미국의 레이건 전 대통령은 고르바초프 전 대통령과 정상회담을 하면서 러시아 속담 "신뢰하되 검증하라"는 말을 즐겨 사용했다고 한다. Trust, but verify! 이 말은 빌딩 투자에서 자주 인용되는 말이다.

빌딩을 매입하기 전에 실사(Due Diligence)를 하는 것은 이제 필수가 되었는데 이 때 매도인( 또는 중개인)이 제시하는 어떤 자료도 그대로 받아들이지 말고 실사를 통해 반드시 검증하라는 말이다. 이 과정을 제대로 수행하지 않아 매입한 지 몇년이 지난 지금까지도 어려움을 겪고 있는 투자자들이 주위에 많이 있다. 매도자가 산부인과 원장이라서 그냥 믿고 샀다가 낭패 본 투자자도 있고 중개인이 제시하는 투자수익율만 보고 투자했다가 낭패를 본 투자자도 있다.

그렇다면 중소형빌딩 매입 시에는 무엇을 체크해야 할까? 주요 체크사항을 아래와 같이 정리할 수 있다.

첫째, 빌딩의 물리적 상태를 점검하여야 한다.
-빌딩의 내외부 상태와 지연유지 보수사항 등

둘째, 빌딩의 수입내역 및 운영경비를 검토하여야 한다.
-임대료 등 수금내역서 (체납금 파악)
-관리비 항목 및 관리 인력 등

셋째, 임대차계약서 내용을 검토하여야 한다.
-계약기간, 계약갱신 조건
-특약사항 등

넷째, 수익율을 검증하여야 한다.
-경쟁빌딩의 임대료와 공실율 등 조사
-매입가격의 적정성 조사 (평당가, 자본환원율 등)

중대형빌딩과는 달리, 중소형빌딩 거래시에는 아직도 한 장짜리 매매계약서가 사용되는 경우가 많은데, 이 경우에는 빌딩실사를 제대로 할 수가 없다. 할 수 있다고 해도 간단한 육안점검 외에는 할 수 없는 경우가 대부분이다. 그렇다고 막대한 자금을 투자하면서 매도인과 중개인이 건네준 자료만 믿고 투자할 수는 없는 것이다.

비용을 들여서라도 매수전에 빌딩실사는 반드시 해야한다. 빌딩실사 결과 지연유지보수 사항이 발견되면 매도자와 가격협상을 해야한다. 대부분의 중소형빌딩 소유주들이 개인이다 보니 빌딩실사에 익숙하지 않아 빌딩실사를 거부할 수도 있으나 그렇다고 이를 생략하고서 매입하기에는 리스크가 너무 클 수 있다. 수익율 5%인 빌딩의 보수공사에 몇천만 원이 소요된다면 1~2개월분의 임대료가 사라지는 셈이기 때문에 수익율이 2~3%도 맞추기가 힘든 경우도 있다.

세분화, 전문화되어 가는 부동산시장에서는 어떤 전문가로부터 어떤 도움을 받느냐에 따라 투자성과가 달라질 수 있다. 만일, 빌딩실사를 수행할만한 전문성과 조직이 없다면 중소형빌딩 자산관리 전문회사로부터 빌딩 실사서비스를 받는 방법도 고려해 볼 필요가 있다.

통상적으로, 부동산 자산관리회사들은 자산관리를 수주하는 조건으로 빌딩실사 서비스를 무료로 제공하기 때문이다. 자산관리회사들은 매입 후에도 관리를 하여야 하기 때문에 누구보다도 신경써서 빌딩을 점검하고 주변시장조사까지도 수행하여 보수공사가 필요한 부분과 추정 공사비 내역, 주변 임대료 시세, 그리고 평당거래가격 등을 종합한 매입가격의 적정성 등을 분석한 실사보고서를 작성해서 제출한다. 이를 보고 투자여부를 판단하는 것이 가장 안정한 투자라 판단된다.

돈을 잃지 않는 것도 돈을 버는 것이기 때문에, 성공투자를 위해서는 매도인이나 중개인이 제시하는 어떤 자료도 당연시 하지말고 검증을 하여야 한다.

신뢰하되 검증하라 !


글로벌PMC(주) 대표이사 김 용 남,CPM, CCIM
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