상가건물임대차보호법(이하, 보호법이라고 한다)은 일정금액의 환산보증금 이하의 임대차계약에 대해서만 보호를 하고 있는데, 지금까지 그 보호범위는 점차 확대되어 오고 있다. 그렇다면, 임대차계약이 처음 시작될 당시에는 당시 법령상 기준으로는 비록 보호범위가 아니었지만 임대차계약이 계속되던 중 보호범위 확대로 인해 개정된 법령 기준으로는 보호범위에 해당되는 경우에 과연 보호법에 의한 보호를 받을 수 있을까? 실무상 보호법 적용범위에 다소 오해가 있어 보여서 분명히 하는 차원에서 이 글을 작성해 본다. 관련법령을 정리해보면 다음과 같다. 먼저, 처음 시행 당시의 법령내용이다.
★보호법 제2조(적용범위)① 이 법은 상가건물(제3조제1항의 규정에 의한 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.② 제1항 단서의 규정에 의한 보증금액을 정함에 있어서는 당해 지역의 경제여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 감안하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 은행법에 의한 금융기관의 대출금리 등을 감안하여 대통령령이 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다.★ 보호법 시행령 제2조(적용범위) ① 상가건물임대차보호법(이하 "법"이라 한다) 제2조제1항 단서에서 "대통령령이 정하는 보증금액"이라 함은 다음 각호의 구분에 의한 금액을 말한다.1. 서울특별시 : 2억4천만원2. 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역(서울특별시를 제외한다) : 1억9천만원3. 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 1억5천만원4. 그 밖의 지역 : 1억4천만원② 법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다.③ 법 제2조제2항에서 "대통령령이 정하는 비율"이라 함은 1분의 100을 말한다.★ 보호법 제14조(보증금중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.② 제5조제4항 내지 제6항의 규정은 제1항의 경우에 이를 준용한다.③ 제1항의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(임대인 소유의 대지 가액을 포함한다)의 3분의 1의 범위안에서 당해 지역의 경제여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 대통령령으로 정한다.★ 보호법 시행령 제6조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인은 보증금과 차임이 있는 경우 법 제2조제2항의 규정에 의하여 환산한 금액의 합계가 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다.1. 서울특별시 : 4천500만원2. 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역(서울특별시를 제외한다) : 3천900만원3. 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 3천만원4. 그 밖의 지역 : 2천500만원★ 보호법 시행령 제7조(우선변제를 받을 보증금의 범위 등) ① 법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 보증금중 일정액의 범위는 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하로 한다.1. 서울특별시 : 1천350만원2. 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역(서울특별시를 제외한다) : 1천170만원3. 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 900만원4. 그 밖의 지역 : 750만원② 임차인의 보증금중 일정액이 상가건물의 가액의 3분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물의 가액의 3분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있다.③ 하나의 상가건물에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 보증금중 일정액의 합산액이 상가건물의 가액의 3분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금중 일정액의 비율로 그 상가건물의 가액의 3분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금중 일정액으로 본다.그런데, 법 시행 이후 보호법상의 보호범위가 너무 협소하다는 비판이 일게 되자, 보호법 시행령 변경을 통해 보호범위는 점차로 확대되고 있다. 먼저, 2008. 8. 21. 개정된 보호법 시행령 내용은 다음과 같다. ★ 보호법 시행령 제2조(적용범위) ① 「상가건물임대차보호법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제1항 단서에서 "대통령령이 정하는 보증금액"이라 함은 다음 각호의 구분에 의한 금액을 말한다. <개정 2008.8.21>1. 서울특별시 : 2억6천만원2. 「수도권정비계획법」에 따른 수도권중 과밀억제권역(서울특별시를 제외한다) : 2억1천만원3. 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 1억6천만원4. 그 밖의 지역 : 1억5천만원★ 보호법 시행령 제6조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인은 보증금과 차임이 있는 경우 법 제2조제2항의 규정에 의하여 환산한 금액의 합계가 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. <개정 2008.8.21>1. 서울특별시 : 4천500만원2. 「수도권정비계획법」에 의한 수도권중 과밀억제권역(서울특별시를 제외한다) : 3천900만원3. 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 3천만원4. 그 밖의 지역 : 2천500만원★ 보호법 시행령 제7조(우선변제를 받을 보증금의 범위 등) ① 법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 보증금중 일정액의 범위는 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. <개정 2008.8.21>1. 서울특별시 : 1천350만원2. 「수도권정비계획법」에 의한 수도권중 과밀억제권역(서울특별시를 제외한다) : 1천170만원3. 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 900만원4. 그 밖의 지역 : 750만원
그후 2010.7.21. 보호법 시행령개정으로 보호범위는 더 확대되고 있다.★ 보호법 시행령 제2조(적용범위)① 「상가건물 임대차보호법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 보증금액"이라 함은 다음 각호의 구분에 의한 금액을 말한다. <개정 2008.8.21, 2010.7.21>1. 서울특별시 : 3억원2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 2억5천만원3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 1억8천만원4. 그 밖의 지역 : 1억5천만원★ 보호법 시행령 제6조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인은 보증금과 차임이 있는 경우 법 제2조제2항의 규정에 의하여 환산한 금액의 합계가 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. <개정 2008.8.21, 2010.7.21>1. 서울특별시 : 5천만원2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 4천500만원3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 3천만원4. 그 밖의 지역 : 2천500만원★ 보호법 시행령 제7조(우선변제를 받을 보증금의 범위 등) ① 법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 보증금중 일정액의 범위는 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. <개정 2008.8.21, 2010.7.21>1. 서울특별시 : 1천500만원2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 1천350만원3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 900만원4. 그 밖의 지역 : 750만원
한편, 시행령 부칙에서는 증액된 보호범위의 적용범위에 대해서는 개정된 시행령 시행 이후에 체결된 임대차계약에만 적용되는 것임을 명시하고 있다. 즉, 2008. 8. 21. 개정된 보호법 시행령 부칙 제1조는 “이 영은 공포한 날부터 시행한다”고 하고, 제2조는 “ 이 영 시행 당시 존속 중인 상가건물임대차계약에 대하여는 종전의 규정에 따른다”고 하였고, 2010.7.21. 개정된 보호법 시행령 부칙 제1조는 “이 영은 2010년 7월 26일부터 시행한다. 다만, 별지 제2호서식의 개정규정은 2010년 9월 26일부터 시행한다”고 하고, 제2조 제1항은 “이 영 시행 당시 존속 중인 상가건물 임대차계약에 대해서는 종전의 규정에 따른다”고 하고, 제2항은 “이 영 시행 전에 임차건물에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다”고 하였다. 관련 판결을 소개하면 다음과 같다. 임대인이 임차인을 상대로 건물명도를 구하자 보증금청구의 반소가 제기된 서울동부지방법원 2011. 1. 25. 선고 2010가단64649(본소) 건물명도, 2011가단2730(반소) 임대차보증금반환 사건에서 법원은, “--피고들은, 피고 김00이 위 임차기간 만료 1개월 전인 2010. 11. 16. 원고에게 임대차계약의 갱신을 요구하였으므로 상가건물임대차보호법에 의하여 임차기간이 2012. 12. 18.까지 연장되었다는 취지로 항변하므로 살피건대, 상가건물임대차보호법 제2조, 상가건물임대차보호법시행령 제2조(2010. 7. 21. 대통령령 제22283호로 개정되어 2010. 7. 26.부터 시행된 것) 부칙 제2조 제1항, 구 상가건물임대차보호법시행령(위와 같이 개정되기 전의 것, 이하 구 시행령이라 한다) 제2조에 의하여, 임차보증금 2,500만 원, 월 임료 275만 원, 임차기간 2008. 12. 19.부터 2010. 12. 18.까지로 정한 위 2008. 12. 19.자 위 임대차계약에는 구 시행령 제2조가 적용되어 서울특별시에 소재하는 위 부동산에 관한 위 임대차계약상 임차보증금 2,500만 원과 월 임료 275만 원을 보증금으로 환산한 금액 2억 7,500만 원(275만 원×1분의 100)의 합계액이 3억 원으로서 2억 6,000만 원을 초과하여 상가건물임대차보호법이 적용되지 아니하므로, 위 항변은 이유 없다” 고 하여, 2008. 12. 19. 임대차계약 당시 보호법 시행령상의 보호범위는 서울기준으로 환산보증금 2억6천만원 이하였는데, 그후 2010. 7. 21. 보호법 시행령 개정으로 보호범위가 3억원으로 증액되기는 했지만, 법령 해석상 2008. 12. 19. 시작된 이 건 임대차계약에 대해서는 당시의 법령상 환산보증금 한도가 2억6천만원이고, 반면 당시 이 건 임대차계약의 환산보증금은 이를 초과한 2억7,500만원이어서 보호법이 적용될 수 없음을 분명히 한 것이다. -이상-
※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com에서 참고하세요.



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