소형주택 임대사업이 부동산 투자의 트렌드로 바뀐지 오래다. 소액 투자자들은 주로 다세대주택을 사들여 임대사업으로 활용한다. 다세대주택은 호수별 구분등기가 되는 탓에 기존 주택 몇 채를 사들여 임대사업을 하려는 투자자들이 많다. 한 채 당 적게는 1억 원 안팎의 거금을 들여 매입한 다음 세를 놓을 경우 당장은 수익이 오를 수 있지만 장래 가치를 따지면 큰 실익이 없다.
이보다는 몇 억 원의 여유자금이 있다면 자투리 토지를 급매나 경매·공매로 싸게 매입해 소형 다세대주택을 지으면 생각보다 큰돈이 들지 않고 투자금 대비 연 10% 이상의 고정수익을 올리기 쉽다. 132~160㎡의 허름한 단독주택 부지나 개발성이 떨어져 쓸모없이 놀리는 땅을 매입 사전에 충분한 사업성 검토과정을 거친 다음 원룸형 다세대주택으로 짓는 방식이다.
목 좋은 원룸용 부지는 가격이 많이 올라 사업성이 없지만, 기존 주택지는 여전히 싸게 나온 경우가 많다. 3.3㎡ 당 600~700만 원 정도에 나온 시세보다 저렴한 땅을 값 싸게 매입해 원룸 전문 건축업체에 의뢰하면 사업성 검토에서 임대 또는 분양까지 책임져 주는 업체가 많다. 1층은 주차장으로 꾸미고 2~4층에 한층 당 2~3가구씩 원룸으로 만들면 고정적임 임대수익을 얻을 수 있다.
필자와 수년간 교분을 쌓고 있는 한 고객은 오래 전부터 보유하고 있던 자투리땅을 활용해 소형 상가 건물로 새로 지어 고정적인 임대수익을 챙기고 있다. 유통 관련 대기업에 종사했던 그 고객이 명예 퇴직한 것은 3년 전이다.
퇴직 후 필자 회사에 자주 찾아오던 그는 어느 날 쓸모없이 놀리는 땅이 있다는 말을 불쑥 꺼냈고, 필자는 “잘 만 개발하면 고정수입이 보장되고 투자금 대비 연 10% 이상의 수익을 올릴 수 있다󰡓고 조언했다. 그 고객은 필자의 조언에 따라 퇴직금을 쏟아 부어 자투리땅을 미니 상가로 개발해 현재 쏠쏠한 임대수익을 챙기고 있다.
고객이 갖고 있던 땅은 서울 성북구 안암동의 주거지역 내 155㎡짜리로 초기 투자금 1억4000만원을 들여 이 땅을 지하 1층~지상 3층짜리 상가로 개발한 뒤 보증금 2억4000만원과 월 400만원의 임대수입을 올리고 있다. 보증금만으로 설계․감리․시공비를 뽑은 데다 안정적인 임대수익을 챙긴 셈이다.
자투리땅은 이처럼 잘만 개발하면 짭짤한 임대수입을 올릴 수 있다. 문제는 어떤 땅을 가지고 어떤 방식으로 활용하는가에 달려있다. 따라서 자투리 땅 개발의 첫 단추는 토지를 확보하는 것이다.
자투리 땅 중 수익성 있는 토지는 도로에 접해 있거나 학교 주변 등 임대수요가 풍부한 지역에 있는 것을 꼽을 수 있다. 설계단계는 자투리 땅 개발의 핵심이다. 땅 모양뿐만 아니라 건물의 용도와 임차인을 고려한 차별성 있는 설계가 준공한 다음 임대수익을 높이는 기초가 되기 때문이다.
설계가 마무리되면 해당지역 자치구에서 건축허가를 받아야 하는데, 이 때 다세대주택의 주차장 기준면적이 세대 당 0.7대에서 1대로 강화된 점도 감안해야 한다. 주차장 기준면적이 넓어져 다세대주택의 1층 바닥면적은 그만큼 크게 줄어들 수밖에 없기 때문이다. 토목공사 후 구청에서 준공승인을 받으면 개발은 완료된다.
자투리 땅 투자에 실패하지 않기 위해서는 목적을 분명히 설정한 다음 투자금액을 설정, 지역 선정, 매수방법 및 매수 타이밍 등을 면밀히 검토해 보아야 한다. 토지의 용도지역과 토지면적에 따라 개발 가능성 여부는 가까운 건축설계사무소를 통해 미리 상담을 받아 보면 된다.
매월 고정소득을 목적으로 투자할 경우 도심지 내 자투리땅을 대상으로 미니 상가건물이나 고시원, 원룸 및 다세대 주택 등을 고려할 만하다. 이러한 땅은 이미 도시계획이 수립되어 있어 매입 전에 건축규모나 활용용도의 확인이 가능하고, 주변 임대여건을 미리 파악할 수 있으므로 사전에 충분한 분석이 가능하다.
자투리땅은 입지에 따라 주거, 상업, 주거복합 등 신축건물의 용도를 선택해야 한다. 주거용 월세율이 연 7~9% 선인데 비해 상업용은 연 9~12% 선을 받을 수 있다. 반면 임차수요는 상업용보다는 주거용이 많은 편이다. 주거용이든 상업용이든 모두 작게 쪼개 임대할수록 수익이 높고 공실률을 줄여 투자에 따른 실패 가능성도 낮다.
낡은 건물을 헐고 새 건물을 지을 경우 공사비가 부담된다면 건물을 리모델링해서 임대하거나 매각하는 방법이 있다. 이때 리모델링 비용은 신축 공사비의 절반 수준이다. 하지만 상업용 건물로 개발하는 것이 좋다. 유사업종을 한 곳에 유치하면 시너지 효과를 높일 수 있다. 다만 준공 후 임대수요가 없어 낭패를 볼 수도 있다는 점에 주의해 충분한 입지분석과 수익성 분석이 필요하다.



"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com