여러 가지 이유에서 이면계약을 하는 경우가 많다. 다른 곳에 보이기 위해서 실제 계약과 별도로 형식상의 계약서를 별도로 만드는 것인데, 부동산 거래와 관련해서는 세금문제 다음으로 이면계약 빈도가 많은 경우가 바로 일대의 부동산을 개발하는 과정이 아닐까한다. 가격절충과정에서 주변 가격이 비교대상으로 되는 경우가 많다보니, 실제 가격과 다른 이면계약서를 많이 작성하게 되는 것이다.

다음은 이런 과정에서 발생한 에피소드라고 할 수 있는데, 실제 13억원에 매매하면서 매매계약서상에는 11억원을 기재하고, 차액 2억원은 별도 현금보관증 형식으로 수수된 사안이다. 서로 호의적으로 시작했지만 결국 이 차액 2억원의 지급시기를 두고 매도인, 매수인 사이에 분쟁이 발생했다. 현금보관증상 차액 2억원은 매매계약서상 잔금지급일 보다 1달 후에 지급하기로 기재되어, 매수인으로서는 11억원을 지급하면서 이전등기서류를 넘겨달라고 했고 반면, 매도인 입장에서는 차액 2억원까지 받아야 이전등기서류를 넘겨줄 수 있다고 버티는 상황이 발생한 것이다. 실제 매매대금은 계약서상에 기재된 11억원이 아니라 13억원이라는 점에서 13억원을 모두 받아야 이전등기해 줄 수 있다는 것이 매도인 입장임에 반해, 11억원으로 기재된 매매계약서상에는 11억원을 수수하면 이전등기한다는 취지로 규정하고 있고, 차액 2억원은 11억원과 별개로 지급할 금액이라는 것이 매수인 입장이었던 것이다.
이런 문제로 다툼이 발생하자, 결국 매수인은 차액 2억원을 제외한 나머지 금액만을 공탁하고 매도인 소유의 해당 매매 부동산에 대한 처분금지가처분을 해 버렸고, 매도인은 매매대금이 납부되지 않았다는 이유로 계약해제까지 거론하기에 이르렀다. 이런 상황이 수개월간이나 지속되는 과정에서 불안해진 매도인이 필자의 사무실을 방문하기에 이르렀다.

사실 이와 같은 경우는 해석이 쉽지않다. 11억원으로 기재된 매매계약서상으로만 보자면, 11억원을 받고 이전등기를 한 다음, 2억원은 그 이후에 받는 것으로 해석할 수 있지만, 통상적인 부동산거래에서는 이전등기의무는 매매대금을 모두 지급받는 것과 동시이행의 관계에 있는데, 이 사건의 매매대금은 11억원이 아니라 13억원이기 때문에 13억원을 모두 받고 이전등기를 해 주는 것이 사회통념에는 더 부합할 수 있기 때문이다.
하지만, 다음과 같은 이유로 의뢰인이 크게 걱정할 상황은 아닌 것으로 판단되었다. 비록 매수인주장과 같이 이전등기서류제공이 2억원지급 보다 먼저 이행되어졌어야 한다고 하더라도, 이 사건의 경우에는 분쟁와중에 몇 달이라는 시간이 흐르면서 차액 2억원을 지급받기로 한 시점이 이미 도래했다는 점에서, 그 때부터는 차액 2억원지급과 이전등기를 해야 될 의무간에는 법률적으로 동시이행관계 놓이게 되었다고 해석할 수 있는 가능성이 크기 때문이다. 따라서, 적어도 현 시점에서는 차액 2억원까지 받아야만 이전등기를 해 줄 수 있다는 매도인의 주장이 더 타당한 것이다.

이런 법률관계가 잘 이해되지 않을 수 있어 좀 더 간단한 사례를 들어 설명을 부연하기로 한다. 예를 들어, 아파트를 5억원에 매매하면서, 계약금 5천만원, 중도금 1억 5천만원, 잔금 3억원을 순차적으로 수수하고, 잔금지급할 때 이전등기서류를 교부하기로 하는 일반적인 매매계약형태에서, 원래 계약대로라면 매수인의 중도금지급은 매도인으로부터 이전등기서류를 받기 이전에 해야 할 의무라는 점에서, 매도인으로부터 이전등기서류를 제공받았는지 여부를 떠나서 중도금미지급이라는 그 자체로 매수인은 계약을 위반한 셈이 되어서 계약해제사유가 될 수 있다. 그렇지만, 중도금이 지급되지 않았음에도 불구하고 여러 가지 이유로 계약이 해제되지 않고 잔금지급시점까지 계약이 유지되었다면 그 때부터는 매수인의 중도금, 잔금지급의무는 매도인의 이전등기서류제공의무와 동시이행관계에 놓이게 되어, 매도인으로서는 이전등기 서류 제공이전에 중도금만 먼저 내 놓으라고 요구할 권리가 없게 된다 .의뢰인의 케이스 역시 이 사례와 마찬가지 논리가 되는 것이다.

이런 자문과 아울러, 일반사람들에게는 다소 생소할 수 있는 다음과 같은 법적인 조치를 의뢰인에게 권유했는데, 바로 채권자와 제3채무자가 동일한 채권가압류신청이다. 의뢰인이 차액 2억원을 지급받을 권리가 있다는 것은 분명하다는 점에서 매수인의 재산에 당연히 가압류를 할 수 있는데, 차액 2억원의 지급과 별개로 이전등기를 해주어야 할 의무가 있는지가 논란이 될 수 있다는 점에서, 매도인을 채권자, 매수인을 채무자로하고, 다시 매도인을 제3채무자로 해서, 매수인이 매도인에게 받을 해당 부동산에 대한 이전등기채권에 가압류를 해 두게 되면, 매도인으로서는 2억원을 지급받기 이전에는 이전등기를 해 주지 않을 또다른 합법적인 이유를 가지게 되는 것이다.

어쨌건 이 사건의 매도인으로서는 이런 방법을 통해 대금 2억원을 지급받기 전에 등기를 넘겨주게되면서 향후 2억원을 받지 못하게 될 지도 모른다는 불안감에서 벗어날 수는 있었지만, 이와 같이 계약서가 이중으로 작성된 경우에는 정상적인 계약에 비해 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 높다는 점에서, 가급적 이중계약서 작성은 자제되어야 할 필요가 있다. 그럼에도 불구하고 이중계약서 작성이 부득이한 경우라면, 예상할 수 있는 분쟁가능성에 대해 반드시 전문가의 자문을 거칠 필요가 있다. -이상-



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