경매를 통해 다가구주택을 낙찰 받으면 시세 보다 20~30% 싸게 낙찰 받을 수 있다. 다가구주택은 임대 전용 소형 주택으로 ‘내 집 마련’과 동시에 노후 대비 ‘임대수익’을 올릴 수 있는 불황기 실속 있는 수익형 부동산이다.
다가구주택 경매는 권리관계가 조금 복잡한 게 일반적이다. 한 주택에 원룸 또는 투룸 세입자가 여럿 임대해 살고 있고 전입한 날짜가 제각각이다보니 일반인들은 세입자 분석이 어려울 것으로 생각해 쉽게 입찰하지 않아 낙찰가율이 낮다.
실질금리가 마이너스 시대, 마땅한 수익성 부동산을 찾기 어려운 시점에 비교적 소액 투자금을 들여 원·투룸 다가구주택을 낙찰 받으려는 수요가 늘고 있다. 저가로 매입한 주택을 월세 위주로 세를 주면 연 8~12%의 안정적 임대수익을 얻을 수 있어 인기를 끌고 있다.
다가구주택은 1개의 주택에 여러 가구가 거주하도록 지은 임대전용 주택을 말한다. 가구별로 별도의 방, 부엌, 화장실을 구비하며 구분소유 및 분양은 불가하다. 주택 연면적은 660㎡(199평) 이하이고, 3층 이하로 19세대 이하의 범위 내에서 거주할 수 있으며, 난방시설은 가구별로 설치돼 있다.
경매투자 전략
다가구 임대사업은 지역선택이 중요하다. 역세권 등 교통여건이 좋고 대학가 등 대학생ㆍ직장인들이 선호하는 지역이 유리하다. 유동인구가 많은 관공서나 업무빌딩 인근에 위치한 다가구주택 경매물건에 투자하는 게 유리하다
강남․송파․서초지역 등 인기지역 중소형 다가구주택은 인기가 높아 별 실익이 없다. 입찰 경쟁률이 높으면 낙찰가율이 높아 경매로 사더라도 큰 차익을 거두지 못하는 경우가 보통이다. 되도록 인기지역을 피해 낙찰 받는 게 훨씬 실속 있다.
주택 값이 오르지 않은 비인기 지역이라도 임대주택 수요는 얼마든지 있기 마련이다. 대학가 ․ 역세권 ․ 관공서나 공단주변 등은 대체로 월세 비율이 높아 높은 임대료가 책정되며 이런 지역 소형 물건을 노리면 시가 대비 싸게 낙찰 받아 투자성이 높다.
전세 보다 월세 비율이 높은 지역이 유리하다. 지하철역 주변이나 유흥가, 업무빌딩, 소형 아파트 밀집지역은 전세 보다 월세 비율이 높아 임대주택 사업용으로 적당하다. 또 중형 보다 소형이 훨씬 유리하다. 10~20평대 소형 주택이나 원룸은 부담이 적은데다 임대 놓기가 용이해 유리하다.
입찰 전 체크사항
감정서와 건축물대장을 발급받아 내부구조도를 보고 투자목적과 용도에 맞는지 살펴야 한다. 또 토지대장과 지적도를 확인해 토지의 이용제한 여부도 체크해야 한다. 토지의 모양이 반듯한 정방형의 대지는 신축에 유리하고, 동남향 주택은 주거환경이 쾌적하다.
대지 안에 타인 소유의 건물이나 제시 외 주택 등이 있는지 확인하고 주변 주거 입지를 통해 주거의 쾌적성 여부 및 향후 발전 가능성을 확인하라. 경매에 부쳐진 주택 안에 다른 사람이 지은 건물이 있으면 추후 소송을 통해 철거해야할 수 있다.
사람이 많이 모여 사는 다가구주택의 특성 상 임대차 관계가 복잡하다. 정확한 세입자관계 분석을 하려면 직접 탐문과 함께 ‘전입세대 열람신청’을 직접 발급받아 확인하고 법원의 기록인 ‘점유관계조사서’ 및 대법원 ‘경매정보 사이트’로 크로스체크를 해야 한다.
입찰 전 인근 중개업소를 방문해 최근의 거래사례 및 매매가 추이, 지가수준을 탐문해야 한다. 부동산의 시세, 거래가, 호가, 매도가, 최근 거래가를 미리 파악하고 급매물은 인터넷으로 확인해 봐야 한다.


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