최근 모 경매투자클럽의 요청으로 경매 주제에 관한 강의요청을 받아 어떤 주제를 정할 것인지 고민하다가, 이 문제를 강의주제로 잡게되었다. 법전문가 아닌 일반적인 경매투자자로서는 관련 분쟁의 전체적인 큰 흐름을 보기가 쉽지 않을 수 있다는 생각에서 나무 대신 전체적인 숲을 개관하는 강의내용인 셈이다. 1. 철거문제건물있는 토지를 낙찰받음에 있어서는 토지의 정상적인 이용을 위해서 건물에 대한 법정지상권 성립여부를 고려하는 것이 가장 기본이지만, 법정지상권을 세세하게 정리하는 것은 전체적인 흐름을 다루는 강의주제에는 맞지 않아 생략하기로 한다. 법정지상권 이외에 자주 등장하는 주제는, 건물철거청구가 신의칙위반 내지 권리남용이 아닌지 하는 점이다. 이 점에 대해 판례는 매우 좁게 해석하고 있다. 즉, 권리남용이 인정되기 위해서는 ① 주관적으로 그 권리행사의 목적이 오직 상대방에게 고통을 주고 손해를 입히려는 데 있을 뿐 행사하는 사람에게 아무런 이익이 없는 경우이어야 하고, ② 객관적으로는 그 권리행사가 사회질서에 위반된다고 볼 수 있어야 하는 것이며, 이와 같은 경우에 해당하지 않는 한 비록 그 권리의 행사에 의하여 권리행사자가 얻는 이익보다 상대방이 잃을 손해가 현저히 크다 하여도 그러한 사정만으로는 이를 권리남용이라 할 수 없다는 것이다. 아래 판결에서 보는 바와 같이, 대지소유자가 지상 건물이나 시설의 소유자를 상대로 한 철거청구에 있어서도, 토지에 비해 건물의 시가가 고가라는 점, 건축연도가 최근이라는 점 등만으로는 권리남용으로 단정하지 않고 있다. 더구나, 철거대상이 급수나 도로, 구거, 송전탑과 같이 공익과 관련있는 경우라고 하더라도 근본적인 사회질서와 직결되지 않는 한, 권리남용으로 인정치 않고 있다. ★ 대법원 2003. 2. 14. 선고 2002다62319,62326 판결 【지상권확인등·건물등철거및토지인도】【판결요지】 [1] 권리행사가 권리의 남용에 해당한다고 할 수 있으려면, 주관적으로 그 권리행사의 목적이 오직 상대방에게 고통을 주고 손해를 입히려는 데 있을 뿐 행사하는 사람에게 아무런 이익이 없는 경우이어야 하고, 객관적으로는 그 권리행사가 사회질서에 위반된다고 볼 수 있어야 하는 것이며, 이와 같은 경우에 해당하지 않는 한 비록 그 권리의 행사에 의하여 권리행사자가 얻는 이익보다 상대방이 잃을 손해가 현저히 크다 하여도 그러한 사정만으로는 이를 권리남용이라 할 수 없고, 어느 권리행사가 권리남용이 되는가의 여부는 각 개별적이고 구체적인 사안에 따라 판단되어야 한다.[2] 신축중인 건물 부지를 경락받은 자가 완공된 건물의 철거를 구하는 것이 권리남용에 해당하지 않는다고 한 사례. ---기록에 의하면, 이 사건 건물의 시가는 금 7억 원 정도임에 비하여 이 사건 토지의 낙찰가는 금 2억 1,000만 원에 불과하고, 이 사건 건물의 철거에 상당한 비용이 소요되며 그 철거는 사회적·경제적으로 큰 손실이 될 것이기는 하나, 이 사건 건물의 철거로 인한 피고의 이익과 원고들의 손해간에 현저한 차이가 있다는 사정만으로 권리남용이라고 볼 수는 없고, 이 사건 기록에 나타난 여러 가지 사정, 즉 이 사건 토지는 도시계획도로에 편입된 106㎡를 제외하고는 아무런 법적 규제가 없어 피고가 이를 다른 용도에 사용할 수 있는 점, 원고 박태용이 피고의 경락사실을 알고서도 이 사건 건물의 신축공사를 중단하지 않고 아무런 대책도 없이 강행한 점, 이 사건 건물의 철거가 사회일반의 공공적 이익에 중대한 영향을 미치지는 않는 점, 원고 박태용이 이 사건 건물철거 이외의 방법으로 피고의 피해회복을 위하여 성의 있는 노력을 하였다고 볼 만한 자료가 없는 점, 피고가 부당한 이익의 획득을 목적으로 이 사건 철거청구를 한다거나 원고들에게 이 사건 토지를 부당한 가격으로 매수할 것을 요구하고 있다거나 또는 피고가 원고들에게 이 사건 토지를 고가에 매각할 목적으로 이 사건 토지를 경락받았다고 볼 만한 자료가 없는 점 등에 비추어 볼 때, 원고들이 주장하는 사정만으로는 피고의 이 사건 반소청구가 권리남용에 해당한다고 볼 수는 없다고 할 것이므로, 같은 취지의 원심 판단은 정당하고, 거기에 권리남용에 관한 법리오해의 위법이 없다. ★ 대법원 2009.2.12. 선고 2008다67651,67668 판결 【건물명도등·건물철거및토지인도】 ---원심은, 그 채용 증거들을 종합하여 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 이 사건 구분건물이 당장 철거될 경우 피고들은 건축비, 매수자금 내지는 임대차보증금을 전액 회수할 수 없게 되는 손해를 입게 되는 점, 이 사건 구분건물은 신축된 지 4년밖에 되지 않은 건물로서 당장 철거될 경우 사회·경제적 손실이 발생할 뿐만 아니라 인접 구분건물에도 피해가 발생할 가능성이 있는 점, 원고는 이 사건 구분건물의 완공된 후 그 사실을 알고 이 사건 토지를 낙찰받았을 뿐만 아니라 이 사건 구분건물이 당장 철거된다고 하여도 이 사건 토지 일대에 대한 주택재개발사업이 시행될 경우 특별한 사정이 없는 한 이 사건 토지 상에 건물을 신축할 수 없는 반면, 이 사건 구분건물을 그대로 둔다 하여도 그 건물소유자 등을 상대로 임대료 상당의 부당이득반환을 청구할 수 있고, 주택재개발사업이 시행될 경우 이 사건 구분건물의 존재 여부가 원고의 권리행사에 특별한 장애가 되지는 않는 것으로 보이는 점 등을 종합해 보면, 이 사건 철거 등 청구는 원고에게 특별한 경제적 이익이 없는 반면, 상대방에게 고통을 주고, 객관적으로 사회·경제적 손실을 초래하는 청구로서 권리남용에 해당하여 허용될 수 없다고 봄이 상당하다고 판단하였다.2. 그러나 원심의 위와 같은 판단은 다음과 같은 이유에서 수긍하기 어렵다.앞서 본 법리에 비추어, 원심이 인정한 바와 같이 이 사건 구분건물을 철거함으로 인하여 피고들이 손해를 입게 된다고 하더라도, 이 사건 기록에 나타난 여러 가지 사정, 즉 이 사건 토지는 별다른 법적 규제가 없는 도시지역, 제1종 일반주거지역에 해당하여 원고가 이를 다른 용도에 사용할 수 있는 점, 원고가 이 사건 구분건물의 철거를 구하지 않고 다른 방법으로 소유권을 행사하는 이익을 얻을 수 있도록 하기 위하여 피고들이 시가에 상당한 금액에 이 사건 토지를 매수하거나 상당한 금액의 임료를 지급하고 임대차계약을 체결하자고 제안하는 등 성의 있는 노력을 다하였다고 볼 만한 자료가 충분하지 아니한 점, 원고가 부당한 이익의 획득을 목적으로 이 사건 철거청구를 한다거나 피고들에게 이 사건 대지를 부당한 가격으로 매수할 것을 요구하고 있다거나 또는 원고가 피고들에게 이 사건 대지를 고가에 매각할 목적으로 이 사건 대지를 경락받았다고 볼 만한 자료가 없는 점 등에 비추어 볼 때, 피고들이 주장하는 사정만으로는 이 사건 구분건물의 철거와 토지인도를 구하는 원고의 청구를 권리남용에 해당하는 것으로 보기는 어렵다고 할 것이다.그럼에도 원심은 앞서 본 바와 같은 이유만으로 원고의 이 사건 건물철거 및 토지인도 청구가 권리남용에 해당한다고 판단하였으니, 이러한 원심판결에는 권리남용에 관한 법리오해로 인하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이다. 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.★ 대법원 1991.9.24. 선고 91다21664 판결 【건물철거등】 【판결요지】 시소유인 가압장건물의 시설을 이전하는 데 막대한 비용이 소요되므로, 위 건물의 철거로써 부지의 소유자가 얻을 수 있는 이익보다 시의 손실이 월등히 많을 뿐만 아니라, 급수대상지역 주민들과 사회에 큰 영향을 미치게 된다고 하더라도, 또 토지소유자가 위 가압장건물이 세워져 있음을 알면서 위 토지를 매수하였다고 하더라도, 위 가압장 건물의 철거를 청구하는 것이 권리남용에 해당하거나 신의성실의 원칙에 위배된다고 볼 수 없다고 한 사례.--원심은, 이 사건 대지의 소유자인 원고가 철거를 청구하고 있는 피고의 소유인 가압장건물의 부지는 이 사건 대지의 다른 부분보다 3미터 얕은 곳에 위치하여 석축으로 축조되어 있고, 건물의 내부에 설치된 기계시설은 그 구조가 급수대상지역의 실정에 맞게끔 설계되어 있어 이를 해체하여 다른 곳에 이전할 수도 없고, 다시 활용할 수도 없으며, 위 가압장을 철거하여 이전하는데 많은 비용이 소요되리라고 예상되는 사실, 피고가 금 52,803,850원 및 금 5,258,000원과 금 9,400,000원의 공사비를 들여 증설공사와 방음벽설치공사를 시행하였고, 위 가압장이 철거되면 인근의 6,153세대 주민들에 대한 상수도의 공급이 중단되며, 가압장은 급수지역에 가깝고 낮은 지역에 위치하여야 하는데 이러한 조건을 갖춘 다른 토지를 구하기는 어려운 사실 등을 인정하면서도, 그러한 사정만으로 원고가 이 사건 권리행사의 결과로 얻는 이익보다 피고의 손해가 막대하고 사회경제적 손실이나 공익상의 지장이 크다고 단정짓기 어려울 뿐 아니라, 가사 피고의 손해가 원고의 이익에 비교하기 어려울 정도로 클 것으로 예상된다고 하더라도, 그 사유만으로는 소유권에 기하여 방해의 제거를 구하는 원고의 청구가 주관적으로 상대방에게 고통을 주는데 목적이 있을 뿐이고, 객관적으로도 사회질서에 위반되는 권리의 행사이어서, 신의성실에 위반하거나 사회관념상 허용할 수 없는 권리의 남용이 된다고는 할 수 없다고 판단하였다.소론과 같이 위 가압장건물의 부지의 시가가 금 57,000,000원인 데 비하여, 그 건물의 시가는 금 29,220,000원이고 그 건물 내부의 급수시설의 가격은 금 163,675,000원으로서, 그 시설을 이전하는 데 막대한 비용이 소요되므로, 위 건물의 철거로써 원고가 얻을 수 있는 이익보다 피고의 손실이 월등히 많을 뿐만 아니라, 급수대상지역 주민들과 사회에 큰 영향을 미치게 된다고 하더라도, 그렇다고 하여 소론과 같이 원고가 이 사건 권리행사의 결과로 얻을 수 있는 이익이 없다거나, 그 이익이 피고가 입을 손실에 비추어 볼 때 명목상의 이익에 지나지 않는 것이라고는 볼 수 없을 뿐만 아니라, 그 부지의 불법점유자인 피고에 대하여 소유권에 기한 방해의 제거를 구하는 원고의 청구가 사회질서에 위반되는 것이라고 볼 수도 없는 것이다. 또 소론과 같이 원고가 위 가압장건물이 세워져 있음을 알면서 이 사건 대지를 매수하였다고 하더라도, 그렇다고 하여 원고가 위 가압장 건물의 철거를 청구하는 것이 특별한 사정이 없는 한 소론과 같이 권리남용에 해당하거나 신의성실의 원칙에 위배된다고도 볼 수 없는 것이다. 2. 토지 사용료 상당의 금전청구 두 번째로는, 토지사용에 따른 금전청구에 대해 고려해야 한다. 먼저, 법정지상권 성립여부를 떠나서, 토지의 사용수익에 따른 금전청구는 기본적으로는 가능하다. 그렇다면, 어떤 근거로 금전청구를 할 수 있는지, 다시말하면 민사소송법상 청구원인이 무엇인지를 정해야 하는데, 구체적인 케이스에 따라서 사용료, 부당이득반환청구 내지 불법행위에 기한 손해배상청구 등이 청구원인으로 될 수 있다. 그 다음은, 누구에 대해 금전청구가 가능한지를 고민해야 한다. 기본적으로 금전청구는 “토지”의 점유자를 상대로하는 것이어서 원칙적으로 건물주에 대해서만 가능하고, 건물을 점유하는 자에 불과한 건물임차인, 건물유치권 등에 대해서는 원칙적으로 불가능하다는 점을 유념해야 한다. 따라서, 건물주가 금전청구를 부담할 자력이 있는지를 잘 살필 필요가 있다(특히, 향후 건물주를 상대로 한 금전청구 이후에 금전지급판결을 채무명의로 하여 건물에 대해 경매신청할 경우의 가능성까지도 고려한다면 더욱 그러하다). ★대법원 2008.7.10. 선고 2006다39157 판결 【사용료】 [1] 건물 소유자가 현실적으로 건물이나 그 부지를 점거하고 있지 않은 경우에도 그 부지를 점유한다고 보아야 하는지 여부(적극)[2] 건물의 소유명의자가 아닌 자도 실제로 그 건물을 점유하고 있다면 그 건물의 부지를 점유하는 자로 볼 수 있는지 여부(원칙적 소극)【이 유】 상고이유를 본다.<중략>사회통념상 건물은 그 부지를 떠나서는 존재할 수 없는 것이므로 건물의 부지가 된 토지는 그 건물의 소유자가 점유하는 것으로 볼 것이고, 이 경우 건물의 소유자가 현실적으로 건물이나 그 부지를 점거하고 있지 아니하고 있더라도 그 건물의 소유를 위하여 그 부지를 점유한다고 보아야 한다( 대법원 1986. 7. 8. 선고 84누763 판결, 대법원 2003. 11. 13. 선고 2002다57935 판결 등 참조). 한편, 미등기건물을 양수하여 건물에 관한 사실상의 처분권을 보유하게 됨으로써 그 양수인이 건물부지 역시 아울러 점유하고 있다고 볼 수 있는 등의 다른 특별한 사정이 없는 한 건물의 소유명의자가 아닌 자로서는 실제로 그 건물을 점유하고 있다고 하더라도 그 건물의 부지를 점유하는 자로는 볼 수 없다고 할 것이다( 대법원 1993. 10. 26. 선고 93다2483 판결, 대법원 1994. 12. 9. 선고 94다27809 판결 등 참조).이러한 법리에 비추어 보면 원심이, 이 사건 건물의 소유권에 관하여 망인이 대표자로 있는 소외 2 교회와 피고 사이에 분쟁이 있고 아직 그 분쟁이 해결되지 않은 것으로 보이며, 위 건물의 소유관계와는 별도로 위 건물의 사용자가 그 부지인 이 사건 토지도 사용하고 있다는 점에 관하여 원, 피고 상호간에 양해가 되어 있는 것으로 보이므로 이 사건 건물을 사용하고 있는 자는 그 건물의 소유 여부와 관계없이 위 토지 소유자인 원고에 대하여 부당이득을 반환할 의무를 진다고 판단한 데에는 건물 부지 점유에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 것이다. 그러나 기록에 의하면, 이 사건 건물에 관하여 피고 명의로 소유권보존등기나 이전등기가 경료되어 있다가 소외 2 교회 명의로 소유권이전등기가 경료된 사실, 그런데 소외 2 교회 명의의 소유권이전등기는 망인이 피고의 당회 의사록, 매매계약서 등을 위조하여 임의로 경료한 것이라는 사실, 피고도 이 사건 건물이 피고 소유라는 취지로 주장하고 있는 사실을 알 수 있는바, 사정이 그러하다면 피고는 이 사건 건물의 소유자로서 위 건물의 부지로 사용하고 있는 이 사건 토지를 점유하고 있다고 할 것이므로 토지소유자인 원고에게 점유 상당의 부당이득을 반환할 의무가 있다. 그렇다면 원심판단은 결과적으로 정당하다고 할 것이므로 이에는 판결 결과에 영향을 미친 위법이 없다고 할 것이다. 따라서 이 부분 상고이유 주장은 결국 이유 없다.아울러, 건물주가 다수일 경우 이들간의 의무부담관계는 어떻게 되는지가 고려되어야 하는데, 대법원 2001. 12. 11. 선고 2000다13948 판결에서는 “-- 여러 사람이 공동으로 법률상 원인 없이 타인의 재산을 사용한 경우의 부당이득 반환채무는 특별한 사정이 없는 한 불가분적 이득의 반환으로서 불가분채무이다”는 취지로 판단하였다. 불가분채무라는 용어가 이해하기 쉽지 않을텐데, 쉽게 생각하면 연대채무라고 보면 된다. 예를 들어, 토지상의 건물주가 10명이면, 이들 10명이 총 지료를 1/10씩 개별적으로 부담하는 것이 아니라 10명이 연대해서 총지료를 전액 지급할 의무가 있다는 의미이다. 결국, 지료를 청구하는 토지주 입장에서는 훨씬 집행하기가 용이할 수 있게되는 것이다. ※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com에서 참고하세요.


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