▶ 2007. 12. 7. 서울시는, 도로, 공원 등 도시계획사업으로 인해 주택을 철거당하게 되는 주택소유자에 대해 그동안 부여해왔던 아파트에 대한 특별분양권, 소위 “철거민딱지”를 주지않기로 하고, 대신 앞으로는 임대아파트 입주권으로 대체하기로 발표했다. 수년 전부터 특별분양권을 기대한 노후주택투자가 좋은 재테크수단으로 알려지면서 많은 자금이 노후주택에 투자되고 있다는 점에서 서울시의 이 번 발표는 그 파장이 적지 않을 것으로 예상된다. 향후 발생할 수 있는 변화를 법적인 관점에서 짚어보기로 한다.
▶ 우선, 노후주택에 대한 계약을 무효하거나 취소하기 위한 법적 분쟁이 급증할 것으로 예상된다.
노후주택을 취득한 대부분은 특별분양권을 기대하고 거금을 투자했다는 점에서 특별분양권을 받지 못하면 큰 손해를 볼 수 밖에 없다. 주택철거에 따른 분양권기대 때문에 주택 그 자체의 가치 훨씬 이상의 금액을 투자하기 때문이다. 심지어는 노후주택철거보상금에 대한 권리는 노후주택을 양도한 사람에게 그대로 유보하기로 하면서, 그야말로 특별분양권 취득에 따른 기대값만으로 수천만원 이상이 오가는 경우도 적지않은데, 특별분양권이 주어지지 않게 되면 이와 같은 경우에는 투자한 금액 그 자체가 고스란히 손해로 돌아올 수 밖에 없다. 그 때문에 이런 막심한 손해를 만회하기 위한 법적인 조치가 취해질 가능성이 높은 것이다. 더구나, 지금까지는 특별분양권이 부여될 수 있을지 여부가 확인되기까지는 상당한 시간이 필요했는데, 이 번 서울시의 발표로 더 이상 특별분양권을 기대할 수 없다는 판단을 하게 된 노후주택 투자자들의 법적인 조치가 즉각적으로 이루어질 것으로 짐작된다.
하지만, 법적인 구제방법은 쉽지 않다. 거래를 무효로 돌리기 위해서는 사기나 착오를 이유로 거래를 취소하는 방법을 생각할 수 있는데, 두가지 방법 모두 여의치 않을 전망이다.
사기를 이유로 거래를 취소하기 위해서는, 당초부터 해당 노후주택에 특별분양권이 부여될 가능성이 없음에도 불구하고 분양권이 나올 가능성이 큰 것처럼 거짓말했다는 논리가 되어야 한다. 거래실무상으로 볼 때도, 노후주택을 취득하는 과정에서 특별분양권에 대한 기대를 터무니없이 과장하거나, 심지어는 ‘1년 안에 특별분양권 대상으로 확정되지 못하면 투자금 전액을 반환해주겠다’는 식의 자신만만한 투자권유가 이루어지는 경우가 자주 있어, 이런 기대감을 가지고 있는 투자자입장에서는 특별분양권을 받지 못하는 되는 현실은 큰 배신감으로 다가올 수 있다. 하지만, 법적으로는 계약취소가 쉽지않다. 특별분양권에 대한 기대를 사기적인 방법으로 과장했다는 점에 대해서는 기망을 당한 투자자쪽에서 입증할 책임이 있는데, 증거없이 말로만 이루어진 경우가 많아 상대방이 부인할 경우에 사기로 인정되기가 쉽지않기 때문이다. 더구나 이제는, 특별분양권이 나오지 못한 결과를 특별분양권제도 자체의 폐지로 돌릴 수 있는 변명거리마저 생긴 셈이어서, 사기를 근거로 한 계약취소는 더욱 어려워져버렸다.
한편, 예상치 못한 특별분양권제도 변경을 “착오”로 이론구성해서 거래를 취소하는 방법도 생각해 볼 수는 있겠지만, 역시 쉽지않다. 특별분양권제도가 폐지될지 전혀 알지 못했는데 계약 이후에 제도자체가 폐지되었기 때문에 착오를 이유로 계약을 취소한다는 이론은, 판례상으로는 적절치않기 때문이다. 특별분양권제도가 계속 유지될 것인지, 폐지될 것인지 하는 점은, 노후주택을 거래하는 시점을 기준으로 해서 볼 때는 장래의 미필적 사실의 발생에 대한 기대나 예상이 빗나간 것에 불과할 뿐 착오라고 할 수는 없다고 판단될 가능성이 높기 때문이다(대법원 2007.8.23. 선고 2006다15755 판결),
▶ 두 번째로는, 투자한 노후주택 임차인과의 분쟁도 늘어날 것으로 예상된다.
주택을 양수하게되면 해당 주택에 거주하는 종전 임차인에 대해서는 임대인으로서 법적 책임을 져야하는 것이 원칙이다. 하지만, 특별분양권에 대한 기대에만 집착해서 임차인에 대한 책임감없이 주택을 취득하는 경우가 많다. 그러다보니 기존의 세입자보증금을 제대로 확인해 보지도 않거나, 노후주택을 알선하는 업자에게 새로 입주하는 세입자와의 임대차계약을 전적으로 위임하는 경우가 적지 않다. 그러다보니 당초 생각한 이상의 보증금으로 임대차계약이 체결되는 경우까지 발생한다. 이런 와중에 특별분양권제도가 폐지되면서 투자한 돈을 대부분 손해 볼 처지가 되면 임차인에 대한 책임을 회피하고자 할 가능성이 많다.
하지만, 임대인으로서의 책임을 면하기는 현실적으로 쉽지않다. 주택임대차보호법에서 정하는 대항력이라는 이론에 따라서 주택을 양수한 그 자체만으로 기존의 임차인을 책임져야할 가능성이 크고, 또 임대에 관한 위임장 등을 업자에게 전적으로 맡겨두었다는 사실 때문에 이를 믿은 임차인을 보호해야 하는 방향으로 법원에서 판단할 가능성이 크기 때문이다.
▶ 지자체 중 유일하게 서울특별시에서 도입해서 지난 40년 동안 시행 끝에 폐지되는 특별분양권제도, 원활한 도시계획사업수행을 위한 적절한 주거대책이라는 긍정적인 평가에도 불구하고 그동안 부작용도 만만치않았다. 철거민들의 주거안정이라는 제도의 근본목적과는 달리 분양대금을 완납할 수 없는 철거민들의 현실적인 어려움 때문에 상당수 특별분양권이 철거민 아닌 사람에게 양도되는 등 “훌륭한” 재테크수단으로 전락하면서, 결국 시 재정으로 투기꾼 배를 불리게 하는 문제가 지적되어 결국에는 폐지되는 운명을 맞게 되었다. 이런 구조적인 문제 때문에 이 번 서울시의 결정은 비록 부득이한 측면은 있지만, 특별분양권을 기대하는 노후주택거래가 대중적인 투자방법으로 자리잡을 정도까지에 이르면서 이 번 폐지결정으로 상당한 피해자가 양산될 수 밖에 없다는 점에서, 때늦은 실기(失機)한 대책이 아닌가하는 아쉬움이 든다. -이상-
■ 참고법령
▶민법 제109조 (착오로 인한 의사표시 )
①의사표시는 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있다. 그러나 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다.
▶ 제110조 (사기, 강박에 의한 의사표시 )
①사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있다.
②상대방있는 의사표시에 관하여 제삼자가 사기나 강박을 행한 경우에는 상대방이 그 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 그 의사표시를 취소할 수 있다.
▶ 주택임대차보호법 제3조 (대항력등 )
①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
③임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
▶ 대법원 2007.8.23. 선고 2006다15755 판결
매매계약 당시 장차 도시계획이 변경되어 공동주택, 호텔 등의 신축에 대한 인·허가를 받을 수 있을 것이라고 생각하였으나 그 후 생각대로 되지 않은 경우, 이는 법률행위 당시를 기준으로 장래의 미필적 사실의 발생에 대한 기대나 예상이 빗나간 것에 불과할 뿐 착오라고 할 수는 없다



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