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낙찰가 하락, 시세 대비 20% 싸게 낙찰
경매 시장에서 ‘작은’ 아파트의 인기가 꾸준하다. 올 들어 서울·수도권 경매에서 2~3억 원대의 소형 아파트 경매물량이 크게 늘어나면서 한 푼이라도 값싸게 내 집을 장만하려는 실수요자들이 몰려들고 있어서다. 이런 현상은 부동산경기 침체기에도 불구하고 청약 및 매매 시장에서 소형 아파트가 여전히 인기를 끌자 저가매입 시장인 법원 경매투자로 이어지고 있는 것으로 풀이된다.
소형 아파트는 투자하기에 부담이 적고 임대 수요도 꾸준한 편이다. 특히 서울·수도권 아파트의 전세금에 돈을 조금 더 보태면 시세보다 싸게 작은 평형이나마 내 집을 장만할 수 있다. 비교적 간단한 권리관계 파악과 함께 뉴타운, 재개발 등 개발 호재지역 인근에 위치한 아파트는 시세차익과 함께 소형주택 임대사업까지 기대할 수 있어 자산가들이 여윳돈으로 노리는 전천후 투자대상이다.
통상 경매를 이용하면 급매가 대비 20% 저렴하고 시세 대비 최대 30% 가까이 싸게 낙찰 받는다. 전국에 한 달이면 약 7000여건의 아파트가 경매에 부쳐진다. 전용면적 45~60㎡(분양면적 18~25평형) 소형아파트 경매물량은 매달 2500여건에 달한다. 경매 물량이 꾸준해 기본적인 경매 이론과 실무 공부를 한 다음 입찰에 참여한다면 값싸게 작은 평수라도 내 집을 장만하는 기회를 잡을 수 있다.
중소기업에 근무하는 김미정씨(38)는 지난달에 아파트 경매에 도전, 직장과 가까운 곳에서 자신에게 꼭 맞는 경매 아파트를 찾았다. 서울 노원구 중계동 K아파트 89㎡(25평형) 방 3개짜리로 감정가는 3억 원이었다. 2회 유찰로 최저가가 감정가 대비 64%선인 1억9200만원으로 떨어진 상태였다. 시세는 감정가 보다 1000만 원 정도 높은 수준이었다. 노원구 일대에서 인지도가 높은 편에다 지하철 등 대중교통도 좋고 가격도 싸 입찰해 보기로 결정했다.
우선 권리관계를 조사해 보니 말소기준권리 이후에 여러 채권자들이 근저당과 가압류가 설정해 뒀으나 모두 낙찰 후 소멸되는 권리였다. 임차인 한 명이 1억1000만원의 고액 전세를 들어 사는 선순위세입자였으나 배당요구를 해 낙찰되면 전세금 전액을 돌려받는 세입자였다. 입찰 당일 최저가보다 3310만 원을 더 써내 5명의 입찰 경쟁자를 제치고 1억9200만원에 낙찰 받는 데 성공했다. 단순 비교해도 시세보다 8000만 원 이상 싸게 산 것이다.
아파트 낙찰가율이 지난 6월 기준으로 평균 79%로 떨어졌다. 70%대 까지 떨어진 것은 올해 들어 처음이다. 올해 초 최고 85~90%선을 보였던 아파트 낙찰가율과 비교하면 최대 10%까지 하락한 셈이다. 입찰 경쟁률도 올 초 7~8대 1을 넘어섰으나 하반기 들어 4~5대 1선으로 줄어들었다. 물량은 꾸준히 늘어나는데 입찰자가 줄어들고 있어 낙찰가율이 완만한 하락세를 유지하고 있다.
따라서 자금여력이 부족한 주택 세입자거나 적은 돈으로 내 집을 장만하려는 실수요자라면 하반기 이후 자금계획을 잘 수립해 현재의 전세보증금에서 약간의 경락잔금 대출제도를 이용하면 얼마든지 내 집 장만이 가능하다. 근린상가나 다가구주택 등 다른 복잡한 경매물건과 달리 소형 아파트는 권리와 세입자 관계 파악이 손쉬워 누구나 입찰에 참여할 수 있다.
아파트 경매물건은 등기부등본 상 권리관계가 단순·명확하기 때문에 초보자도 쉽게 입찰할 수 있다. 권리관계가 단순하다보니 명도 과정도 대체로 수월하고 간단한 편이다. 임차인이 있어도 권리 순위에 따라서 배당 받거나 최우선변제를 받는 소액임차인들이 많아서 명도가 고액의 고급주택보다 손쉽다. 주로 소유자가 직접 거주하거나 세입자가 있더라도 1세대만이 거주하는 경우가 많아 초보자라도 큰 무리 없이 낙찰 받아 소유권을 넘겨받는다.
• 추천 소형아파트 경매물건 (단위:㎡,만원)

사건번호	소 재 지	면적(대/건)	건축연월	감정가(최저가)	입찰장소(입찰일)
09-19297	은평구 신사동 29-153 문화 301호	81	78.5	16,000(10,240)	서부2계(8.11)
09-27216	노원구 하계동 273 장미시영 603동 909호	66	90.2	19,200(12,288)	북부4계(8.23)
10-3278	도봉구 쌍문동 56 삼익세라믹 110동 1108호	66	89.1	19,000(15,200)	북부6계(8.16)
10-2844	서대문구 홍제동 104-20 안산맨션 506호	89	72.6	20,000(12,800)	서부6계(8.11)
10-3182	마포구 염리동 45-27 우공 403호	122	04.7	27,000(17,280)	서부4계(8.12)
10-787	은평구 신사동 11-23 유한베스트빌 202호	132	02.6	27,000(17,280)	서부4계(8.12)
10-82	강동구 천호동 49-16 금성타운 303호	83	98.1	24,000(19,200)	동부1계(8.23)
10-1858	서대문구 홍은동 22 유원홍은 4동 501호	132	87.12	29,000(18,560)	서부2계(8.11)
09-16773	노원구 상계동 737 상계주공 324동 901호	99	87.12	30,000(19,200)	북부9계(8.23)
09-28646	중랑구 중화동 19 극동 1211호	127	91.4	30,000(19,200)	북부5계(8.16)

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