최소 500가구 이상 1층 상가 유리
단지 내 상가 경매 투자의 핵심은 배후 세대수에 달려 있다고 해도 과언이 아니다. 최소한 500가구의 배후 가구가 있어야 영업력이 안정될 뿐 아니라 투자성이 있다. 1000가구가 넘는 경우 높은 수익을 기대할 수 있다. 1∼2층의 저층 상가라야 안전한 투자 대상이다. 상층부 상가일수록 영업력이 떨어진다. 상층부일수록 임대는 물론 고객확보에 불리하다. 2∼3층 상가는 학원, 클리닉 등의 업종이 유리하다.
따라서 여러 물건을 비교해 본 후 입찰물건을 정하는 게 좋다. 분산상가인 경우 되도록 주출입구 쪽에 있는 상가가 훨씬 영업력이 뛰어나 임대료가 높게 책정되는 게 통례다. 부출입구 쪽 상가는 고객 흡인력이 약해 미니슈퍼, 세탁소 등 근린 업종 외에는 큰 인기를 끌지 못하고 있다.
경매에 부쳐지는 상가공급 물량이 지속적으로 늘고 있는 추세이므로 입찰 전 매물비교 분석에 치중하고 최소 5개 이상 상가를 검토, 비교분석해 우량물건을 고르는 전략을 세워야 한다. 외관 상 아무리 괜찮은 상가라도 최소 1~2회 유찰해 가격의 거품이 충분히 빠진 매물을 중심으로 입찰전략을 세우는 것이 유리하다.
아파트 외에 주택을 끼고 있어 영업력이 양호한 상가의 경우 입찰경쟁률이 치열해 낙찰가가 치솟는 경우가 많다. 그러나 수도권, 택지지구 내 상가, 비인기지역의 경우 입찰경쟁률이 덜 치열하면서 값싸고 수월하게 낙찰 받을 수 있다. 되도록 경매물건에 대한 검색을 외곽지역까지 넓히고 다양한 매물을 입찰 전 살필 필요가 있다.
가구수 대비 상가비율 낮아야
경매에 나온 단지 내 상가 중에는 배후 가구수에 비해 상가의 비율이 지나치게 높은 경우가 있다. 배후 단지 규모와 비교 상가면적이 적정한지를 따져봐야 한다. 통상 상가전체 면적을 배후 아파트가구수로 나눈 면적이 약 1.7㎡(0.5평) 정도면 적정수준이다. 상가 세입자 중 고액의 시설비를 들여 입주한 경우 명도저항이 심해 낙찰 후에도 애를 먹는 경우가 있다. 입찰 전 반드시 세입자를 만나 재계약 또는 이주 여부도 확인하는 것이 필요하다.
단지 내 상가는 몇 년 전부터 분양성 하락 등으로 인기가 크게 떨어져 쉽사리 팔리지 않아 애를 먹는 경우도 허다하다. 경매에 부쳐진 물건 중 수차례 유찰된 물건도 많다. 무조건 싼 가격에 나온 물건을 잡기보다는 적정한 기격을 써내고 낙찰 받는 물건이 투자의 위험성을 줄일 수 있다. 직접 창업할 생각으로 낙찰 받는 경우에는 상가 관리사무실을 찾아 업종 규제와 관리비 부담 여부와 상가조합 규약에 제한사항이 없는지 등을 꼼꼼히 따져보고 입찰참여 여부를 결정하는 것이 바람직하다.
간혹 경매에 부쳐진 상가 중에는 영업력이 떨어지거나, 그 지역이 슬럼화 되거나, 업종변경이 필요 하는 등 문제가 있을 여지가 있다. 입찰 전 충분한 상권 및 입지조사를 통해 상가의 미래가치와 함께 앞으로의 활용 가능성이 있는지를 따져봐야 한다. 건축된 지 오래된 상가 중에는 고객 유출로 슬럼화가 진행돼 영업력이 크게 떨어지는 상가가 많다. 주변에 대형 상가가 많이 생겨 상가 이용고객이 줄어들거나 그럴 가능성이 있다면 투자성을 기대하기 어렵다.
겉이 번듯한 상가이고 수회 유찰돼 경매시장에 값싸게 나왔다 하더라도 최대한 값싸게 낙찰 받아야 투자성을 높일 수 있다. 건축된 지 오래된 아파트단지 내 상가에 있는 경매물건은 고객 유출로 슬럼화돼 상권이 크게 떨어지는 경우가 많다. 대형 유통센터가 많이 생겨 단지 내 상가 이용고객이 줄어들기 때문이다. 따라서 되도록 안정적 수요가 있는 상가를 골라야 투자이익을 보장받을 수 있다.



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