓸 경제적 여력이 없어지고, 이러다 보니 임차인의 불만은 점점 쌓여 임대차계약만 만료되면 재계약을 하지 않고 반드시 더 나은 경쟁빌딩으로 이전하겠다는 강력한 항의표시를 하는 임차인도 종종 목격된다.

강남 소재 중소형빌딩(연면적: 1.300 ㎡, B1~5F)을 20년 간 손수 관리해 오던 70대 후반의 노(老)고객이 K은행의 소개로 얼마 전에 당사를 방문한 적이 있다. 요즘 들어서 공실이 늘어나고 임차인 확보도 힘든데 설상가상으로 임대료체납이 대폭 증가하여 약 3000만원에 이른다는 것이었다. 이런 상황에서 고객은 5년 동안 한번도 임대료를 올리지 않았으니 임대료도 인상하고 싶은데 어떻게 해야 할 지 모르겠다는 것이 상담의 주된 내용이었다.

다음 날에 빌딩을 직접 방문하여 빌딩의 물리적 상태를 육안으로 점검(Inspection)하고 경쟁빌딩의 임대료와 관리상태를 파악한 결과, 그 고객이 소유하고 있는 빌딩은 입지는 좋지만 엘리베이터가 없고 주요 설비도 노후화 되어 있을 뿐만 아니라 제때 설비를 보수 하지 않아 현 상태로는 신규임차인 유치가 상당히 어렵다고 판단되었다. 경쟁빌딩 대비 확실한 비교열위 상태에 있었음에도 불구하고 그 동안은 임대사업이 비교적 순조로웠으나 경기가 어려워지면서 같은 임대조건이면 좀 더 나은 빌딩(근무환경)을 선호하는 임차인들이 증가하면서 해당 빌딩의 공실문제가 본격화된 것으로 판단되었다.

고객을 장시간 설득한 끝에 최소한의 비용으로 노후화된 설비를 교체하거나 보수하는 소규모 리모델공사를 통해 빌딩의 경쟁력을 조금이나마 높이고 임대조건도 탄력적으로 적용하여 공실을 빠른 시일 내에 해소하는 전략을 추진하기로 합의하였다.

아래의 <표>에서 보듯이, 빌딩의 관리상태가 부실하면 임차인의 불만이 증가하고 계약갱신율(재계약률)이 낮아지면서 공실률이 증가하여 임대료 수입이 줄어들게 된다. 이렇게 되면 순영업소득이 줄어들게 되어 결국 빌딩의 가치도 낮아지게 된다. 반면에, 빌딩관리 상태가 양호하여 임차인 만족도가 높아지면 재계약률이 높아지고 공실도 낮게 되어 수입증가와 빌딩가치 상승을 유발하게 되는 것이다.


<빌딩관리와 빌딩수익성>

침체기일수록, 빌딩을 잘 관리하여 임차사이클을 선순환 구조로 유지하는 것이 중요하다.

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