정부는 거래 침체를 겪고 있는 부동산시장을 살리기 위해 다주택자에 대한 양도세 중과세 폐치방침을 발표했다. 세제개편안이 확정되려면 당정 논의와 국회 통과과정을 거쳐야 하고 양도세 폐지에 따른 시장 부작용을 줄이기 위해 발표안의 수정도 예상되지만 일단 정부의 양도세 중과 폐지 입장은 확고한 상태이다.
주택을 여러 채 보유한 사람이 투자를 목적으로 샀던 집을 매도할 때 최고 60%까지 무겁게 매겼던 양도소득세를 일반과세로 바꿔 거래의 숨통을 트이겠다는 것이다. 새로 바뀌는 세제 개편안으로 인해 주택 매도자나 매수자는 이전과는 다른 매매전략이 필요하다.
3․15 다주택자 양도세 세제 개편안에 따라 양도세 중과세 폐지 효과로 인해 세금은 얼마나 줄어들까. 기존 세제로 부과할 경우 개인이 2주택을 보유한 경우 양도차익의 50%, 3주택 보유자는 60%의 무거운 세율이 적용됐다. 그러나 개정 세제로 적용할 경우 기존 중과세가 완전히 폐지돼 기본세율(6~35%)로만 적용하도록 크게 완화됐다. 이번 조치로 3주택 이상의 주택을 소유한 사람은 양도세 부담이 71% 가량 줄어들게 된다.
양도세 중과 폐지로 일시적 매물 증가세 예상
양도세 중과폐지는 주택시장의 패러다임을 바꿀 큰 변수이다. 이제 양도세가 무서워 집을 못 팔겠다는 하소연은 부동산 거래시장에서 사라질 것 같다. 부동산 투자의 완성은 ‘세후 수익’이기 때문에 팔아도 이익이 나지 않는 주택 때문에 그동안 시장을 관망하며 보유나 증여를 택했던 부동산 부자들이 절세 효과를 보며 매물을 제때 내놓을 것으로 보인다.
이번 조치로 꽁꽁 얼어붙은 부동산거래가 다소나마 회복될 것으로 전망된다. 그동안 징벌적 과세라는 원망을 들었던 양도세가 일반 세율로 적용하게 되면 다주택자에 세금을 줄여주는 것이어서 주택 거래를 늘려 부동산시장을 정상화하고 내수활성화를 지원하는 호재로 작용할 것이다. 장기적으로는 내 집 마련과 투자를 목적으로 한 주택거래도 늘어나 수도권과 지방에 적체된 미분양 주택의 해소에 도움이 될 수 있다.
하반기부터 단기적인 매물공급 증가로 부동산가격의 보합 또는 완만한 하락세가 예상된다. 세제 혜택을 입는 다주택자들이 자금사정의 어려움 때문에 매물을 내놓게 되면 부동산시장이 매수자 우위의 시장으로 이어져 가격하락세가 한동안 지속될 여지가 높다. 글로벌 금융위기와 내수와 경기침체로 인해 주택 수요자들의 매수 관망세가 이어져 단기간의 부동산거래의 활성화는 당분간 기대하기 힘든 상황이다.
다주택자는 경기 활성화 때 매도하는 전략 필요
다주택자가 집을 팔아야 할 경우에는 보유주택 중 어떤 집을 먼저 파는 것이 더 유리한지 따져보고 결정해야 한다. 올 초만 해도 절세 계획이 주효했다면 앞으로는 적절한 타이밍에 매도하는 전략이 필요하다. 양도세 부담이 대폭 줄어들었지만 집 값 상승 가능성이 높은 지역의 블루칩 주택이거나 양도차익이 많은 경우에는 보유하는 전략을 세우는 것이 이익이다. 또 급하지 않다면 주택회복기를 기다려 매각하는 것도 하나의 방법이다.
먼저 매도해야 할 주택으로는 대출 부담이 크거나 외곽지역의 비인기지역 주택, 시세 상승폭이 적은 주택, 저가 주택과 양도차익이 적게 나는 주택부터 처분하는 것이 상책이다. 향후 부동산시장이 어디로 튈지 불투명한 상황인 만큼 대출 부담이 크고 덩치가 큰 주택을 계속 보유하고 있다면 여간 부담이 될 수밖에 없다. 최대한 빨리 처분해 이자부담을 줄이고 보유에 따른 압박감을 줄여나가는 것이 낫다.
시세차익이 덜한 주택부터 서둘러 파는 것이 최대한 세금을 줄이는 방법이다. 또 앞으로 부동산시장이 좋아졌을 때를 예상해 가격상승 여력이 크지 않은 수도권 외곽이나 지방, 저가 주택도 빨리 처분하는 게 부담을 줄이는 길이다. 자금여력이 있고 핵심지역의 우량 부동산을 보유하고 있다면 서둘러 팔기보다 회복기를 기다리며 늦추는 방법도 고려할 수 있다.
자금 부담이 작은 블루칩이나 지역 호재로 집값 상승이 예상되는 지역 내 주택을 보유한 경우라면 급하게 팔기 위해 매물로 내놓으면 제 값 받기 어려우므로 잠시 유보하고 있는 것이 유리하다. 주택 경기가 살아날 경우 유망 핵심지역 주택은 지금보다 매수세가 더 살아날 가능성이 높기 때문이다.
주택 실수요자는 서두를 필요 없다
내 집 마련 수요자는 세제 개편안이 시행되는 하반기부터 저가매물에 대한 적극적인 관심을 갖고 정보를 탐색하는 것이 바람직하다. 그동안 세 부담 때문에 내놓지 못한 매물들이 대거 공급돼 급매물 출현이 잦아져 일시적으로 가격이 하락할 가능성이 크다. 따라서 저렴한 금액으로 매입할 기회가 많아지게 된다. 매물이 많아지면 매수자가 금액 흥정을 통해 값싸게 매입할 수 있는 절호의 기회이다.
현재 부동산시장은 매물 출회를 기다리며 대기 매수세들이 관망세로 돌아서있는 만큼 매수시기를 한 템포 늦춰 잡고 지켜봐야 한다. 경기 침체로 매수자들이 많지 않아 가격하락으로 이어질 가능성이 높다. 내년에는 세율이 더 낮아지기 때문에 세 부담을 덜기 위한 저가매물들이 꾸준히 공급될 것으로 기대된다.
따라서 주택 매도자와 매수자들은 조급하게 서두를 필요가 없다. 당분간 주택가격 급등락 현상은 빚어지기 어려운 상황이기 때문에 매도 매수 타이밍을 놓칠 가능성은 적은 편이다. 지금은 거래 변동 폭이 크지 않은 상황이므로 매수자는 가격 하락폭이 컸던 매물을 대상으로 선별해 접근하고 상황을 지켜보며 매수시기를 결정하는 편이 낫다. 3/4분기까지 추이를 지켜보다보면 급매나 경매 등 지금보다 싸게 살 기회가 많아지므로 매수시점을 늦춰 잡는 것이 중요하다.


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