경매, 낙찰 확률 높이는 방법은?
경매에서 낙찰의 기쁨을 안으려면 공개경쟁을 통해 최고 높은 가격을 써내 최고가매수인으로 낙찰 받는 방식과 지분권자나 임차권, 소유자 등 이해관계자가 채권자의 신분으로 상계를 통해 직접 유입 받는 방식 등 크게 두 가지로 나뉜다. 경매 투자자들의 가장 큰 소원인 공개경쟁 입찰을 통해 최대 목표인 수익을 극대화하면서 남들보다 빠르게 낙찰 받을 수 있는 방법에 대해 살펴보자.
경매시장에서 낙찰가율이 높을 때는 관심지역 내 개발호재가 발표돼 갑자기 해당 법원 입찰자들의 발길이 바빠질 때이다. 동계올림픽 개최 확정 이후 평창 관할 경매법원인 영월지원의 낙찰률이 61%에 달하고 새만금개발 영향으로 군산지원 토지 낙찰가율이 90%까지 높아진 사례를 들 수 있다. 즉 내가 관심을 갖고 있는 지역별 경매물건을 관할하는 법원의 분위기를 체크해보고 바람이 거셀 땐 추이를 지켜보는 것이 경쟁을 피하는 전략이다.
매물 공급별 지역 선정도 중요하다. 침체기에는 중저가 매물이 많은 동·북부지법의 낙찰가율이 상승한다. 서울 강남·서초를 관할하는 중앙법원은 투자수요가 많은 탓에 낙찰가율 하락세가 두드러진다. 하지만 강동·송파구 관내 동부와 노원·도봉구의 북부지법은 실수요자들의 입찰이 잦아 낙찰가 상승세로 이어진다. 불황엔 소형 물건이 많은 북부지법, 호황엔 투자용 물건이 많은 중앙지법 내 물건을 노리는 게 경쟁을 피해 저렴하게 낙찰 받는다.
덩치 큰 대형 경매물건일수록 낙찰 확률이 높다. 이는 저감률이 크기 때문이다. 한 번 유찰할 때 20%씩 떨어지는 낙폭이 대형 물건이 더 크다. 예를 들어 1억 원짜리 아파트의 20% 낙폭은 2000만원이지만 5억 원짜리 아파트 낙폭은 1억 원이다. 즉 감정가가 클수록 떨어지는 금액이 크기 때문에 대형 물건일수록 입찰자들이 제한적으로 몰려 경쟁률이 떨어지기 때문에 값싸게 낙찰 받을 수 있는 기회가 많아진다.
경기 침체기에 초급매물 적체현상이 심화될수록 경매물건 공급량은 꾸준히 늘어나 낙찰확률을 높인다. 계절적으로 여름 극서기와 겨울 극한기, 장마철과 휴가 시즌, 명절전후, 사회 · 경제적 악재가 발생한 때에는 입찰장에 눈이 띄게 투자자들이 줄어든다. ‘경매고수를 만나려면 장마철 경매법정을 찾아라’는 우스갯소리도 있다. 남들이 투자를 꺼리는 시기나 때를 잘 노려 투자하면 경매부동산은 최대의 이익을 안겨주는 기회의 시장인 셈이다.
재경매로 인해 입찰보증금이 20~30%인 경매물건도 낙찰 확률을 높이는 물건이다. 재경매 물건은 전낙찰자가 최고가매수인으로 낙찰 받은 후 잔금납부를 하지 않아 재입찰에 붙인 물건으로 입찰보증금이 두 배로 높아진다. 이런 경우 법원은 주의사항 란에 ‘특별매각조건’이라 표시한다. 초보자들은 주저하지만 고수들은 특별매각조건이 있는 물건에 즐겨 응찰한다. 일반 경매물건보다 2~3차례 더 유찰되며 입찰경쟁률 역시 낮은 게 특징이다.
낙찰 확률을 높이는 최선책은 꾸준한 입찰전략을 세우는 것이다. 대체로 경매 투자자들은 한두 번 입찰에 참여했다가 생각만큼 쉽게 낙찰되지 않으면 금세 포기해 버린다. 그러나 경매는 가격을 높이 써내는 최고가매수인에게 낙찰을 허가하는 절차이다 보니 시기와 운도 어느 정도 따라줘야 한다. 최소 5회 이상 입찰해보자는 인내심으로 최저가에 자주 입찰하는 전략을 세우는 것이 바람직하다.
초보 입찰자들은 부동산값 상승기에 집중적으로 경매에 참여하려는 성향이 강하다. 내 집 마련의 조급함과 경쟁을 피하기 위해 우르르 입찰에 참여했다가 고가에 낙찰되는 사례를 보고 미련 없이 경매장을 떠나버린다. 남보다 빠르고 값싸게 낙찰 받으려면 입찰 1~2달 전부터 인내심을 갖고 유사물건 낙찰 추이 등 동향을 지켜본 후 낙찰확률을 높일 만한 틈새물건을 노리는 전략이 필요하다.


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