전세가 상승세가 좀처럼 수그러들지 않고 있다. 서울의 경우 최근 3주 연속 상승세가 둔화되고는 있지만 이는 강남권을 비롯해 목동, 중계동 등 학군수요가 전세수요의 상당부분을 차지하고 있는 지역의 전세시장이 하락세 내지 보합세를 보인 탓에 기인할 뿐 본격적인 이사철이 시작되면서부터는 강북권을 중심으로 전세가가 큰 폭으로 오르면서 상승세가 꺾이지 않고 있다.

경기지역도 상황은 마찬가지다. 그간 강남권 및 서울에서 밀려 전세가가 동반 상승했던 판교, 평촌, 동탄 등 전세물량이 어느 정도 정리되는가 싶더니 주변지역으로 전세수요가 확산되면서 입주물량 여파로 안정세를 보였던 파주, 광명, 의정부 전세시장마저 강세로 돌아섰다.

전세대란, 전세유민, 전세난민이라는 다소 자극적인 용어들이 난무할 정도로 전세시장이 사회적 이슈로 등장하기까지 했다. 문제는 전세시장 불안이 단지 최근의 일시적인 문제로만 치부하기에는 벌써 2009년 3월부터 거의 100주째를 목전에 둘 정도로 장기화되고 있다는 점이다.

게다가 본격적인 이사철을 맞이하고 있고, 올해 입주물량 자체가 지난해에 비해 60% 수준에 불과하다는 사실도 문제다. 매매시장도 회복세를 보이고 있다고는 하나 언제 꺼질지 모를 정도로 동력이 약하다. 여러모로 전세시장 불안이 쉽사리 해소되지 않을 전망이고 보면 날이 갈수록 서민들의 고통은 더욱 커질 것은 자명한 일이다.

상황이 이러다보니 전세시장 안정은 정치, 사회 각 분야를 막론하고 절체절명의 사명이 됐다. 특히 정치권에서의 움직임이 발 빠르다. 4월 재보선을 앞두고 있는 탓인지 접근방법에 있어 다소 차이는 있어도 여야를 불문하고 전세시장 안정에는 한 목소리다.

구체적인 대안도 하나둘씩 나오고 있다. 이중 가장 논란의 대상이 되고 있는 것이 바로 전월세 상한제다. 전월세 상한제는 전월세의 인상폭을 일정 범위(민주당안 5%)내로 제한하자는 것이다. 현행 주택임대차보호법에는 약정된 차임이나 보증금의 증감을 5% 이내로 청구(1년 단위)할 수 있는 규정이 명시되어 있으므로 전월세 상한제는 이 규정만으로는 보호될 수 없는 전세 재계약이나 전세 만기 시 새로운 임차인을 들이는 경우에 적용하기 위함일 게다.

전월세 상한제 도입 명분을 얻기 위해 야5당, 참여연대 공동으로 긴급여론조사도 실시했다. 조사 결과 전월세 상한제 도입에 72.8%가 찬성했다고 한다. 그런 때문인지 당장이라도 전월세 상한제를 실시할 듯 사뭇 고무적인 태도 일색이다.

필자도 국민 대다수가 바라는 전월세 상한제 도입에 반대할 생각은 없으나 도입에 앞서 전월세 상한제 도입이 지나친 시장개입은 아닌지, 그리고 상한제 도입에 따른 후유증과 이로 인한 피해가 결국 세입자들에게 돌아가는 것은 아닌지 냉철하게 따져봤는지를 물어볼 일이다.

우선 작금의 전세시장 불안이 정부의 정책적 실패에서 비롯됨이 클진대 이에 대한 책임을 임대인에게 전가하는 것 아니냐는 것이다. 정부는 그간 서민들을 위해 공급돼왔던 임대주택을 보금자리 명목의 분양주택으로 전환하면서 임대주택 공급 물량이 크게 줄었고, 보금자리이라는 반값 주택(강남권 기준)에 대한 기대를 잔뜩 부풀려 전세수요가 폭증하는 계기를 만들었다.

특히 요즘 전세시장 불안의 주요 원인이라 할 수 있는 선택적 전세수요자들을 임대인의 사유재산권을 침해하면서까지 보호해야할 대상이냐가 문제될 수 있다. 선택적 전세수요자는 집을 살 수 있는 능력이 있으면서도 집을 사지 않고 전세를 사는 부류로 2008년 금융위기 이후 주택가격의 추가하락을 우려해 또는 2009년 하반기 이후 보금자리주택 공급이 본격화하면서 등장하기 시작한 부류다.

전세가격이 2억에서 4억으로 올라도 오른 전세금을 대출이나 자기자금을 통해 큰 부담 없이 감당할 수 있는 임차인들이다. 전월세 상한제를 도입하는 경우 최대의 수혜계층이면서 이들 계층의 전세수요를 더 부추김으로써 전세시장이 불안이 가중될 수 있고, 이로 인해 진짜 전세를 살 수밖에 없는 수요자(원 전세수요자)만 더 힘들어질 수 있다는 얘기다.

다음으로 전월세 상한제 도입은 두 가지 측면에서 후폭풍이 만만치 않을 전망이다. 하나는 전세제도의 궤멸이고, 다른 하나는 전세가의 일시적 급등이다.

최근 전세시장 불안으로 전세가 반전세 또는 보증부 월세로 전환되는 사례가 늘어나고 있다고는 하지만 아직까지는 통상 전세가가 상승할 때마다 등장하는 수준 정도다. 그러나 전월세 상한제가 도입되는 경우 요즘같은 상황에서 전세만료로 인한 재계약 또는 신규계약시 전세보증금 5% 인상에 만족할 임대인이 어디 있겠는가 말이다.

예컨대, 전세보증금 3억원에 2년 계약 후 만료시점의 전세 시세는 3억5000만원이라고 할 때, 전월세 상한제를 적용하면 5000만원이 아니라 1500만원만 인상할 수 있다. 그러나 집주인이 3억1500만원을 전세 재계약분으로 인정하되 보증금을 2억원으로만 하고 나머지 보증금 1억1500만원을 월세로 전환한다고 하면 어떻게 될까?

현행 임대차보호법상 보증금의 월세전환시 산정률은 연 1할5푼(15%)으로 규정하고 있으므로 임차인은 월 143만7500원씩 임대료를 납부해야 한다. 물론 재계약할 의사가 있으면 말이다. 이후부터 보증부 월세를 지속하는 경우 집주인은 재계약 또는 신규 임차인 들일 때마다 5% 인상률을 지키면 그만이다. 이런데도 전세를 고집할 집주인이 과연 얼마나 될까? 그야말로 진짜 서민의 주거수단이라고 할 수 있는 전세제도의 근간을 무너뜨리는 원인이 될 수 있음을 알아야 한다.

전월세 상한제 도입으로 전세가가 일시적으로 급등할 우려가 있는 것도 문제다. 5% 인상 상한으로 인한 수익률 악화 개선차원에서 법 시행 전에 전세보증금 또는 월세를 일시적으로 올려 전세시장이 더 불안해질 수 있고, 세입자에게 부담만 가중시키는 결과를 초래할 수도 있다.

전세시장 불안으로 전세시장을 안정시킬 수 있는 여러 가지 방안이 강구되어야 하는 것은 맞지만 그렇다고 앞뒤 따지지 않고 여론을 앞세워 무조건적으로 전월세 상한제를 시행하고자 함은 옳지 않다. 타이밍도 좋지 않다. 전세시장이 불안할 때의 상한제 도입은 불난 집에 부채질하는 격이다.

우선 전월세 상한제 도입보다는 임대주택의 꾸준한 공급, 주택거래 활성화, 선택적 전세수요자로 인해 피해를 보고 있는 원 전세수요자를 위한 주택바우처제도 도입 등이 우선시되어야 한다. 전월세 상한제는 전세시장이 안정된 후 또다시 있을지 모를 전세시장 불안에 대비하는 차원에서 도입하는 것이 옳지 않을까? 지나치게 서두르면 화를 부르는 법이다. 닥터아파트(www.drapt.com) 이영진 리서치연구소장


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